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四、购物中心建筑特征 商业空间步行化 商业空间室内化 公共空间社会化 五、购物中心定位要素 定位：[ 定位基础：自身条件分析、市场发展经验、城市规划条件] [ 定位依据：消费者需求、区域商业设施及商业资源供应状况] A、市场环境定位：项目可进入市场环境的判断 B、目标客层定位 根据消费者需求因素的市场调查可以得到的前三位的影响因素：品种、价格、邻近，通过进一步分析各类消费者第一及第二需求的组合状况，识别份额较大的需求，并将其作为目标市场。 C、经营档次定位 按照品牌在消费者心中的价值高低可将品牌分出不同的档次，如高档、中档和低档，不同档次的品牌带给消费者不同的心理感受和情感体验。 D、主题定位 商业项目主题的确定需要从目标消费客群现在及未来的特点、消费倾向、消费习惯等等入手，深入考虑项目所属商业类型的国内外发展现状及趋势，全面把握各种成功的商业模式以及新兴商业业态、形式，结合商业项目自身的规划条件及类型特点，找出具有明显市场差异化、对目标消费群体有强大聚合力，同时又适合项目自身特点的主题内容，来指导项目的整体运作。 E、其他定位：形象定位、主题定位、特殊功能等等 六、购物中心规划及设计要点 购物中心业态规划 通常来讲，购物中心的业态规划根据其市场定位、经营定位和功能定位进行划分 第三代万达广场业态规划 以一个面积15万平方米左右的万达广场为例，其主力店约占70%-80%，室内步行街约占20%-30%，零售业态约占50%、休闲娱乐餐饮文化等业态约占40%、配套服务等功能性业态约占10%。 功能规划 抓住购物中心的集“买、吃、玩”这三种最基本的消费功能，加上多种附加功能的整合及互补，自然可吸引不同需求的多(年龄)客层的客流。因此，一般项目中功能定位是将购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、酒店、商务办公和综合服务等多功能于一体，力求满足消费者一天消费、一家消费、一站消费的需求。 交通规划 购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。 购物中心的客行交通：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动;另一种是从购物中心到购物中心的运动。 购物中心的车流交通：车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。 平面规划 平面设计 A、平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。 B、柱距与单元面宽有直接关系：大商店面宽，8，9，14，16， 24。柱子不宜落在店面线上。根据经验进深一般在8—14米比较合适。如果开间方向的柱距是8米(9,14,16 ,24)，那么进深可以是2×6,3×6，4×6。9米柱距是MALL开发比较常用的选择，对于面积分割以及降低施工成功有益。 C、平面设计的结构形状一定要规整、简单，不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积太少，不仅便于业态布局与商铺分割，而且有利于未来经营，方便人流对不同业态不同区域的识别，可以通过外立面装修和顶部造型，美化整个的外形。 A、层高 B、中庭空间 C、从不同的层面同时引入人流 D、垂直交通工具 E、景观的垂直吸引力 F、货区设计 其他要素设计：照明、景观等 七、购物中心招商及营销策划要点 招商要点 1)市场调查 2)业态规划、品牌组合、品牌落位 3)招商(租金)政策 4)团队组建 5)招商方案(计划、节点、原则、方法) 6)启动招商、跟进招商、甄选商家 7)合同签署 8)商家进场 策划要点 A、开业前 项目主题策划、商业形象策划、招商阶段性策划 (招商宣传推广、大型招商活动策划、核心商户选择与吸引、供应商入场) B、开业 1)全方位预热宣传(开业前两周)，保证有足够多的客流量，确保95%商户统一开业 2)环境和氛围营造 3)标示和引导(广义) 4)开业庆典仪式 5)开业后延续宣传(一周) C、开业后 事件营销、文化营销、服务营销(人性化、顾客物流等)、目的性促销 八、购物中心运营要点 购物中心的经营管理水平关系到永续运营的成败，我们必须按可持续发展的战略，稳步提高管理水平。经营期间的商业管理主要包括四个方面：承租商的优化管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。 1)租赁政策(承租商优化) 2)日常经营管理 3)营销管理(整体形象推广与促销推广) 4)服务管理(人性化服务、多元化服务) 5)商业物业管理(日常物业维护保安保洁) 购物中心归属---产生---发展---分类---建设---开业---运营 |
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