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今日话题 在商品房买卖交易过程中，由于房屋层高“缩水”而引发的矛盾和纠纷已属屡见不鲜。但我国现行的法律法规就房屋层高问题的处理并未作出明确规定，部分《商品房买卖合同》对层高问题的约定也并不明确，造成许多因层高问题引起的纠纷不能得到妥善解决。对于房屋实际层高与约定层高不符，实务应如何处理？开发商对此是否需要承担责任？买受人能否主张解除合同？ 房屋层高： 根据国家质量监督检验检疫总局、建设部联合发布的GB50096—2011《住宅设计规范》2.0.9条的规定，层高是指“上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。” 室内净高： 《住宅设计规范》2.0.10条的规定，室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。” 室内净高和层高的关系： 层高=室内净高＋楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫室内净高。《商品房买卖合同》示范文本中一般仅对层高进行了约定，而购房人所理解和交房验收时测量的实际上是室内净高，由此产生了争议和矛盾。 根据《住宅设计规范》（GB50096－2011）的规定： 5.5.1：住宅层高宜为2.80m，此为推荐性标准。 5.5.2：卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3； 5.5.3：利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，至少有1/2的使用面积的室内净高不应低于2.10m； 上述规定为规范住房设计的强制性标准。一般而言，商品房的楼板厚度为12cm—15cm，买受人在测量了室内净高后加上楼板厚度即为商品房的层高，可以初略判断该商品房的层高是否符合《商品房买卖合同》的约定。 在商品房交易过程中，开发商交付的房屋与约定层高不符，存在房屋层高缩水的现象，开发商是否需要承担违约责任？ 须区分情况来区别理解 1、有约从约： 如果《商品房买卖合同》对实际层高与合同约定不符的违约责任如何承担进行了明确的约定，原则上按照合同的约定来处理。 2、无约从法： 一般而言，买卖双方会在《商品房买卖合同》中对商品房的层高的具体数值进行约定，但对于层高不符的违约责任的承担方式往往未进行约定。现行法律也未就此问题进行具体的规定，但这并不意味着可以排除开发商违约责任的承担。 首先，可以明确的是开发商的行为已构成实际违约。《合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任； 其次，层高的不足对于买受人而言，影响的不仅仅是使用状况的变化，更重要的是房屋功能价值、居住环境、居住心理感受等方面的变动； 但是，这也并非意味着只要房屋的层高与约定不符，开发商就需要承担违约责任。还需要综合考虑房屋楼板的厚度、设计变更、施工误差等层高合理误差存在的可能性和范围。 合同解除可以分为约定解除和法定解除两种情况，在合同无特别约定的情况下，基于对契约精神的尊崇，交付的房屋只有在构成根本违约的情况下合同才能解除。 根本违约。根据《合同法》第94条规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同。因此，通常在层高对于买受人的正常居住和使用价值产生重大影响，或者没有达到国家强制性要求的最低标准时，买受人可以要求解除双方之间签订的合同。 如果实际层高与合同约定不符，而实际室内净高并未违反《住宅设计规范》的强制性规定，则应当根据实际层高与约定层高的误差值来判断是否构成根本违约，若层高误差较小则不应认为构成根本违约，买受人不能因此要求解除合同，但出卖人应当承担相应的赔偿责任。 那么，房屋层高误差差值在多大范围可认定为构成根本违约,买受人可以解除合同呢？我国现行的法律法规尚无明确规定。实务中，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于在合同没有约定或者约定不明确的情况下处理商品房面积误差的原则处理，即出卖人交付使用的房屋层高误差比绝对值在超出３％，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。因为，房屋的层高和面积一样，都是影响买受人购房意向和购房价格判断的重要因素，获得同样的处理才符合公平的理念。 欺诈。根据《合同法》第五十四条第二款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。若开发商为销售楼盘故意隐瞒房屋层高不实的情况欺骗买受人，那么，买受人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该合同，且开发商应当赔偿买受人的损失。但需要注意的是，《合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。因此，买受人应当在知道或者应当知道开发商存在欺诈之日起一年内请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该《商品房买卖合同》。 房屋买卖合同中未约定层高缩水的违约金数额，违约金应如何计算，实务中各地法院对此问题处理不尽相同。 观点一：根据层高缩水的影响程度，酌情按房屋价款的1%-3%计算违约金。 （1）开发商属于格式合同的提供方，由于其过错导致交付的房屋层高与约定层高不一致，属于未适当履行合同义务，应对其瑕疵履行行为给购房者造成的合理损失承担违约赔偿责任。该违约金额损失的计算方法既没有合同依据，也没有提交确实、充分的证据来证明开发商给购房者造成的各种损失，考虑到开发商的违约程度及对房屋空间使用上的影响，法院酌情确定赔偿房屋实际价值的1%作为赔偿。 （2）鉴于开发商和买受人对层高差的处理方式未作约定，法律、法规也无相应具体规定，结合层高差值及其对房屋使用功能的影响程度，本着公平原则和诚实信用原则，法院酌定按房屋实际价值的2%计算层高差价，并无不当。 （3）层高缩水，买受人基于信赖利益可向开发商主张违约赔偿，双方签订的商品房买卖合同对损失的计算虽然没有约定，但买受人确实受到了所购房屋层高低于约定层高的损失，法院酌定被告按原告交付购房款总额的3%计算赔偿损失金额。 观点二：按照房屋因层高缩水导致减少的立方空间所对应的房屋价款确定违约金。 开发商未按合同约定的层高建造构成违约,应承担违约责任，按空间立体成本核算，应就层高减少所减少的房屋立方，承担赔偿金额。 观点三：参照司法解释关于面积误差规则确定违约责任。 因层高缩水开发商给购房者造成的损失应予赔偿，对损失的计算，应比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，有关开发商交付使用房屋面积或实际面积不符合合同约定面积的原则处理，即实际层高误差比在3%以内部分的房价款及利息由开发商返还买受人；实际层高误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还给买受人。 观点四：商品房存在层高误差应以层高对房屋价值的影响权重系数为标准计算违约金，按照房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价来确定。 面积、层高均属于商品房空间和价值的确定要素，层高误差与面积误差对房屋价值均有影响但并不能等同。除商铺、别墅、厂房以及对层高有特别要求的房屋外，对普通住宅而言，买受人购买房屋后主要使用空间为面积，即面积的减少属于功能性影响；在层高达到国家标准层高或以上的前提下，房屋高度的变化主要对舒适度产生影响，此时层高对人们在使用房屋中的作用要小于面积的作用。因此，即使同比例的减少空间体积，层高减少要小于面积减少对买受人带来的不利影响。所以，在商品房存在层高误差的情况下，可以层高对房屋价值的影响权重系数为标准计算违约金，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，层高误差赔偿数额=房屋层高误差比例×权重系数×实际购房价格。但要强调的是，此权重系数仅针对除商铺、别墅、厂房以及对层高有特别要求的房屋外，层高达到国家标准层高或以上的普通住宅而言，超出此范围类型的房屋不应适用此权重系数。 实务中一般也是结合个案中房屋位置、房屋总价、层高误差的原因、误差额、开发商违约过错大小等各类因素，酌情认定开发商应承担的赔偿额，而非按照面积误差计算赔偿。 顾小峰与南通安泰房地产开发有限公司、南通安泰房地产开发有限公司金沙分公司房屋买卖合同纠纷 (2012)通中民终字第0683号 【裁判要旨】房屋的层高与净高在建筑业上是两个不同的概念，层高通常指下层楼地板面到上层楼地板面之间的距离，层高减去楼板的厚度、层面找平厚度等就是净高。本案中虽然房屋买卖合同约定的住宅房屋层高为3米，而实际测量住宅房屋平均净高为2.84米，但不能据此就认为房屋高度不符合合同约定。因为结合考虑楼板厚度、层面找平厚度以及层高合理误差，诉争房屋与合同约定的层高基本相符。 宁宇与广西玉林市弘景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷 (2013)玉中民提字第4号 【裁判要旨】买受人与开发商签订的《商品房买卖合同》约定层高3米，经鉴定，开发商交付的商品房低于合同约定0.1米，其行为已经构成违约，依法应承担违约责任。因双方当事人对层高违约没有约定，法律对此又无相关规定，但开发商交付层高缩水的商品房给买受人，对其房屋的使用价值有一定的影响，开发商对此应承担适当的违约赔偿责任。鉴于开发商层高违约而目前无计算此损失的标准规定，本院认为应酌情由开发商赔偿层高违约费为宜。 【裁判要旨】买受人与开发商签订的《商品房买卖合同》第三条约定商品房层高为4.4米。《补充协议》第二条约定“商品房层高不低于2.6米，但不排除有部分区域因涉及需要未达该标准，双方同意以出卖人实际交付为准”。从双方签订的《补充协议》看，该协议是开发商为重复使用而自行制作，未与对方充分协商而事前打印好，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，属格式条款。《补充协议》第二条改变《商品房买卖合同》约定的房屋层高、缩小房屋使用空间，实际上减轻了开发商的责任、限制了买受人的权利，开发商作为提供格式条款的一方，未以合理方式提请对方注意该条款内容，未尽提醒告知义务，该条款不对买受人发生法律效力，《商品房买卖合同》中关于层高4.4米的约定仍对双方有约束力。开发商所交付房屋经实测层高为3.9米，构成违约，应赔偿买受人相应损失，二审法院综合考虑涉案商品房的性质、价格、层高缩水程度以及开发商过错程度等，酌情确定开发商赔偿损失并无不妥。 黄俊杰、吕锦莉与惠州宏福置业有限公司商品房预售合同纠纷 (2014)惠中法民一终字第219号 【裁判要旨】本案中，经鉴定，涉案商品房的上层最低层高为1.98米，最高层高为3.76米，而合同中约定的上层层高最低为1.9米，最高为4.8米，虽然上述上层最低层高符合合同约定，但是上层最高层高相差达1.04米，与双方的合同约定的标准并不相符，差距达21.67%，住房的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，而且经本院到涉案房屋现场调查核实，涉案房屋上层层高的降低确实严重影响了买受人对涉案房屋的使用，买受人的购房合同目的不能实现，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：…（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，买受人要求解除与开发商签订的《商品房买卖合同》的请求，理由成立，本院予以支持。 杨元其、高凤鸣与彭山县江源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷 （2015）彭山民初字第942号 【裁判要旨】开发商与买受人签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋主体己完成，其层高已固定实际为3.9米的事实，但开发商却在合同内写明层高为4.2米，应属开发商隐瞒事实的行为，给买受人造成的损失应予赔偿，对损失的计算，应比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，有关出卖人交付使用房屋面积或实际面积不符合合同约定面积的原则处理，即实际层高误差比在3%以内部分的房价款及利息由开发商返还买受人；实际层高误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还给买受人。 关注：安徽吴咸亮律师事务所建设工程部 关注：公司法库 （安徽吴咸亮律师事务所“公司法律实务专业部”） 律野拾隙（安徽吴咸亮律师事务所“房产领域专业部”） |
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