口头约定的交房时间有效吗？丨鑫涌精研

王某购买一套二手房，双方只是口头约定交房时间。而到交房时间。卖方并没有腾房，那么口头约定交房时间是否有效？二手房交房步骤应该是怎么样？买方应该要清点设施设备、清点水电煤气、电话宽带过户等等。

口头约定的交房时间有效吗？

据王先生介绍，他一直在外州县打工，2014年4月份经一位亲友介绍，在城北区购买了一套二手房，当时商定房屋价格为16万元，房款分三年付清，并和房主签订了买卖合同，合同中约定了付款期限、违约处罚方式等，但没有约定腾房时间。合同签订后，他就把第一次的房款10万元交给了房主，房主当时说2014年10月份就给他把房子腾出来。当时他的那位亲友说，反正王先生在外州县打工，过年才回来，只要房主在春节前把房子腾出来就行，可是到了现在房主还没有把房子腾出来交给王先生。王先生找了房主几次，并协商如果不给腾房子，就应该归还已支付的10万元房款，但是房主不答应，说5月份一定会把房子腾出来交给王先生。按照合同约定，5月份他该给房主交5万元的第二笔房款，因为交房时间是口头约定并没有写入合同中，现在他担心，如果把这笔钱交给房主，房主还是不给他腾房子，他该怎么办

　按照我国《合同法》的规定，房屋买卖合同订立后，买方的义务是按时支付房款，卖方的义务是及时腾退房屋交房。如果卖方逾期不腾房则构成违约。口头协议在双方均认可的条件下是有效的，鉴于王先生的情况，建议可以与房东协商交房时间，并将交房时间作为补充条款列入合同或另行签订补充协议，如果到期仍未交房，王先生可以要求房主承担违约责任。

二手房交房十个步骤

一、设施设备清点

　由于二手房一般都被上家装修和使用过，而在出售时对装修和一些设备通常都是赠送的，因此，应当在签订房地产买卖合同时，就将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚，交房时按照合同约定清点。这些设施设备一般有：空调、抽油烟机、热水器、灯具，分别注明数量和品牌。

二、水、电、煤清点及过户

　双方一同至自来水公司、电力公司、煤气公司办理过户手续，并向工作人员询问有无其他欠费，如有则要求上家补交。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。特别要注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问上家的欠费，这些欠费可能是上家以前拖欠的费用及滞纳金（滞纳金一般按日千分之三算，累计起来相当高）。

三、电话、宽带过户

　双方到电信公司办理电话过户手续，也要询问工作人员有无欠费

四、有线电话过户

　上家持开户卡，双方至交费处办理更名手续，同样要结清欠费。

五、维修基金过户

　一般上家都赠送维修基金，至物业公司办理更名手续即可。

六、物业服务费结清

　下家陪同上家至物业公司处办理物业更名手续时交纳，一般由上家交至交房当月，交房次月开始由下家交纳。

七、户口迁移

　双方可一同至房屋所在地派出所询问房屋内的户口情况。如仍有户口，下家可根据买卖合同合同约定追究上家责任。

八、清点钥匙

　上家交给下家的钥匙包括：房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙等，下家应当分门别类保管。

九、结清尾款

　在以上八项均过户及结算完毕后，将买卖合同约定的尾款在扣除下家代上家支付的费用后，余额为下家实际应付款项。上家收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。

十、签署《房屋交接书》

　《房屋交接书》应将上述九个方面的内容以文字的形式固定下来，一式二份，双方各执一份。签署房屋交接书的法律后果是上家将符合买卖合同约定的房屋交付给下家，交房的时间点也就是签署房屋交接书的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。如果在还没有办理完毕上述九个手续就签署，则意味着下家未验收已认可房屋符合合同约定。因此，签署房屋交接书是交房手续的最后一个程序，不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同约定，也应当在房屋交接书中注明，为将来追究上家的责任留下依据

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