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------从一则民事纠纷案谈起 |
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一、基本案情 原告系为某小区提供物业服务的物业管理企业，被告系小区营业房业主。因被告未经业主委员会及原告同意，没有履行法定程序，擅自在所在营业房东墙打开一个长约1.5米，高1米的窗户。原告认为，建筑物的外墙属于全体业主共有，在住宅楼的外墙开设窗户属于拆改房屋主体结构，必须经全体业主同意并报房屋行政主管部门批准。被告的行为已严重危及整幢楼业主的安全。为维护全体业主的合法权益，故诉至法院，请求判令被告立即将营业房东墙恢复原状，封堵擅自开设的窗户。被告辩称其开窗户的地方后来发现在设计图中原本就是一个预留的窗户，其在原告设置的窗户处开设了窗户，并没有损坏整楼的安全性，因此要求驳回原告诉请。 二、争议焦点 本案涉及四个焦点问题。首先，被告开窗的位置即楼体的外墙是专有部分还是共有部分是本案首要问题，也是确立原告与被告的权利义务关系的前提条件。我国《物权法》规定了建筑物区分所有权制度，建筑物分为专有部分和共有部分，权利人对专有部分享有专有权，对共有部分享有共有权，此外在管理方面还享有成员权。专有权的行使具有绝对的排他效力，而共有权在行使时需要征得其他共有人的同意。本案中的焦点是原告认为被告开窗的外墙属于全体业主的共有部分，而被告擅自更改建筑物外墙结构而开窗。 二是共有部分的共有人如何行使其共有权，共有权如何得到保护，侵害共有权的构成要件是什么，在共有权受到侵害时应当如何救济。本案中被告在外墙开窗的行为是否侵害了共有人的共有权，侵害共有权的标准又是什么。 三是在商品房设计图纸中的设计和宣传彩页中的承诺是否可以作为商品房买卖合同的内容。本案中被告辩称事后被告才知道该房屋在设计图纸中设计有窗户，因原告出于商业行为和利益目的，对已建设好并设置有窗户的墙封堵。因此被告认为其有权在原有设计窗户的位置开窗。这一争议在于设计图纸能否作为合同条款的一部分。 四是谁有权对侵害共有权的行为提起诉讼，根据民事诉讼法的规定，原告应为权利人或者利害关系人。本案的原告是物业公司，其不是涉诉外墙的所有权人，其是否有原告资格值得探讨；同时，物业公司与业主之间的法律关系也值得进一步探讨与加以明确。 三、法理分析 （一）专有部分与共有部分的区分标准 2007年颁布并实施的《物权法》确立了业主的建筑物区分所有权制度。同时明确了建筑物由专有部分和共有部分组成。该法第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。所谓专有部分是指区分所有建筑物在构造上和使用上可以独立，同时可以单独作为所有权标的的部分。2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条对此也明确了专有部分的构成要件，即构造和使用上的独立性和能够登记成为所有权客体。本案中被告购买的营业房，该房屋的内部即为专有部分，业主对该专有部分享有专有权，他人不得干涉，具有绝对的排他效力。共有部分是指建筑物专有部分之外的其他部分以及不属于专有部分的附属物。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条对此作出规定。 由于建筑物包含专有部分和共有部分，所以构造物内同时存在专有部分和共有部分，但二者如何相互区分？学说有不同的观点。包括"空间说""中心线说"，"墙面说"等。台湾学者谢在全认为，"惟应采壁心说与墙面说之折衷见解，亦即专有部分之范围及于何处应依内外部关系分别以观，在区分所有人间，尤其是区分所有建筑物之维持与管理之内部关系上，专有部分之范围应仅及于墙壁、地板与天花板等境界构造物内面之外层粉刷部分，至在与第三人之外部关系上，例如专有部分之让与、投保或者纳税等是，专有部分之范围应及于境界构造物之中心线。易言之，此说就专有部分之范围在内部关系上采取墙面说，至外部关系则采壁心说。" 笔者同意谢教授的观点，该观点看似复杂凌乱，但仔细分析后发现其不无道理。在区分所有权人的内部关系上，用于隔离空间的墙壁是相邻所有权人的共有物，若在内部关系上采用壁心说，则可能出现相邻所有权人共同打穿墙壁的情形。在与第三人的外部关系上，专有部分的范围稍有扩张，其边界为墙体的中心线，其余部分为共有部分。该观点的不足之处在于作为边界的墙体在不同的关系人之间由于其标准不同，造成了专有部分的所有权和共有部分的所有权有重叠的可能，这与物权法上一物一权的原则不一致，此处只能根据建筑物区分所有权的特殊性，将其理解为一物一权原则的例外情形。 本案中被告未经其他业主同意擅自打开了建筑物的外墙，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的外墙属于共有部分，同时《物权法》第七十六条第六项规定，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。因此，被告的行为侵害了其他区分所有权人对该处外墙的共有权。 （二）区分所有权的权利如何行使 建筑物的专有部分和共有部分在构造上相互连接，在使用上不能相互分离，同时，建筑物又附着在土地上，因此，建筑物的区分所有权人之间形成了密切的相邻关系，为维持正常的生活秩序，区分所有权的行使必须受到一定的制约。首先，不得侵害区分所有权人的共同利益。区分有权人使用其专有部分时，不得妨害建筑物的正常使用和其他区分所有权人的共同利益。共同利益的范围，应当根据事件具体情况而定，应就实施行为的必要性、行为人因此所受利益和其他区分所有权人所受的不利益进行综合判断，并以社会生活的一般观念来决定。例如，业主在建筑物内存放易燃、易爆等危险品或者在楼道堆放体积巨大的物品从而影响通行，诸如此类的行为已明显侵犯了共同利益。其次，专有部分与共有部分以及建筑物所占用的土地是一个整体，相互之间不可分割，因此对专有权的行使有必要作出相应的限制。例如，在转让建筑物区分所有权时，必须将专有部分和共有部分及其所占用的土地使用权一并转让，不得相互分离。 （三）设计图纸和广告彩页宣传能够作为合同条款的内容 被告抗辩的理由是该建筑物的设计图纸上在其开窗的位置设有窗户，在建设过程中该处也有窗户，只是后来被开发商封堵上了。这里的争议焦点在于该事后知道的设计图纸能否作为合同条款的一部分而产生约束力。2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该司法解释明确规定了对订立合同和房屋价格有重大影响的相关说明和具体允诺是合同内容。但本案例中涉及到的设计图纸能否作为合同内容并未规定。 笔者认为，设计图纸应当是商品房买卖合同条款的一部分。上述司法解释虽然未明确说明设计图纸是合同内容，但第三条中的"出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定"应当包括设计图纸。设计图纸反映了建筑物的基本构造情况，对建筑物的墙壁、门窗进行最基本的注释。虽然法律规范对此没有明确的规定，但是在商品房买卖的实践中对此类问题通过合同约定已经形成了一套相对可行的方案。本案中被告辩称签订合同时出卖人没有向其提供房屋的平面图，该行为无论从《合同法》角度还是《消费者权益保护法》角度看都存在问题。房屋平面图及其所反映出的信息对合同的订立有重要的作用；商品房买受人作为消费者享有知情权，其有权知晓平面图上所载的各种信息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中虽然未将房屋平面图置于合同之中，但并不影响其成为合同条款的一部分。被告称"因原告出于商业行为和利益目的，对已建设好并设置有窗户的墙封堵"，说明该设计的变更并未经规划部门的批准和设计单位的同意，且没有通知业主，赋予其选择退房和继续使用的权利。综上所述，本案中房屋的出卖人违反了合同约定，应当向业主承担违约责任。 （四）原告是否适格、物业公司与业主的关系如何定性 《民事诉讼法》第一百零八条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案的原告物业服务有限公司是被告所在的小区的物业管理单位，其职能是提供物业服务。被告开墙的行为并没有侵害到物业公司的实体权利和期待权，同时也未妨碍物业公司对小区的管理工作。因此，笔者认为，物业服务有限公司与被告的行为没有直接的利害关系，与《民事诉讼法》第一百零八条的规定相左，故不具有原告资格。 而该案以物业公司为原告起诉业主也反映出了当前物业公司与业主法律关系的混乱现状。业主、业主委员会和物业公司之间的法律关系如何，值得探讨。业主指物业所有人，也包括在成立业主大会及组建业主委员会过程中，购买预售商品房(含经济适用房)，尚未取得房屋权属证书的，即房屋买卖合同记载的"购房人"可以视为"业主"。物业服务公司，是指接受物业所有人或管委会的委托，根据物业服务合同进行专业管理服务的具有法人资格的经济实体。物业服务公司对物业的管理权来自于物业所有人或管委会的依法授权，并与物业的所有权相分离，其行使不影响物业所有权、使用权的行使。物业服务公司是企业法人，不是具有公共事务管理职能的政府部门，并不拥有公权力。《物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。由此得出，业主委员会由业主选举产生，应当对业主负责。《物权法》第七十六条规定物业服务企业或者其他管理人的选聘和解聘由业主共同决定。同时《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在实务中的物业服务合同基本上是业主大会或业主委员会与物业公司之间订立的合同，即物业公司是受全体业主的委托，为了全体业主的利益而处理物业管理事务，而业主大会或业主委员会是代表全体业主的，业主与物业服务企业的关系就是靠物业服务合同这所桥梁建立的。在物业管理中，调整业主和物业服务企业关系的重要依据是物业服务合同。笔者认为业主与物业服务公司通过订立合同建立的联系在法律上是委托授权关系。业主委托物业服务企业对小区公共事务提供管理、服务。二者的关系适用《合同法》等有关法律法规。双方的权利义务都规定在合同中。物业服务企业受托管理小区事务，就不能越权行事，所谓越权，就是超越物业服务合同的权限，如同意外单位在小区挂设广告牌等做法，都是违法的。并且，物业服务企业对小区内的任何共有部分都没有所有权，甚至包括物业服务企业的物业管理用房，《物业管理条例》第38条专门指出："物业管理用房的所有权依法属于业主。"结合本案，笔者认为被告的行为并没有侵害物业服务公司的权利，因此该公司并无原告资格。
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| 来源：江苏法院网 作者：周飞 郭珍（沭阳县人民法院） |
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