 律师简介 谢文庆，汉族，本科学历，毕业于郑州大学法学院，执业证号：14103201210188138，河南洛太律师事务所专职律师。中华全国律师协会会员、中国法学会会员、洛阳市消费者协会义务监督员。主要业务领域涉及企业顾问与公司业务、建设工程与房地产业务、刑事辩护、各类合同纠纷。所承办的冉某某非法拘禁案荣获2013—2014年度河南省法律援助案十大精品案件之一。在多年的律师执业过程中，积累了丰富的诉讼和非诉经验，善于处理各种复杂的法律纠纷。 职业理念：专业服务、勤勉尽责是我的职业理念，最大限度地维护当事人的合法权益是我的服务宗旨。 案情回顾 2007年3月，徐先生与文某约定，徐先生以37.6万元购买文某的房屋，并交定金6000元，文某向徐先生出具了定金收条一张。后因文某反悔拒绝订约并将涉案房屋另售他人。徐先生找到河南洛太律师事务所谢文庆律师咨询，谢文庆律师作出如下分析。 律师分析 1.收条性质。收条虽载明了房屋产权证号及房屋总价款，但未对房屋面积、四至界址、房屋价款及房屋交付时间及办理房屋产权过户手续的时间等主要条款形成书面约定。故徐先生提供的证据不能证明其与文某已订立房屋买卖协议。文某收取的6000元不是合同履行定金，而是订约定金。徐先生可选择订立合同放弃定金，文某也可选择订立合同或双倍返还定金。 2.违约责任。文某在收受徐先生定金后拒绝与徐先生订立合同，构成缔约违约，应承担违约责任。本案中，因徐先生未提出支付违约金的诉讼请求，故对徐先生提出的要求依法确认房屋买卖合同有效并继续履行的诉讼请求，法院会驳回。所以，谢文庆律师建议徐先生起诉时要求双倍返还定金。 律师提醒 1.二手房买卖合同签订和履行过程中，给付定金一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但是没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 2.“定金”与“订金”。能够发生双倍返还的为“定金”。如约定“订金”，则在一方违约时，不适用定金罚则。故购房合同中对“定金”的表述应明确，字面及解释均应符合法律规定的形式，收据内容表述亦应明确为购房“定金”，任何表述为“订金”、“小订”、“定钱”、“押金”、“保证金”、“信誉金”、“诚意金”、“意向金”、“代购金”、“违约担保金”的做法，或对该款支付、收取的不一致表述，均有可能导致不适用定金罚则的法律后果。同时也要避免合同与收据对“定金”表述的不一致性。 3.买方交付定金作为签订房屋买卖合同的担保，应属立约定金，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力并无关系，其生效是独立的，在主合同之前即成立。买受人交付定金，有必要对定金性质予以明确：履约定金还是立约定金。如系后者，出卖方选择拒绝订立合同时，买受人只能接受双倍返还定金的赔偿。定金收据虽为合同，但无法承载规范的房屋买卖合同所具备的必要条款。故房屋交易达成意向，不仅需要拟定尽可能内容详尽的合同，且应成为交付定金的前提。 4.定金或订金交付前，一定要确定权属主体、卖方资质，现场看房，到房管部门验证，就主要的交易条款达成意向并确定，一防遇到骗子，二防事后扯皮。尤其在面对低价诱惑时更应谨慎耐心，勿图省事，避免仓促交易而上当受骗。 > |
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