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跟最近即将全面开展的不动产登记相比，民国时代的不动产登记有三大不同。 第一，登记机构分属的系统不同。 现在的不动产登记由国土资源部负责指导和监督，各地新成立的“不动产登记处”基本上都挂靠在国土资源局下面。 民国时代的不动产登记则由财政系统和法院系统来负责，如民国初年的不动产登记归各省财政司管辖，后来改由地方审判厅负责，南京国民政府成立后归口县级法院，伪满洲国治下的东北地区则是在区级法院下面设立不动产登记机构。 第二，登记簿的材质不同。 现在信息技术发达，不动产登记簿一定是电子材质，查阅、保存和备份都非常方便，只有衍生出来的“不动产权证书”是纸质。 民国时代没有电脑，登记簿和产权证都是纸质，而且主要靠手工填写。 第三，对登记申请人的收费方式不同。 新近颁布的《不动产登记暂行条例》尚未规定怎样收费，但是广州、杭州、武汉、厦门等十几个城市已经率先开展不动产登记，其收费标准统统都是“按件计费”，登记一宗产权，收一次工本费，而且只收工本费，这笔工本费的具体金额跟房子价格没有关系。 民国时代就不一样了，那时候的不动产登记就跟办房产证一样，收费多少主要由房价决定，所以那时候是“按价计费”。 1925年北京街头张贴了很多布告，是设在“京师地方审判厅”下面的“不动产登记处”印发的，布告末尾写得很清楚：“土地房屋每价值千元，只收一元登记费。”说明是按房价的千分之一来收登记费。比方说你的房子价值100万元，你去申请登记，登记处会收你1000元。 上海的收费标准要比北京高得多，也比北京复杂得多。根据1930年上海华界不动产登记处的规定，“因赠与或其他无偿名义取得不动产者，每产价千元，得收登记费三十元；因有偿名义取得不动产者，每产价千元，得收登记费二十元。”说明是按房价的3%或2%收取登记费，其中买来的房子按2%收费，继承的房子按3%收费。比方说你在上海买房花了100万元，为了申请不动产登记，你还需要再拿出2万元。 1937年伪满洲国专门制定了一部《不动产登录税法》，这部法律的第二条就是收费标准：所有权登记按产价4%收费，典权登记按产价3%收费，抵押权登记按产价2%收费。也就是说，只要是你的房子，不管是买来的还是继承得来的，一律按照房价的4%缴费，100万元的房子，得拿出4万元来登记。如果你没有这套房子的所有权，只拥有典权（所谓典权，就是你把钱借给房主，房主把房借给你住，你不收房主的利息，房主也不收你的房租，这种经济行为从古代到民国一直盛行，在现代中国已经消失），现在你想通过登记来维护你的典权，那么好，房子值100万，你要缴纳登记费2万。 我手头还有一份抗战时期的不动产登记公告，是广东省开平县不动产登记处在1940年印发的，该公告末尾是《不动产登记收费简章》，容我抄录如下： 登记费，每产价100元（毫洋），大洋1元（即毫洋1.25元）； 建监费，每产价100元（毫洋），毫银1角（即毫洋0.1元）； 测绘费，每产价100元（毫洋），毫银3角； 誊本费，每件毫银1元； 邮费，每件毫银4角； 抄契费，每件毫银4角； 声请费，每件毫银2角； 印花费，每件毫银2角； 《司法日刊》费，每件毫银1角5仙； 《开平日报》费，每件毫银2角。 每产价100块毫洋（毫洋是民国时期在广东流通的货币，购买力比大洋略低），只收1.25块登记费，等于按照房价的1.25%来收费，这个标准并不算高。可是你去登记的时候不光要缴登记费，还要缴各种各样的附加费，包括建监费、测绘费、誊本费、邮费、抄契费、声请费（即申请费），甚至连当地的两份官办报纸都趁机向你摊派费用……把所有费用加起来，至少相当于房价的4.2%，你去登记100万元的房子，至少要缴42000元费用。 行文至此，想必大伙都已经明白民国时代的不动产登记为什么缺乏人民响应了，原因非常简单——收费太多！ |
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