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第一阶段 前期工作 前期工作阶段重点把控内容：市场调研、项目定位研讨、租赁决策文件、业态规划。 关注要点1：市场调研内容 项目所在城市总体概况 城市经济发展水平，各项经济指标数据，人口总量及分布，城市未来发展规划等 城市零售业发展状况 各主要商圈情况，不同业态在各商圈的分布情况、业态定位及组合、规模、 数量、面积比例、经营状况，各商圈的形成和发展历程，未来发展规划等 同类竞争对手分析 基本情况，总面积，规划布局，业态面积配比，档次定位，开业时间，历史经营状况，消费环境，消费结构（客层定位），租金价格或合作条件，相关费用（物业管理费），人力资源费用、品牌情况，服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等； 项目周边环境调研 项目所在地理位置、项目规模、周边环境，交通状况，3-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居住户数、人均收入、人均消费支出、消费特性、 物业状况（规划部提供包括住 宅、酒店写字楼、商业的全面情况），工程进度时间等； 租金情况调研分析 对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析。 关注要点2：业态规划
草拟业态规划案 在集团规划研究院对新项目制定初步商业规划后，根据市调报告及发展部提供的相关数据,集团商管公司招商部负责草拟新项目步行街商业业态规划案以及厨房点位和上下水预留位置图。 新项目步行街商业业态规划内容 包括步行街商业定位、业态面积占比、各业态在步行街分布、目标品牌等。 业态规划论证、审批 新项目步行街商业业态规划形成后，由集团商管公司招商部提报集团商管公司论证，集团商管公司总经理、分管副总经理、当地商管公司参与论证。经讨论、调整后的规划报集团领导审批。 步行街商业业态规划一经确定，当地商管公司必须严格执行 若执行中有调改意见须提报调改方案，经集团商管公司招商部审核后报集团商管公司审批，审批后的调改方案方可执行。 第二阶段 招商启动 招商启动阶段重点把控内容：招商通知、团队组建、品牌落位、合同准备、招商手册、招商工作计划、企划宣传计划。 关注要点1：团队组建 编制团队人员岗位职责 在新项目开业前12个月，集团商管公司招商部负责编写新项目招商、营运人员编制及到岗时间后报集团商管公司人力资源部。与当地商管公司共同编制招商、营运人员岗位职责，开展人员招聘和团队组建 人员招聘 管级以下招商及营运人员由当地商管公司负责招聘，报集团商管公司人力资源部备案。主管级（含主管）以上招商及营运人员由当地商管公司初试后，经集团商管人力资源部及招商部复试后录用 人员到岗 新项目开业前10个月，招商、营运（除总服务台）人员全部到位。营运人员到岗后至项目开业前3个月，编入招商队伍参与招商工作 人员要求 招商部文员需熟练使用CAD及图片处理软件 关注要点2：品牌落位 步行街正式对外招商前，当地商管公司根据市场调研分析结果，以及确定的新项目总体定位和各业态功能组合情况，确定步行街招商目标品牌并进行落位，品牌落位图报集团商管公司审批。 每个商铺要求有1个主选品牌和两个备选品牌。 关注要点3：合同准备 在招商工作启动前1个月，当地商管公司制定新项目的租赁意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等，报集团商管公司和集团法务部审批。 关注要点4：招商手册 当地商管公司必须在招商启动前完成招商手册的制作。招商手册要体现新项目的总体定位和主力店、步行街的业态功能组合及整个广场的特色。招商手册必须经集团商管公司和集团企业文化部审批后方可制作。 关注要点5：招商工作计划 新项目开业前8个月完成招商准备工作并启动招商，开业前4个月完成餐饮业态的招商；开业前2个月完成全部商铺的招商。对于招商完成后掉铺的商铺需在开业前1个月完成掉铺再招商工作 当地商管公司根据步行街商业业态规划、招商政策及租金方案，制定的招商计划书及招商工作进度计划，并报集团商管公司审批。 关注要点6：招商宣传计划 新项目招商宣传费用经集团批准后，按照招商预热期、招商说明会、主力店签约仪式暨步行街招商大会、强势招商期、开业造势期几个阶段，进行招商宣传策划，并由企划部制定媒体投放计划和资金使用计划。 第三阶段 规划设计 规划设计阶段重点把控内容：方案设计、扩初设计、施工图设计、内装设计、外立面设计。 关注要点1：方案设计 · 总体及各业态规模体量 · 总体建筑结构关系 · 步行街及各主力店的规划布局 · 外部交通动线组织 关注要点2：初扩设计 · 步行街结构设计 · 步行街垂直及水平交通动线设计 · 配套设施设计 · 步行街与主力店的衔接 关注要点3：施工图设计 · 商铺的分隔 · 垂直管线的布局 · 材质及工艺 关注要点4：内装设计 · 内装材质 · 装修色彩的搭配 · 店招设计 · 内部广告位设计及工艺 · 小品的设计 关注要点5：外立面设计 · 外立面使用的材质 · 外立面广告位的设计 · LED的设置 第四阶段 招商实施 招商实施阶段重点把控内容：招商人员培训、合同审批流程及权限、招商大会、招商日报制度、招商分析会、招商节点控制、企划宣传配合。 第五阶段 工程节点
工程实施阶段重点把控内容：餐饮、上下水、卫生间点位；打楼板；隔断墙砌筑；毛胚、精装商铺确定；煤气点位；外立面广告。 第六阶段 进场装修 进场装修阶段重点把控内容：毛坯商户进场装修、精装商户进场装修、装修方案的审批、店招的审批、装修进度的控制、主力店进场。 关注要点：装修方案的审批 |
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