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开发模式 按开发主体分： 开发模式简述优点不足典型案例适用情况 政府主导型政府投入，统一规划、开发、管理，管理权与经营权统一注重保护注重社会效益； 规划整体性强，综合协调性较好。 产权关系不顺，村民利益难协调； 市场敏感度较低，经营一般难以持续； 资金压力较大。 黄山呈坎村、湖北明清古民居建筑博物馆适合旅游开发的初级阶段或保护要求很高的村落。 由于基础较差，企业不愿投入，村集体和村民经济实力有限，只能由政府前期投入。 企业主导型由企业投资，进行规划开发、宣传推广、客源组织和经营管理等。一般由企业租赁古村旅游资源，付给村租赁费或实行门票分成，经营权与所有权分离相对更易解决资金不足的问题； 经营能力、管理水平优势明显； 开发速度快，那个旅游成效较明显。 开发商追求短期利益，易造成过度开发； 主要利润流出社区，地方受益较少，不利于村落长远发展。 婺源理坑村，黟县宏村、闽清宏琳厝、横店明清民居博览城适合保护要求不是很高、有较好市场区位或独特资源的村落。 要求企业有较强的文化保护意识和相对长远的旅游开发眼光。 社区主导型由传统村落居民及其村委会作为直接利益主体，设立旅游开发公司，自筹资金，自主开发，经营权与所有权统一村民自主性强，外部矛盾较少； 民主参与程度高，能较有效解决当地就业，更利于长久发展。 资金有限 、开发速度慢 管理经营非专业化 旅游创新和客源组织能力弱，见效比较慢。 黟县西递村，徽州区蜀源村，韩城党家村，贵阳花溪镇山村、浙江诸葛村适合市场区位良好的村落。 需要村集体有较好的市场意识和组织管理能力，由于企业化程度较低，一般不适合大规模开发。 混合开发型政府+企业+农户，政府负责发展规划、制度设计和市场监管，企业负责投资建设基础设施、组织客源，农户参与经营综合了上述开发模式的长处，兼顾经济效益和社会效益，避免过度开发与商业化。多头管理，经营协调较为困 北京门头沟斋堂镇13个古村适合发达区域的村落。需要政府和村集体有较强的组织能力，开发商有足够的经济实力、经营能力和长远目光，以及公开、公平、公正的资产市场评估机制。 案例：宏村（企业主导型） —— 国内首个企业主导运营的世界文化遗产 概况：古称弘村，位于黄山西南麓，距黄山风景区 30公里，占地30公顷，是一座奇特的牛形传统村落，享有“中国画里的乡村”之美称。景区现完好保存明清民居140余幢。 历程：宏村的旅游开发经历了多种模式，经过12年缓慢的发展后，于1997年与北京中坤集团合作，中坤获得宏村等3个古村的租赁经营权，租期30年。 【宏村旅游发展过程】 阶段 1986-1993年 1994-1996年 1997年 1998-2001年 2002年至今 模式政府主导社区自营企业主导 经营主体黟县政府+旅游局宏村镇（宏村旅游开发责任有限公司宏村村办企业（宏村旅游服务有限公司）黄山京黟旅游开发公司（黟县旅游局、文物局参与） 利益关系政府投资，自负盈亏；村民参与意识弱宏村人终于注册了旅游开发公司，上交镇政府3万元承包保证金后，拿到了旅游开发权由村民集资，宏村承包经营；村民的产权意识觉醒京黟公司每年支付给宏东、宏西村村民及镇政府人民币17 万元和每年门票收入的5%门票收益67%归京黟公司，33%归地方；其中向县政府上交20%，作为文物保护基金，镇政府占5%，村民占8%（含村截留部分） 收益情况年收入低于6万元，为西递的1/8门票年收入12万，为西递的1/11年门票收入17万元左右迅猛增长，01年收入387万，约为97年的23倍稳步增长，2013年门票收入近亿元 说明交通闭塞；开发程度低，收益源少；旅游功能较弱，人员复杂利益矛盾严重，旅游开发收益仍然较低缺乏经验和完善的监督机制，收入较低投400万进行修缮保护，并成功申请世界文化遗产，旅游收益明显上升在矛盾冲突下调整利益分配机制，中坤开发旅游地产，持续营销，宏村旅游收益和村民收益持续增长，但矛盾依然存在 【中坤集团开发宏村措施】 中坤集团主要负责宏村的古建保护、品牌运营管理和营销推广 阶段主要工作具体措施 1998-2001修缮保护性开发制定开发综合方案，做好传统村落保护规划； 投入400万元对宏村与中城山庄进行保护性开发； 积极申评世界遗产 2002-2004旅游地产开发古建筑重建旅游扩张启动奇墅湖度假村建设 重建唐代古寺梓路寺； 对南屏、关麓进行保护性开发 2005-至今旅游地产开发景点推广运营奇墅湖度假村继续开发； 通过举办多项大型公关活动以及外省推介推广宏村旅游 【组织架构】  【明显的经济效益（门票收入16年内增长了550多倍）和社会效益（宏村成功申报世界文化遗产等）】  门票收入快速增长： 1996年为西递村的1/11，2006年首次超过西递村，2011年约为西递村的2倍 2001年门票为1997年的21.5倍，2004年为2001年的3.8倍，2013年为2004年的6.7倍 村民收入大幅增长： 2001年居民人均分成为1998年的5倍 2007年居民人均分成为2002年的13倍 旅游知名度明显提升： 2000年11月，列入《世界文化遗产名录》 2001年，被定为全国重点文保单位 2003年7月，被评为国家4A级旅游景区 2004年，被评为中国历史文化名村 2005年7月，被评为中国魅力名镇 2006年，获评“中国最美的村镇” 2011年5月，被正式评为国家5A级旅游景区 时间居民分成 最初分配方案1998年15元/人 1999年20元/人 2000年45元/人 2001年75元/人 2002起的新方案2002年150元/人 2003年300元/人 2004年500元/人 2005年700元/人，与西递持平 2006年1000元/人 2007年2000余元/人 【主要问题】利益分配 根本—旅游资源产权归属问题：与中坤集团合作的是黟县政府，但宏村的古民居等旅游资源属于宏村集体所有； 矛盾—村民状告政府：由于一直承受游客剧增后带来的各种负面影响而旅游收入并没有随之大幅提高，2001年，宏村村民联名将黟县县政府作为被告、北京中坤集团和黄山京黟旅游总公司作为第三人告上法庭，但未予受理； 妥协—利益分配调整：后经多方协调，自2002年起，宏村旅游门票分配作了调整，并沿用至今。 时间1998年-2001年2002年-至今 分配方案形成说明1998 年，根据黄山京黟旅游开发总公司、宏村村民委员会和际联镇人民政府签订的《宏村旅游区管理协议书》分配。在2001年收益分配矛盾加剧的情况下，2002年根据多方协调达成 具体分配方案京黟公司每年支付给宏东、宏西村村民及镇政府人民币17 万元和每年门票收入的5%（其中给宏东、宏西村民4.6 万元和0.5%的门票收入，年底一次付清；镇政府7.8 万元和门票收入的4%，于六月底、十二月底两次付清）。全部门票收益中，京黟公司占67%，地方占33%，其中向县政府上交20%，作为文物保护基金（用于整个黟县的古民居保护），镇政府占5%，村民占8%（含村截留部分） 西递（社区主导型） —— 社区主导的先天劣势使得西递最终转型为政府主导型 概况：2000年11月30日，列入世界文化遗产名录。2001年6月25日，西递被批准为国家重点文物保护单位，2011年5月5日荣升为全国AAAAA级景区。今尚保存完好明清民居近二百幢，已开放的保存较好的古民居有十二三个。 1986 年，旅游起步。当时西递村还是以农业为主，旅游缓慢发展 1994 年，村办企业。在西递村时任大队书记唐茂林的带领下，成立了村办集体企业——西递旅游服务公司。 【权责关系】 村委会——公司创始人和唯一股东，受村委会委托全权负责西递村的旅游经营、宣传、古屋修缮等工作。独立核算，实行企业化经营。 西递村所有村民——参与西递的旅游开发经营活动，参与利润分红。西递旅游公司，利润给村民集体分红 。 【利益分配】村民分配包括人口分配和房屋分配 人口分配——1996年首次实现现金分红，当年每个农村户口分到100元，此后随着门票收入的增加跟着浮动； 房屋分配——即古建筑资源保护费， 2012年老屋分配的古建保护费以55元/平方米计算，新屋只有其一半 。  【存在问题】 门票控制难——大量的政治接待和村民出于人情关系私自带游客进入景区的现象比较严重。 非专业管理——村民一方面不满于总收入的低迷，尤其相对于宏村的快速发展，另一方面又不同意增加营销投入等，村民与管理者互不信任，矛盾加剧。 2013 年，经营权改革。西递旅游服务公司收归县政府成立的徽黄旅游集团旗下，成为后者的全资子公司，西递将固定资产评估作价后交付给徽黄旅游集团有偿使用，西递旅游转变为政府主导型。 北京门头沟（混合开发型）  主体角色利益分配 企业负责投资，获得回报各村庄根据各自资源状况，分别享有每年5万元至100万元保底收入，门票收益5%至15%的分红提成。 村民根据具体情况，通过村民大会自主决定这些收入的二次分配。 在镇政府的提议下，双方还同意每年拿出收益的5%成立文物保护基金，用于村庄文物的保护与修缮。 村民利用资源，取得收益， 解决就业 政府监管、规划、服务 这种联建模式解决了三个问题： 农民利益通过保底分红的形式得到了保障； 在村集体土地性质不变的基础上，保证了村集体长期持有股权，产权关系清晰； 农民的分红与企业经营状况挂钩，形成了激励增长机制。 按居民与村落建筑保留方式分： 开发模式简述评价适用情况典型案例 整体保护型建筑和居民都保留最理想的保护方式，可适当进行建筑内部改造和功能置换，但此法往往难以较好实现总体保护价值高且现状较好； 有相对足够的资金支持； 相关方都有良好的保护意识 日本合掌村、英国库姆堡、匈牙利鸦石村 建新保旧型居民外迁、建筑保留即民居博物馆式，能保护建筑及其环境，但村落文化无法传承，不是完整的村落保护建筑的保护价值很高且具有较大规模； 村落交通地形等条件不利于居民生活改善 丽江束河古镇（古村此类较少，建新的情况下，基本旧村被荒废） 建筑迁徙型居民保留、建筑外迁仅保护建筑本身，但与环境和村落文化分离，不是完整的村落保护，甚至是不得已的方式民居资源分布较散或破坏程度严重，不利于保护或无条件保护； 村落文化价值相对不高 湖北明清古民居建筑博物馆 |
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