唤醒房屋“养老金”紧急情况可直接使用维修资金六种应急维修情形
1、屋面、外墙防水损坏造成严重渗漏的 2、楼体单侧外墙饰面1/5以上面积有脱落危险的 3、电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的 4、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的 5、高层住宅水泵损坏导致供水中断的 6、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的 住宅专项维修资金，又称房屋的“养老金”和“治病钱”。据不完全统计，自1998年实行住宅专项维修资金管理至今，我国已收缴的维修资金在5000亿左右，而这笔当初交纳即为专门维修房屋的资金，使用率却不足1%。 9月26日，华商报C09版刊发的《近八成网友表示 不了解提取房屋“养老金”的规定》，引起很多业主热议。本期继续跟踪报道，从如何申请维修基金、应急程序怎样启动等方面出击，试图将这笔“沉睡中”的住宅专项维修资金“唤醒”。 保修期满才可使用维修资金 华商报记者采访了西安市房屋维修资金管理中心使用科科长余海涛，他表示，维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。其中，住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：地基基础的主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为两个供暖、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装、装修工程为两年。 余海涛强调，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。保修期内的维修，由相关单位承担，过了保修期，才能使用专项维修资金。 目前已应急使用7笔 涉及5个小区 2013年7月，西安市住房保障和房屋管理局制定的《西安市房屋维修资金应急使用程序》规定，当发生六种危及房屋安全的紧急情况时，可无需通过业主表决，按相应程序直接使用维修资金进行维修。应急使用模式有效化解业主签字慢的问题，确保了小区共用设施设备在发生故障时能够得到及时维修。 这六种应急维修情形具体包括：屋面、外墙防水损坏造成严重渗漏的；楼体单侧外墙饰面1/5以上面积有脱落危险的；电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的。 据了解，应急预案实施以来西安已应急使用7笔，涉及5个小区的电梯维修，另有3个小区正在办理手续。 “原本想着两年才能完成三分之二以上的业主签字，走了应急程序，只用了半个月，60%的首款就到账了。”西安新宇物业服务有限公司负责人赵庆杰告诉华商报记者，凯悦华庭小区3号楼都是20平米左右的小户型，1400户共用4部电梯，电梯使用频繁，且已使用5年，存在安全隐患。2014年7月，西安市质量技术监督局下发通知要求电梯限期整改，否则将强制停止使用。由于过了保修期，只能申请住宅专项维修资金，但这栋楼90%以上都是出租的，按照以往经验，联系业主完成签字至少需要两年时间。赵庆杰称，7月10日抱着试试看的心态，他咨询了西安市房屋维修资金管理中心，工作人员表示这种情况符合应急维修情形，可以按照应急程序申请。他们提交相关表格等申请维修资金7.27万元，7月25日60%的首款就已到账。维修款取出来更换电梯钢丝绳，竣工后经过房管局查验，40%的尾款也已于9月3日到账。 问题分析 主体缺失和程序繁琐是资金使用率低的主因 数据显示，截至2010年10月31日，西安市累计归集维修资金41.89亿元；截至2011年11月30日，西安市累计归集住宅专项维修资金55亿元；截至2012年8月31日，西安市累计归集住宅专项维修资金63.83亿元。业内人士按照这一速度推算，截至2014年9月30日，西安市累计归集住宅专项维修资金将超80亿元。而从使用率来看，截至2012年8月31日，西安累计拨付维修资金2159.19万元，使用率仅为0.34%。 双“三分之二”制度延缓房屋“养老金”申请效率 早在1998年，国家相关部委就出台了专门管理维修资金的办法。2008年2月1日，原建设部和财政部又联合下发了《住宅专项维修资金管理办法》，这也是目前一直在使用的法规。该办法规定：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需使用住宅专项维修资金的，须经过住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。“正是这样的制度红线，成为影响维修资金难申请的主要障碍。”玛雅房屋长安西路店的工作人员表示，由于业主个人不能提取维修资金，而修缮房屋又涉及到组织施工队伍、核算具体资金等方面工作，小区如果没有业主委员会就会很困难。即使小区物业出面组织，也会出现“执行力”不足的情况，想要使用这笔款项也比较困难。 “双三分之二的规定，会让很多物业公司望而止步。”从事物业管理多年的资深人士侯女士说，国家的这一硬性规定，是为了保证维修资金使用的安全性和公平性，但降低了使用效率。“要每家每户去敲门，让超过三分之二的业主签名，这项工作至少需要一年时间才能完成”。 陕西省房地产研究会会长王圣学认为，“双三分之二”制度设计，虽保障了大多数人的利益，但也人为制造了提取这笔款项的“障碍”。房屋专项维修资金作为房子的“养老金”，应该是一项高效化、透明化的公共事务，可繁琐的申请程序和管理制度，使得这笔本该为业主服务的钱，却长期“沉睡”。 主体缺失和程序繁琐增加房屋“养老金”使用难度 9月24日，华商报记者以业主的身份咨询了曾使用过这笔款项的左岸春天、锦园小区、华清学府城等小区的物业服务人员，得到的答案均是：只要征得需要修缮楼层的三分之二以上业主同意并签字，然后拿着房屋专项维修资金使用申请表，就可以按照相关流程申请使用了。 “其实从提出申请，到真正拿到资金，这个过程要比想象中难得多。”西安锦园小区物业人员告诉华商报记者，规定中提出的双“三分之二”的要求看似简单，实际操作起来却存在很多困难。比如，业主的不理解、宣传动员的不到位、房屋买卖、产权不清晰等，都会影响到维修资金的申请。 华清学府城物业工作人员也表示，提取维修资金由于有一定数量的业主限定，维修工程又涉及每一户业主具体利益，需要取得大部分业主的理解和支持，再加上审批程序较为繁复，致使一些确实需要使用这笔资金的小区的维修项目一拖再拖，无形中又降低了维修金的使用率。 西南财经大学法学院教授辜明安在接受采访时表示，住宅专项维修资金实际执行中最大的症结在于，主体缺失和程序繁琐，使得申请使用住宅专项维修资金的过程非常难，这被认为是导致资金使用率低的主要原因。 业内呼声 希望公开透明、简化申请程序 在华商房产网的问卷调查中，有超过八成的网友对房屋专项维修资金提出“公开、透明、简化申请程序”的建议，要求将维修资金管理精细化，并尽快完善监督机制。 《住宅专项维修资金管理办法》规定，负责管理住宅专项维修资金的部门及业委会，应每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额等。 王圣学表示，作为一项专用资金，设立的初衷是为了维护房屋的安全、保障产权人的合法权益，可在实际使用中，如何进一步提高使用效率、实施更加科学化的管理，还是应该在维修资金的“进”与“出”两个方面加大透明度，让每个业主都能知道维修资金收取了多少、花了多少、收益如何、怎么用、如何管理？ 但也有专家和业内人士表示，房屋“养老金”的管理、提取，还是应建立起更加规范化、便捷化的管理制度，避免长期陷入“特事特办”、“绿色通道”的桎梏中。 对此，辜明安表示，可以推行年度使用维修资金申报制度，通过管理系统收集物业区域共用部位、共用设施设备的信息，建立、完善各物业区域设施设备档案，通过对数据进行分析、统计，为各维修实施主体合理制定维修计划提供参考。通过科学广泛分析，将涉及维修资金使用的常用材料、设施设备零部件等的市场价格进行整理，并向社会发布，以此来为物业服务企业制定年度维修计划和维修资金使用方案。 陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通也表示，提高住宅专项维修资金使用效率，不妨设立专门的管理机构、制定更加细化的提取标准，并纳入基金的管理模式，这样的话可能会使住宅维修资金的管理“走得更远”。 本组稿件由实习记者郭继涛 刘晓花采写 |
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