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一、物权优先效力的适用规则
物权具有一个重要特征就是其优先效力。物权的优先效力对于处理物权之间以及物权与债权人之间的效力关系具有重要意义，但我国《物权法》对此没有作出明确的规定，这是《物权法》的一大缺憾。就物权的优先效力如何适用问题，应当注意下列一些规则：第一，在同一标的物上同时存在物权与债权的，物权优先，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。例如，甲同意将10吨水泥出卖给乙，乙为此交了5000元的预付款，后由于丙出价更高，甲丙当场做成买卖，一手交钱一手交货。乙得知这一消息后提出反对，未果遂起诉至法院要求确认甲丙订立的合同无效，并判令甲向自己履行交货义务。本案中，因为甲交货于丙后，丙就取得了货物的所有权，而乙仅仅取得债权，所有权优先于债权，因此乙只能请求甲承担违约责任，而不能要求甲向自己履行交货义务。第二，同一物上多项他物权并存时，应当根据物权设立的时间先后确立优先的效力，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。比如同一物上存在两个已经登记的抵押权，按照《物权法》第九十九条第（一）项的规定，各个抵押权人按照登记的先后顺序受偿。第三，具有物权性质的权利一般优先于具有债权性质的权利。例如，甲乙共有一座房屋，出租给丙使用，租期内甲欲将其所有的一半产权出卖，按照法律规定，乙丙都有优先购买权，但因乙的优先购买权基于共有权，属于物权，而丙的优先购买权基于承租权，属于债权，按照物权优先于债权的原则，乙的优先购买权应当优先于丙的优先购买权。这里应注意一个例外，就是“买卖不破租赁”。例如，甲有一座房屋，出租给乙使用，租期内，甲将房屋卖与丙，并办理了产权登记手续。后丙手持房产证要求乙搬出。问：丙能否要求乙搬出房屋？答案是不能。乙基于租赁合同对房屋享有使用权，具有用益物权的某些特性，丙享有的是所有权，属于自物权。《合同法》第二百二十九条规定了“买卖不破租赁”制度，《物权法》第一百二十条规定所有权人不得干涉用益物权人行使权利。即原租赁合同对新的所有权人仍有约束力，所以乙在剩余的租期内仍可居住此房。
二、物权法定原则的适用规则
《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”本条确立了《物权法》中的一项重要原则，即物权法定原则。所谓物权法定原则，是指物权的种类、内容和效力都只能由法律加以规定，当事人不得任意创设。其具体内容包括：第一，物权的具体类型法定。所谓类型法定，是指物权的类型只能由《物权法》或者其他法律规定，不得由当事人随意创设。即当事人在其协议中不得明确规定其通过合同设定的权利为物权，也不得设定与法定物权不相符合的物权。比如让与担保的问题。在学理上，让与担保与不动产抵押有相似之处，两者的区别是，让与担保需要转移不动产的占有，而抵押则不改变抵押物的占有。我国《物权法》未将让与担保作为担保物权加以规定，因此，如果当事人在合同中约定了这种担保方式，则其约定就违反了物权法定原则。类似的情形还有典权，《物权法》对典权也没有规定为物权。第二，物权的内容由法律规定，而不能由当事人通过协议设定。比如当事人不能约定宅基地使用权可以抵押，因为宅基地使用权的这一权能是法律明确禁止的。第三，物权的效力必须由法律规定，而不能由当事人通过协议加以设定。比如流质契约的问题。流质契约是《物权法》明文禁止的，其原因在于流质契约与《物权法》关于担保物权实现方式的规定相冲突，是对担保物权实现效力的否定。因此，担保合同中的流质契约条款应为无效条款。第四，物权的公示方法必须由法律规定，不得由当事人随意确定。比如当事人约定转让建设用地使用权不必经过登记，就违反了《物权法》关于不动产物权变更必须进行登记的规定。
正确理解物权法定原则，应当注意以下几个问题：（1）物权法定中的“法”原则上应当限定为制定法，行政法规、司法解释、地方法规和部门规章等均不能创设物权类型和改变法律所规定的物权内容。（2）违反物权法定原则的民事后果只是物权设定无效，不能产生物权的效力。但是，其合同内容如果并没有违反某一个具体强行法的规定，就不能认定该合同无效，而只是不承认其创设物权的效力。即虽然当事人创设《物权法》所未规定的物权不能发生物权的效力，但是这并不能否定当事人约定的效力，当事人的约定仍然有效，只不过只能在当事人之间发生法律效力（即作为合同只产生债权效力）。（3）占有不是物权的种类之一，而只是物权的特殊保护方式。按照《物权法》的规定，占有是指对物的事实上的控制状态，反映的是人对物的支配管领关系，而不反映某种权利关系，无论是合法行为还是违法行为，都可以基于管领物的事实而成立占有。占有制度的价值功能在于，维护物的事实秩序而不是维护物的法律秩序，即维护现有的物的占有状态，禁止他人以私力救济加以破坏，从而维护社会的安宁与和平。因此，我国《物权法》没有将占有规定在所有权及其他物权制度中，而是将其作为单独一编加以规定。从中可以看出，《物权法》是将占有规定为一种事实而不是权利。《物权法》第二百四十三条的规定能够更直观地体现出这种立法本意。该条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。”如果将占有理解为一项独立的物权的话，则该条规定即与物权的妨害排除效力相冲突。正是由于占有不是物权，才产生了权利人向占有人的返还原物请求权。可见，占有不是物权。
三、物权公示方法的证据效力规则
《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”该条规定的是物权的公示方法，即不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法，动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以交付作为权利变更的公示方法。所谓不动产登记，是将土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更，按照法定程序记载于有关专门机构掌管的专门的簿册上。根据《物权法》的规定，凡是不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当依照法律规定登记。动产物权，除法律另有规定外，以占有和交付作为其公式方法。这里的“法律另有规定的除外”，是指民用航空器、船舶和机动车物权的设立和转让，受让人要想取得完全的物权，除必须交付外，还必须进行登记，未经登记的不得对抗善意第三人。
基于上述规定，从诉讼证据规则角度来看，由于不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法，因此主张对不动产享有物权的人，一般应当提交相应不动产的登记证明。经合法登记的物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，即使事实上他不是真正的权利人。这种权利推定的一个重要意义就是，这种登记是确定物权归属的证据。登记簿上记载的权利人，就是法律上承认的权利人，该权利人可以依法行使物权，不受他人侵害。而动产物权设立和变动的公示方法以占有和交付为准，因此，凡是占有除了民用航空器、船舶和机动车外的动产的人即可以认定为该动产的物权人，而不得要求该动产的占有人另行提供其他证据。只有如此，才能够真正保护动产物权人的合法权益。
四、不动产登记簿和不动产权属证书的证据效力规则
所谓不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。对于不动产登记簿和不动产权属证书在不动产登记制度中的地位，《物权法》分别在第十六条和第十七条进行了规定。第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”从这两条规定来看，《物权法》实际上赋予了不动产登记簿和不动产权属证书均具有证据资格。《民事诉讼法》第六十三条将具有证据资格的文书称为书证。书证可以分为公文书和私文书。不动产登记簿和不动产权属证书属于公文书。因此，在涉及产权争议的案件审理中，当事人可以不动产登记簿和不动产权属证书作为诉讼证据。根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的根据应当是不动产登记簿，不动产权属证书只是其外在表现形式。不动产权属证书并不具有代表不动产物权的功能。因此，不动产登记簿与不动产权属证书的证据效力是不同的。《物权法》第十七条后半段规定：“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”也就是说，当不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载的事项不一致时，法院应当以不动产登记簿为准。当然，不动产登记簿记载的事项并不一定就是绝对真实的，其是否真实需要法院依据不动产登记的权利推定规则予以判定，即法院首先应当把不动产登记簿当作真实的来对待，对方如果有异议则应当责令对方提出反证，如果异议方举出反证，证明登记簿上的记载确有错误，登记簿上的记载就应当被推翻，法院就应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。归结为一条就是，在无相反证据证明的情形下，法院应当认定不动产登记簿记载的事项为真实。
另外，审判实践中还应当注意一个问题，根据《物权法》上述第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书不是不动产物权的基本法律依据。因此，不动产权属证书虽然可以作为证明权利的根据，但是不能够仅仅以交付该证书的占有作为物权变动的根据。即不动产权属证书的移转占有不能作为物权变动的生效要件。
五、不动产物权变动区分原则的适用规则
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本条规定的就是应当将不动产物权变动的原因行为与结果行为进行区分的原则。这一原则对于司法实践意义重大。按照《合同法》关于合同效力的基本理论，合同是否有效，从签订之日起就已经确定，而不能够通过合同是否履行反过来决定合同的效力。合同的效力是独立存在的，合同是否履行，涉及的是当事人是否违约问题。一般而言，除即时清结的合同以外，从合同的签订至合同的履行，其间都有一段时间。办理不动产物权变动登记属于合同的履行。合同的效力不能通过这一段时间是否履行来决定，而是一经签订其效力就已经确定。因此，合同的效力不能够根据是否办理物权登记来认定。也就是说，不能说办理了物权登记的，合同就有效，没有办理物权登记的，合同就无效。区分原则在适用中应当注意以下问题：
1.关于不动产物权变动的基础关系，即设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应当依据《合同法》来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。
2.关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。合同的生效能够发生债权法上的效果，但是不一定能够发生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行登记。
3.如果法律另有规定或者合同另有约定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，只有经过办理物权登记，合同才生效的，应该依照法律规定或者当事人的约定。也就是说，在这种情况下，未办理物权登记的，合同不生效。如果法律没有明确这样规定，或者合同没有明确这样约定，都应该认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效。没有办理物权登记的，不影响合同的效力。在《物权法》生效实施后，在审理涉及房屋买卖、土地使用权出让转让、房地产抵押等案件时，均要注意正确理解和适用区分原则，以准确认定合同的效力。
4.凡是不以当事人的意思表示为原因的物权变动，比如依据法律的直接规定或者事实行为引起的物权变动，不适用区分原则。因为适用区分原则的前提是“当事人之间订立”有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同。依据法律的直接规定或者事实行为引起的物权变动，何时发生效力，发生何种效力，应当适用《物权法》第二十八至三十条的规定。
5.《担保法》第四十一条的规定与《物权法》第十五条冲突，在《物权法》生效后，不应当再适用，而应当适用《物权法》第十五条的规定。《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”该条规定明显与《物权法》第十五条规定抵触，因此该条在《物权法》生效后不应再适用。
需要特别强调的是，如何依据区分原则处理房屋买卖中的“一物二卖”问题。依据区分原则，在出卖人“一物二卖”的情况下，如果每个合同均符合《合同法》及其他法律规定，则每个合同都应当认定为有效，但是只能有一个买受人才能取得标的物的所有权，而其他的买受人不能取得该物的所有权。对于不动产而言，谁办理了过户登记，谁就取得所有权，不能取得所有权的买受人可以就其损失请求出卖人违约赔偿。
六、不动产物权异议登记法律效果的判定规则
异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。异议登记是一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施，可以暂时限制登记记载的权利人按照登记簿记载的内容去行使权利，对于第三人而言，异议登记可以暂时排除第三人依据登记簿的公信力取得物权。
异议登记作为一种保护申请人利益的措施，在异议登记期间，异议登记的法律效果可以从其对第三人和登记权利人两个方面来分析。对于第三人，异议登记具有中止不动产登记公信力、排除第三人善意取得的效果。第三人由此主张基于对登记簿记载的善意信赖而取得物权的，人民法院在审判实践中不应支持。对于登记权利人，异议登记对登记权利人的权利有何影响，理论界及实务界存在分歧，《物权法》在起草征求意见稿过程中也存在分歧，最终颁布实施时对此未予明确。结合《物权法》征求意见稿和《物权法》草案的有关规定，归纳起来，有处分禁止说和处分效力待定说两种观点。《物权法》征求意见稿采纳的是处分禁止说，其第十七条规定：“异议登记后，记载于不动产登记簿的登记权利人在异议登记期间不得处分该动产。”《物权法》草案采用的是处分效力待定说，其第二十条第二款规定：“登记更正后，原权利人在异议登记期间处分该不动产，登记更正后的权利人未追认的，该处分行为无效。”《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》一书的倾向性意见认为，采用处分效力待定说更符合物尽其用和效率的原则。通过将该处分行为定性为效力待定行为，一方面有利于促进交易，另一方面也与《合同法》第五十一条关于无处分权的人签订的合同为效力待定的合同相一致。笔者亦认可处分效力待定说，但认为其与《合同法》第五十一条关于无权处分的规定精神相一致不妥。《合同法》第五十一条中的无权处分限于处分人处分他人财产，而异议登记中的登记权利人处分财产系处分自己的财产，两者性质不同。关于异议登记制度的法律效果的问题，从下面的案例可见一斑：甲被登记为一房屋的所有人，乙认为登记有错误主张其自己是真正的权利人，那么乙可以申请异议登记。异议登记后甲仍然可以将该房屋转让给丙，但是若事后经法院判决乙为真正的权利人，那么丙不能主张其已经善意取得该不动产。若经法院判决甲是真正权利人，乙的异议登记不正确，那么丙取得该房屋的所有权，乙由于申请异议登记错误而应当对甲所遭受的损失承担损害赔偿责任。
七、不动产物权预告登记的适用规则
《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条规定的就是不动产登记中的预告登记制度。按此规定，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。在不动产交易中，当双方签订合同后，在不动产登记条件暂不具备时，买方取得的只是合同法上的请求权，在发生卖方“一物二卖”的时候，买方只能要求卖方承担违约责任，极不公平。因此，有必要建立预告登记制度，使被登记的请求权具有物权的效力，即具有排他效力，使其不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。即使后来发生了未经预告登记权利人同意的与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为时，由于该预告登记的请求权具有排他效力，足以确保预告登记权利人不受损害。就预告登记制度的理解和适用问题，应当注意以下几点：
1.关于预告登记制度的适用范围。《物权法》第二十条将其界定为“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”。因此，对于不动产协议涉及设立、变更、转让和消灭不动产物权请求权情形，为保证将来实现物权，都可以采用该制度。实践中，签订商品房预购以及将预购商品房转让、以预购商品房或者在建工程设定抵押以及房屋联建等民事协议，都可以通过预告登记制度来达到保障将来物权实现的目的。
2.关于预告登记的请求权的效力。《物权法》第二十条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这就赋予了纳入预告登记的请求权以物权的效力，具有了排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制。因此，在不动产物权交易中，经依法预告登记后，纳入预告登记的不动产物权请求权便具有了物权效力，即排他效力，在预告登记有效期间，未经预告登记权利人同意，现实登记权利人违背登记内容的要求擅自处分该不动产的，人民法院应当依法认定该处分行为不发生物权处分效力。在审判实践中，对于经过依法预告登记又出现的不动产交易中的“一物二卖”现象，人民法院应当查明事实，依法认定出卖方第二次处分行为无效，以维护预告登记权利人的合法权益。
3.关于预告登记的失效。《物权法》第二十条以列举的方式规定了预告登记失效的两种情形：一是债权消灭；二是预告登记权利人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。司法实践中，应当注意以下三点：其一，原债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去了存在的基础。对于纠纷中存在的债权消灭的情形，人民法院应当认定预告登记自债权消灭之日起失效，原预告登记权利人此后的请求权不再享有物权效力，不再具有排他效力，原现实登记权利人此后行使的处分行为，应为有效。其二，在适用预告登记失效的第二种情形时，如果双方当事人约定由预告登记权利人负责事后的申请登记，要在查明事实的基础上，综合分析认定预告登记权利人能够进行不动产登记而怠于申请登记的事实是否成立，依据《物权法》第二十条关于三个月期限的规定，正确认定预告登记是否因此而失效。如果双方当事人约定由现实登记权利人负责事后的申请登记，而现实登记权利人在能够进行不动产登记时怠于申请登记的，根据《物权法》第二十条的立法目的，为维护预告登记权利人的合法权益，不应当认定预告登记失效。其三，在不动产物权协议履行过程中，双方当事人虽然依照约定办理了预告登记，但是如果预告登记权利人事后严重违约，对方此时可以行使抗辩权，对抗预告登记权利人的转移房屋产权的请求权，如果预告登记权利人同意解除合同或者合同已经不具备继续履行的条件，对方主张预告登记失效的，人民法院可以认定预告登记失效。
八、不动产登记机构赔偿责任的认定规则
《物权法》第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”这是《物权法》关于不动产登记机构赔偿责任的规定。目前，对于不动产登记机构的赔偿责任应为国家赔偿责任还是一般民事侵权责任，赔偿责任的归责原则等问题，立法界、学术界和实务界观点不尽一致。实际上，登记机构赔偿责任的性质究竟是国家赔偿责任还是一般民事侵权责任，这与登记行为属于行政行为还是民事行为直接相关，最终取决于登记机构的管理体制问题。关于不动产登记机关的管理体制，目前我国不动产统一登记机构整合工作进展顺利，国家和省级层面已经整合到位，地级市层面略有滞后，今年年底之前将完成地方各级的机构整合工作。因此，就审判实践而言，在不动产登记法、新的法律法规以及司法解释出台之前，在不动产登记机构管理体制没有作出根本调整之前，我们在审理涉及不动产登记机构赔偿责任案件时，仍然应当适用现有的法律法规、司法解释以及参照部门规章，正确认定登记机构的赔偿责任。就其责任性质来讲，《物权法（第五版）》、《物权法教程》以及《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》的倾向性意见均认为，物权法中的不动产登记具有行政法效力，符合行政行为的特征，具体属于行政确认行为，也就是登记机关在审查申请人提交的资料基础上对其真实性、有效性做出的一种确认。因此，在现行法律规定的情形下，对于不动产登记机构赔偿责任的性质，应当认定为国家赔偿责任，相关纠纷诉讼的性质应为行政赔偿诉讼。 （未完待续。顺便牢骚两句：根据现行法律整理多年前的笔记可不比风花雪月、阳春白雪，老特么累了！本文下半部分还在笔记之中，请您静候下期） |
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