商品房买卖“层高缩水”纠纷裁判观点综述

商品房买卖“层高缩水”纠纷裁判观点综述

核心提示

在商品房销售过程中，由于设计变更或者笔误等各方面原因可能会出现层高缩水问题，现有法律体系对于层高缩水问题没有规定明确的赔偿标准，买卖合同中也不会特别约定层高缩水的违约金比例或者计算方法，在没有法律规定和合同约定的情况下，层高缩水是否需要承担违约责任，以及如何计算赔偿数额，各法院有自由裁量权。总体而言，审判实务中有以下几种做法：

1、根据层高缩水的影响程度，酌情判决开发商的违约赔偿金额；2、参照司法解释关于面积误差规则处理层高缩水问题；3、不予支持买受人要求开发商赔偿层高缩水损失的请求。本文就各地法院就商品房层高缩水纠纷的裁判观点进行归纳和概括，以期为各方提供参考。

    作者：深圳建纬
    来源：微信公众号 建纬（深圳）律师事务所

一、根据公平原则，酌情判决开发商支付违约金

1、开发商交付层高缩水的商品房给买受人，对其房屋的使用价值有一定的影响，开发商对此应承担适当的违约赔偿责任。
 
裁判摘要：买受人与开发商签订的《商品房买卖合同》约定层高3米，经鉴定，开发商交付的商品房低于合同约定0.1米，其行为已经构成违约，依法应承担违约责任。因双方当事人对层高违约没有约定，法律对此又无相关规定，但开发商交付层高缩水的商品房给买受人，对其房屋的使用价值有一定的影响，开发商对此应承担适当的违约赔偿责任。鉴于开发商层高违约而目前无计算此损失的标准规定，本院认为应酌情由开发商赔偿层高违约费为宜。

案件来源：宁宇与广西玉林市弘景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案再审民事判决书，广西壮族自治区玉林市中级人民法院(2013)玉中民提字第4号

2、开发商因笔误致合同约定与实际交房层高存在误差，不能作为其完全免责的合法事由，仍应对此承担相应的赔偿责任。

裁判摘要：开发商对于系争房屋层高的规划设计为2.8米，虽然诉争合同的约定为2.9米，但其余相同房型的买卖合同经查明均约定为2.8米，由此可见，开发商并不存在欺诈、故意隐瞒事实的恶意，故对于开发商有关笔误的抗辩符合客观事实，本院予以确认。但买受人作为购房者，在签订买卖合同时对于房屋层高的确认一般只能依赖于合同的约定，当发现现状与合同约定不符时，确会给购房者带来一定的心理落差；从实际状况考虑，层高2.8米和2.9米也会对实际居住的舒适度存有一定的影响。因此，虽然开发商并非主观恶意、仅是工作中的疏忽，但这不能作为其完全免责的合法事由，仍应对此承担相应的赔偿责任。关于具体的赔偿金额，考虑到本案纠纷系开发商笔误而引起，以及实际层高差距为0.1米并非特别明显等实际情况，原审酌情判决的金额尚属合理，可予维持。

案件来源：上海保利建锟房地产有限公司与申某某一案二审民事判决书，上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二(民)终字第1027号

3、《补充协议》对《商品房买卖合同》关于层高约定的变更属格式条款，开发商未按照合同层高标准交付商品房构成违约，应赔偿买受人相应损失。

裁判摘要：买受人与开发商签订的《商品房买卖合同》第三条约定商品房层高为4.4米。《补充协议》第二条约定“商品房层高不低于2.6米，但不排除有部分区域因涉及需要未达该标准，双方同意以出卖人实际交付为准”。从双方签订的《补充协议》看，该协议是开发商为重复使用而自行制作，未与对方充分协商而事前打印好，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，属格式条款。《补充协议》第二条改变《商品房买卖合同》约定的房屋层高、缩小房屋使用空间，实际上减轻了开发商的责任、限制了买受人的权利，开发商作为提供格式条款的一方，未以合理方式提请对方注意该条款内容，未尽提醒告知义务，该条款不对买受人发生法律效力，《商品房买卖合同》中关于层高4.4米的约定仍对双方有约束力。开发商所交付房屋经实测层高为3.9米，构成违约，应赔偿买受人相应损失，二审法院综合考虑涉案商品房的性质、价格、层高缩水程度以及开发商过错程度等，酌情确定开发商赔偿损失并无不妥。

案件来源：中山市雅信房地产开发有限公司与钟涛等商品房预售合同纠纷申诉申请民事裁定书，广东省高级人民法院(2015)粤高法民一申字第327号

4、买受人主张层高缩水应类推适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条中有关房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理规定，法院不予支持。

裁判摘要：涉案楼盘经有关主管部门设计报批及竣工验收合格的商品房层高为2.9米，符合国家住房和城乡建设部制定的《住宅设计规范》就住宅用途的房屋层高设计规范以2.8米为宜的标准。开发商发现《商品房买卖合同》约定的房屋层高3米有误后，以积极的态度在售楼处张贴公告、在有关报刊登载通知及向购房者发出手机短信等形式，说明笔误的情况和致歉，并作出《关于商品房买卖合同笔误问题处理方案》，同意如业主申请退房予以退房，并退回已付款项及利息和费用，不退房的，由其承付业主3年的物业管理费作为赔偿，开发商因工作失误造成合同约定的房屋层高与实际房屋层高不相符具有过错，应承担层高不相符的过错赔偿责任。因合同并未约定层高不符的违约处理原则，原审根据本案的实际，在综合考虑楼房的价格、楼房缩水程度及楼房使用价值的影响、以及本地经济生活水平等因素，酌情判决被上诉人按总房价的1%计算赔偿金给买受人并无不当，本院予以维持。买受人主张应类推适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条中有关房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理规定，没有法律依据，本院不予支持。

案件来源：黄俊杰、吕锦莉与惠州宏福置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书，广东省惠州市中级人民法院(2014)惠中法民一终字第219号

二、参照司法解释关于面积误差规则处理层高缩水

1、住房的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，致使买受人的购房合同目的不能实现，故依买受人请求解除合同。

裁判摘要：本案中，经鉴定，涉案商品房的上层最低层高为1.98米，最高层高为3.76米，而合同中约定的上层层高最低为1.9米，最高为4.8米，虽然上述上层最低层高符合合同约定，但是上层最高层高相差达1.04米，与双方的合同约定的标准并不相符，差距达21.67%，住房的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，而且经本院到涉案房屋现场调查核实，涉案房屋上层层高的降低确实严重影响了买受人对涉案房屋的使用，买受人的购房合同目的不能实现，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：…（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，买受人要求解除与开发商签订的《商品房买卖合同》的请求，理由成立，本院予以支持。

案件来源：蔡某珍与东莞市某山庄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案，广东省东莞市中级人民法院(2009)东中法民一终字第6328号

2、开发商在合同内写明的层高与已有事实不符，属开发商故意隐瞒事实的行为，给买受人造成的损失应予赔偿。

裁判摘要：开发商与买受人签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋主体己完成，其层高已固定实际为3.9米的事实，但开发商却在合同内写明层高为4.2米，应属开发商隐瞒事实的行为，给买受人造成的损失应予赔偿，对损失的计算，应比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，有关出卖人交付使用房屋面积或实际面积不符合合同约定面积的原则处理，即实际层高误差比在3%以内部分的房价款及利息由开发商返还买受人；实际层高误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还给买受人。

案件来源：杨元其、高凤鸣与彭山县江源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，彭山县人民法院（2015）彭山民初字第942号

3、开发商交付商品房层高缩水除应赔偿买受人房屋层高缩水部分的工程造价即直接损失成本费外，还应参照面积差规则赔偿相应的间接损失。

裁判摘要：因《商品房买卖合同》约定开发商应向买受人交付层高为2.8米的房屋，该约定是双方当事人的真实意思表示，开发商应按照合同约定履行该义务。因实际交付给买受人的房屋层高仅为2.7米，不符合《商品房买卖合同》的约定，构成了违约，为此，开发商应承担赔偿相应损失的违约责任。开发商以楼房设计层高为2.7米，合同写明的2.8米属于笔误，并以此主张交付层高2.7米的房屋不构成违约的理由不能成立。开发商除应赔偿买受人房屋层高缩水部分的工程造价即直接损失成本费外，还应赔偿相应的间接损失。一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中面积误差的赔偿计算方法，酌情判决开发商应返还买受人房屋间接损失价款并无不当。

案件来源：黄某某与广西来宾市家和房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书，广西壮族自治区来宾市中级人民法院(2014)来民二终字第59号。

三、对买受人要求开发商赔偿层高缩水损失的请求，不予支持

1、虽然开发商合同录入存在笔误，但涉案住宅房屋的层高，符合国家住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的《住宅设计规范》的规定，开发商不存在违约。

裁判摘要：本案的事实表明，涉案楼盘从最初的图纸设计，报建到开工建设，再到工程规划验收合格，关于涉案楼盘房屋的层高都明确标示为2.80米；开发商在销售涉案楼盘时，在有关网络媒体所做广告宣传也标示该楼盘住宅层高为2.80米，未做过层高2.83米的宣传，也未以层高2.83米作为售楼亮点或优越条件来影响买受人的正确判断。开发商认为有关合同写明的住宅层高为2.83米属信息录入错误，不是其真实意思表示，符合本案事实，本院予以确认。另外，开发商在发现住宅层高信息录入有误后，及时采取补救措施进行更正，包括向房管部门申请更正，与买受人代表召开会议通报信息录入失误的情况并道歉，还对有关内容进行了张贴公示等，已履行了法律规定的义务，不应属开发商违约，且该楼已竣工符合交楼条件，也不会影响合同目的无法实现。而涉案住宅房屋的层高，也符合国家住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的《住宅设计规范》普通住宅层高宜为2.80米的规定，该规范是为了保住宅设计符合经济、适用、安全等要求而制定的国家标准，已充分考虑了住宅的空间、通风、采光等因素，买受人主张涉案住宅层高2.80米影响了通风、采光及层高缩水造成感官上的压抑，应赔偿其层高缩水经济损失，无充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。

案件来源：惠州市美高置业有限公司与罗丽梅商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书，惠州市中级人民法院（2013）惠中法民一终字第743号

2、房屋的层高与净高不同，买受人以房屋平均净高与合同约定层高存在误差要求赔偿，不予支持。

裁判摘要：房屋的层高与净高在建筑业上是两个不同的概念，层高通常指下层楼地板面到上层楼地板面之间的距离，层高减去楼板的厚度、层面找平厚度等就是净高。本案中虽然房屋买卖合同约定的住宅房屋层高为3米，而实际测量住宅房屋平均净高为2.84米，但不能据此就认为房屋高度不符合合同约定。因为结合考虑楼板厚度、层面找平厚度以及层高合理误差，诉争房屋应与合同约定的层高基本相符。

案件来源：顾小峰与南通安泰房地产开发有限公司、南通安泰房地产开发有限公司金沙分公司房屋买卖合同纠纷上诉案，江苏省南通市中级人民法院(2012)通中民终字第0683号