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原标题：3.5亿房款去向成谜 西安城改困局 摘要：一个当初被广泛看好的城改项目，为何在历时5年、投入7个多亿元的资金后，反而将相关联的企业、政府、购房人、拆迁户一起困入其中？ 5年前，西安启动新城区韩南、韩北村旧城改造，这在当时被视作西安城改的一项壮举，围绕该项目的种种光环令人眼花缭乱：西洽会陕浙两省重点合作项目、西安最大城市综合体、110亿投资、西安幸福林带枢纽等。但今天，该项目工地基本仍是一片废墟。到9月19日，这个号称西安最大城改项目的开发企业负责人已经“隐身”2个月，公司在集体辞退员工后也于不久前上演了“快闪”。 据记者调查，该项目开发商为陕西佳诚房地产开发有限责任公司（下简称陕西佳诚），过去3年时间里陕西佳诚以“保号协议”的方式售楼销售额超过6亿元，实际收取约1200名购房者的3.5亿元房款。虽然陕西佳诚称“对项目的总投资至今已有7.1亿元”，但其整个项目区域内可以看到的只有三座已经停工多日的“半拉子”村民安置楼。 一个当初被广泛看好的城改项目，为何在历时5年、投入7个多亿元的资金后，反而将相关联的企业、政府、购房人、拆迁户一起困入其中？其演变历程耐人寻味。 “最大综合体”5年悬空 韩南村、韩北村位于西安东二环附近的韩森寨地区，公开资料显示，2008年7月2日，西安市城中村改造办公室下发了市城改发（2008）113号《关于进一步明确胡一村等二环内72个村纳入城中村改造计划的通知》，将新城区韩南村、韩北村纳入了城改计划之列，要求5年内完成改造任务。 2011年初，西安市新城区城中村改造办公室向西安市城中村改造办公室上报了《韩南、韩北村城中村改造方案》，2011年4月29日得到批复；随后西安市新城区城中村改造办公室又向西安市城中村改造办公室上报了《新城区韩南村、韩北村城中村改造拆迁安置方案》，2011年7月15日被批复。 2011年4月6日，第十五届中国东西部合作与投资贸易洽谈会上，该旧城改造项目作为陕西、浙江重点合作项目举行了签约仪式，陕西佳诚作为项目改造主体与西安新城区政府签署了协议。内容显示：预计开发面积约170万平米，预计投资总额约110亿元，将建成包括住宅、商业、写字楼、酒店等多类型物业的超大城市综合体项目，打造西安城东中心。 2011年8月，西安韩南、韩北村开始拆迁。2012年年底开始，陕西佳诚开始以卖房号的方式对外售楼，其销售主要为两大住宅项目另有商铺、车位等。记者查阅大量“项目房号保留协议”发现，从2012年底到2015年5月，购房者均以缴纳房屋半款或者全款的方式与陕西佳诚签署了保号协议，房价从每平米4000多元到6500元左右不等，共约1200户。 2015年8月31日是西安韩南、韩北村城改项目下名为“佳诚·幸福说”楼盘业主收房的日期，几个月后，同属该项目的“佳诚·长安集”住宅项目也将交房。但在7月19日，大量业主发现陕西佳诚售楼部和企业办公地全部人去楼空，企业法人也无法直接取得联系。而此时，业主们交款近3年的住宅还没有见到一砖一瓦。 “蚂蚁撼大树”式城改赌局 公开资料显示，陕西佳诚成立于2007年11月，根据陕西省住建厅“关于2010年6月房地产开发企业物业企业评估企业资质审核结果的公示”，陕西佳诚在2010年6月前为“暂定资质”，注册资金为800万元，在陕西住建厅“关于2010年12月房地产开发企业物业企业评估企业资质审核结果的公示”中，陕西佳诚获得四级资质，注册资金为一亿元，到2011年8月，佳诚获得三级资质。 根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，所谓“暂定资质”，主要是针对新成立、没有竣工项目的房地产开发公司，由于无法判定开发资质等级，所以先申请暂定的，待项目竣工，待完成一定投资额后再向住建主管单位申报有等级的资质，二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目。 这意味着，陕西佳诚在2011年4月签约旧城改造项目时，不仅从未开发过地产项目，而且也并不具备相应的开发资质，110亿投资、170万平米建设，如此体量的城改项目对其无疑是一次“蚂蚁撼大树”式的赌局。 据记者调查，西安旧城改造一般先由所在区县政府根据规划进行项目包装，然后招商引资遴选引入开发商，一般要求开发商具备三级以上开发资质，注册资金1000万、净资产5000万元以上，开发商必须出具与开发项目相符的资信证明、投资资金计划并通过质量认证体系。 按照西安《城中村改造管理办法》等政策规定，城改开发商与政府签订框架协议后需要在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户，足额存入拆迁安置资金，并与开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行和西安市城中村改造办公室签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。城改项目经立项、规划后、取得“拆迁许可证”后开始实施拆迁；拆完之后一般村民过渡期为30个月，在此期间开发商需要先给拆迁户完善安置房建设并进行回迁安置；然后土地部门根据该项目的拆迁量和安置量给开发商核定相应土地用于地产开发，西安市通常按每安置一名村民给开发商85平米的开发土地的标准进行；剩余土地政府收储之后可以按招拍挂程序公开出售。 但实际情况是，那些抱着“以小博大”的想法而来的城改开发商，在相中各城中村所处优越地段之后，常常先作为城改主体介入圈地，一方面对拆迁补偿强力压低、对过渡安置尽量拖延；另一方面拆迁完成就尽快卖楼花、卖期房以便回笼资金，但城改开发过程环环相扣，监管收紧与市场变化都随时有可能让这场“赌局”破灭。 7亿投资迷局 陕西佳诚人去楼空之后，记者通过电话、电邮、函件方式辗转联系到其负责人助理，得到陕西佳诚的复函称“4年中对该项目已累计投资7.1亿元”，其中包括通过以保号协议形式销售的3.47亿元和股东投资及借款的3.63亿元，虽然陕西佳诚称“有审计机构出具的审计报告为证”，但对于投入资金的大致用途与方向并未给予答复。 记者调查还发现，项目投资去向基本为两部分：拆迁安置补偿和建设施工。施工方面目前该项目仅有三座安置楼建设，每座盖到约10层，施工方称大部分为垫资目前有8千万工程款未结因此停工，陕西佳诚称“一个股东垫资施工款约6000万元”。 而西安韩南、韩北村共计1659户原住村民，已拆迁不到1600户，80户未拆迁，拆迁补偿方案分产权置换与货币补偿两种，产权置换上村民原有房屋二楼以下按面积将来换安置房，因此不存在货币支出，三楼及以上实际有效面积由政府部门估价，按照估价价格的170%补偿，一般一平米估算下来补偿五六百元；选择货币补偿的一、二楼补偿标准为每平米2200元，由于比较低因此几乎没有村民选择此种方案；另外还有一部分货币支出是给一些原有门面房等经营性店面的额外补偿，此方面大多为一对一暗箱操作很难全面掌握数据，少则几十万多则上百万，但此种人家占被拆迁村民比例有限，估计不超过20%；再有一项较大货币支出是4年间给被拆迁村民的过渡费，据了解标准为：前30个月每平米每月7元，然后每半年翻一倍。 将这些可以加以计算的资金投入以较宽松的标准进行大致估算会发现，其很难超过3亿元。 陕西佳诚在复函中称，对于项目停工问题主要有两大原因，一是项目拆迁持续4年仍有80多户未完成，导致其他楼位无法开工建设；二是在规划面积上，因为新增西安“幸福林带”规划，使可开发用地减少160亩，开发面积减少31万平方米，导致项目盈亏计算无法满足金融机构的测算而使公司的融资和合作洽谈无法进行。 “该项目在西洽会签约协议中及城中村改造方案中明确可开发用地545亩，可开发面积199万平米。后因西安市政府统一幸福林带建设规划，提出‘幸福林带建设以林带为主，地上不做大量开发性建设’的要求，致使项目原位于幸福林带开发用地直接减少160亩，减少开发面积约31万㎡，导致项目整体可开发用地面积及开发面积减少三分之一，经测算开发用地每亩地价超2000万元，直接导致项目亏损，严重打击了我公司投资的信心。”陕西佳诚这样表示。 “我们最想知道的是，这几年来我们交的房款哪儿去了，按保号协议，到日期交不了房就应该把钱退给大家，但现在开发商消失了，怎么办？”一位陕西佳诚的购房者称。（本报记者 刘敏 西安报道） |
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