最高院关于商品房纠纷案件裁判观点集成

房地产风险管理组

建纬（深圳）律师事务所

1、架空层作为大厦整体结构的一部分，应由全体业主共同使用。

裁判摘要

架空层是大厦整体结构的一部分，是该大厦的附属设施，应由大厦全体所有权人共同使用。开发商不是案涉架空层的所有权人，其擅自改变案涉架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了全体业主的使用权，物业公司接受开发商的委托对外出租案涉架空层并收取租金，对于该侵权行为给全体业主造成的经济损失亦有过错,开发商及物业公司应向全体业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。

案件来源

最高人民法院(2013)民提字第94号“深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷再审民事判决书”

2、楼宇顶层属于房屋公共部分，并不属买受人所购房屋区分所有权的当然延伸，买受人以共有墙的中轴线为划分屋面使用界限的请求不予支持。

裁判摘要

根据买受人与开发商签订《商品房买卖合同》的约定，“该商品房所在楼宇的屋面使用权属顶层住户”，顶层住户对楼顶屋面仅有使用权，但双方并未约定明确的使用界限。顶层住户主张以共有墙的中轴线为两户的分界线划分争议双方的屋面使用界限，本质上是请求共有墙的中轴线为双方建筑物区分所有权的界限，但因楼宇顶层属于房屋公共部分，并不属买受人所购房屋区分所有权的当然延伸，该主张无法律依据。排水沟在楼宇屋面的安排上虽有一定的独立性，但性质属公用设施，无法区分归谁所有或归谁单独使用，相邻双方应依照建筑物的原有格局，遵从方便生活、公平之原则合理约定露台使用界限。

案件来源

最高人民法院(2012)民再申字第250号“石剑锋、石新海、王先芳与丁艳艳、丁仕骏、骆祥宝相邻权纠纷再审审查民事裁定书”

3、区分所有建筑物外墙面的所有权属于全体业主所有，居民对其紧密相联的外墙面拥有合理使用的权利。

裁判摘要

根据《物权法》第七十条规定，最高人民法院民一庭认为，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于全体业主所有。居民住宅小区对其紧密相联的外墙面拥有合理使用的权利，这一权利是业主专有权利的合理延伸。合理使用的标准有二：一、不以盈利为目的，而是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共有利益。二、业主对与其紧密相联的外墙面合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人。

案件来源

《民事审判指导与参考》第35辑

4、在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。

裁判摘要

物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。

典型案例

《最高人民法院公报》2014年第6期发布的“徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案”

5、只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即属于将住宅改变为经营性用房。

裁判摘要

在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主、房屋使用人主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，业主、房屋使用人应遵守法律、法规以及管理规约，并经有利害关系的业主同意。

典型案例

《最高人民法院公报》2014年第11期发布的“张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案”

6、具备商品房买卖合同的主要内容即可认定为本约合同，除非当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同，则该协议为预约合同。

裁判摘要

判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。

典型案例

《最高人民法院公报》2012年第11期公布的“张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案”

7、买卖合同中，买受人取得的只能是出卖人有处分权的标的物或权利，否则即使在买卖合同中进行了约定，买受人也无法通过合同取得相应的权属。

裁判摘要

出卖人出卖不动产时，其基于相邻关系而在他人不动产上享有的通行等权利不应成为转让标的。即使双方在买卖合同中对该通行权进行了所谓的约定，对第三人也不具有约束力，因为买受人享有的通行权权源基础同样是相邻关系，而并非是买卖合同的约定。当客观情况发生变化，买受人不再符合相邻关系要件时，第三人有权拒绝买受人的通行要求，买受人无权以买卖合同中关于通行权的约定约束第三人。

典型案例

《最高人民法院公报》2013年第3期公布的“屠福炎诉王义炎相邻通行权纠纷案”

8、虚构商品房买卖合同套取银行贷款，属于无效合同。

裁判摘要

房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。

典型案例

《最高人民法院公报》2013年第12期公布的“徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案”

9、出卖人未经登记共有人的同意擅自出售共有房屋，买受人请求强制履行房屋买卖合同的，法院不予支持。

裁判摘要

出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《物权法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求，但法院可以向购房者明确释明其可以变更诉讼请求，购房者可以请求解除合同并要求出卖人承担违约责任。

案件来源

《民事审判指导与参考》2014年第1辑

10、双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定借款到期后根据债务人的能力履行其中一个合同，借款到期借款人不能按期偿还借款，出借人要求以房抵债，不属于流质条款。

裁判摘要

双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。借款到期，借款人不能按期偿还借款，对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

典型案例

《最高人民法院公报》2014年第12期公布的“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”

11、公司的董事、高管在不损害公司利益的情况下，即使公司章程未规定或者未取得股东会同意，也可同本公司订立合同或者进行交易。

裁判摘要

《中华人民共和国公司法》第一百十九条规定：“董事、高级管理人员除公司章程规定或者股东会同意外，不得同本公司订立合同或者进行交易”。该规定的意图在于避免公司董事、经理通过自我交易损害公司利益，因此设置了“公司章程的规定或者董事会同意”的条件，但是如果合同的内容并未因此损害公司的利益，即使公司章程没有规定或者未通过股东会同意，也不能因此认定该行为违反公司法的规定，应当认定有效。

案例来源

最高人民法院 (2013)民提字第98号“开封桦亮房地产开发有限公司、开封市航天商厦有限公司与赵富宽、香港韶骏发展有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书”

12、开发商向买受人转移房屋所有权后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，因共用部分安全隐患造成业主财产损失，应由物业服务企业承担赔偿责任。

裁判摘要

房地产开发企业与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对小区业主同样具有法律效力，按照合同约定物业公司对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，但在维修养护后可向第三人主张相关权利。房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

典型案例

《最高人民法院公报》2013年第5期发布的“陈书豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案”