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在迟延交付商品房买卖合同中，诉讼时效应该自法律的规定可行使而不行使之日起计算。商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人可根据合同约定而请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。但根据《民法通则》第一百三十七条规定，有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第一百六十九条规定，权利人由于客观的障碍在法定诉讼时效期间内不能行使请求权的，属于民法通则第一百三十七条规定的特殊情况。具体在本案中，在诉讼时效期间的起算上，应当分具体情况。如果房屋具备法定的交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋不具备法定的交付条件，则诉讼时效期间应自从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
案情】
原告曾德华
被告广西亿鑫房地产开发有限公司
原告曾德华与被告广西亿鑫房地产开发有限公司(以下简称亿鑫公司)商品房买卖合同纠纷一案。
原告曾德华诉称:2004年12月22日，原、被告双方经协商一致，签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定:原告以总购房款为133760元的价款，向被告购买由被告开发、建设的位于平果教育路“右江浪琴嘉苑”(住宅小区名称)第3- 幢1单元302房。合同第八条约定:被告应当在2005年12月28日前，将经验收合格的上述商品房交付给原告使用。该合同第九条约定了“出卖人逾期交房的违约责任”:“ 逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之六的违约金。”上述合同签订后，原告于2006年4月20日向被告全部交清了合同所约定的购房总价款。至此，原告已按合同之约定履行了自己的合同义务。但是此后，被告却没有按照约定的时间将商品房交付给原告使用。直到2006年4月20日，被告才将上述合同所指的商品房交付给原告。被告逾期交房已构成违约，依法应向原告承担违约责任。为此，原告依法向法院提起诉讼，请求判令被告亿鑫公司支付违约金9276元给原告，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告亿鑫公司答辩称:本案已超过两年的诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明:2004年12月22日，原、被告经协商一致，签订一份《商品房买卖合同》。约定:原告以总购房款133760.00元(实交136815.00元)的价款，向被告购买由被告开发、建设的商品房。合同第八条规定，被告应当在2005年12月28日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用;第九条规定出卖人逾期交房的违约责任:“ 逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之4的违约金，合同继续履行; 逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之6的违约金。”;合同第十一条规定了房屋的交接方式，出卖人有本合同记载买受人地址邮寄交房通知，买受人在通知送达后15日内不办理手续，自通知交付邮寄后7日视同送达日，自送达日起房屋视同交接完毕。合同签订后，原告按合同约定按时交付房款。2006年4月3日，该房屋经过验收合格。2006年4月15日，被告向原告发出了《交房通知书》，但原告没有与被告办理交房手续。2008年2月15日，原告以被告逾期交房为由诉至本院，要求被告给付逾期交房违约金。
【裁判】
法院认为:原告曾德华与被告亿鑫公司签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，具有法律的约束力。根据双方当事人在合同中的约定，原告依约交付了全部购房款136815元，被告应当在2005年12月28日前将讼争房交付给原告。但被告于2006年4月20日才实际交房给原告，已构成违约。故原告要求被告支付2005年12月28日后逾期交房违约金的诉请，依法有据。应予支付。按双方签订合同第九条的约定:“ 逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之6的违约金。”按该条款约定被告逾期超过90天后交房的，原告要求继续履行合同的，该合同仍继续履行，现原告接受了被告的房屋，以自己行为表示继续履行合同。只是迟延交房的天数到实际交房时才能确定，故原告知道被告逾期交房的实际天数，应从实际交房时起算，诉讼时效也应从实际交房之日起算(即2006年4月20日)。原告是2008年2月15日起诉至法院，并未超过2年的法定诉讼时效。故原告起诉要求被被告支付逾期交房违约金的请求没有超过诉讼时效的理由成立，应予以支持。违约金的计算应从2005年12月29日起至2006年4月20日止，按交总房款的万分之六计付。被告应支付给原告逾期交房的违约金9276.057元(136815×0.0006×113天)。被告以本案已过诉讼时效，不承担违约责任的理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决:由被告广西亿鑫房地产开发有限公司支付原告曾德华逾期交房违约金9276.06元。
【评析】
对于本案是否超过诉讼时效，有两种观点，第一种观点认为:本案已超过两年的诉讼时效。因为合同已明确约定于2005年12月28日前交房，故诉讼时效应从被告违约的次日起算。退一步讲，即使当时原告还不清楚被告违约的天数，那么四个多月后即到2006年4月20日被告交房时，原告已完全了解被告违约的具体情形，但其在两年内没有起诉，显然已过时效。
第二种观点认为:本案没有超过诉讼时效。因合同签订后，原告已按合同约定履行了付清购房款义务。但被告没有依照约定的时间交房，直到2006年4月20日才实际交房，逾期交房的行为是持续性行为，应参照侵权行为的诉讼时效起算诉讼时效。迟延交房的天数到实际交房时才能确定，故原告知道被告逾期交房的实际天数，应从实际交房时起算，诉讼时效也应从实际交房之日起算(即2006年4月20日)。原告是2008年2月15日起诉至法院，并未超过2年的法定诉讼时效。法院采纳了第二种观点。
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