房屋"患病" 物业维修基金遭遇"启用难"？
新浪乐居插图/制图：梁慧怡
新浪乐居讯(实习编辑 李芷莹)“见或不见，就在那里，不去不来。”这成了很多业主对物业维修基金的感受。物业维修基金，是保证未来小区公用设施维护的保命钱，亦被称为房屋的“养老金”。但这笔购房时强制缴存的专项维修基金，也因启用难一直被业主吐槽，矛头更直指“相关法规可操作性不强”。【更多精彩案例】
案例： 2007年李先生住进了禅城区某楼盘的楼梯房，当时已经按规定交付了物业维修基金。如今楼房外墙有些地方墙漆脱落，露出土黄色的泥砖。他向物管提议使用物业维修基金修补外墙。但物管表示“这事很麻烦，要先上报总公司，还要收集业主意见，等待政府审批”，因此一拖再拖。
问题1：李先生的情况可以申请使用物业维修基金吗？余额不足时怎么办？
解答：根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：物业专项维修基金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
据佛山市住建局相关工作人员回应，物业专项维修基金中的共用部位，通俗地说，就是大家都可以用到的地方，例如基础、承重的墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。若出现自家墙壁开裂，天花板漏水等，并不能申请物业维修基金。
案例中李先生所住楼房的外墙，属于建筑物的共用部位，是可以启用物业专项维修资金的。《佛山市物业管理办法(试行)》规定，当物业维修基金余额不足缴存额的50%时，业主委员会应组织大会决定续筹方案；此外，物业维修资金使用到总额的30%时，就不能再申请了，只能用于急用。目前，多数楼盘所提取的物业维修基金一般都只是其利息部分。
问题2：早期没有物业维修基金的业主怎么办？
解答：根据《佛山市物业管理维修基金收集使用操作程序》，暂定在2003年9月1日后，领取商品房预售许可证的楼盘，由购房者按购房款2%的比例缴交维修基金。后来，根据《关于对我市住宅专项维修资金收缴、使用方法进行调整的通知》，从2008年2月1日起(包括2月1日)领取《商品房预售许可证》的物业，其住宅专项维修资金的收缴标准从原来购房款2%下降至1%。
由于物业维修基金的缴纳是针对2003年9月1日起领取商品房预售许可证的楼盘，所以在一个小区内，可能存在部分楼栋业主是没有缴纳物业维修基金的。佛山市住建局的相关工作人员称，没有缴纳物业维修基金的业主需自行出资；而小区内有缴纳物业维修资金的楼栋业主，在符合申请条件的前提下，可以申请启用物业维修资金。
问题3：若电梯坏了或是楼下防盗门坏了，能不能使用物业维修基金？
解答：可以使用。根据禅城区住建局相关工作人员解释，如果所在小区与物管公司签订的合同里面没有包括维修这些公共设施的，可以选择使用物业维修基金，但必须按照相关规定进行申请。
问题4：怎样申请启用物业维修基金？要多久才能申请成功？
解答：申请物业维修基金，需要业主委员会配合物管处征询物业业主意见，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，公示七天，并到所在区国土城建与水务局领取相关表格，提交申请资料。据禅城区住建局相关工作人员介绍，禅城区的物业维修基金申请资料共需13项(详见附录)。各项材料的具体要求可向所在区的住建局咨询。
如果所提交的材料齐全并符合要求，最快在两周内基金审批通过。但只要其中一样材料不符合要求，都会被要求重新递交。
如遇到李先生的情况，可以选择与物管明确说明，亦可召开业主大会，咨询其他业主的意见，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，就可以到禅城区住建局领取相关申报表格。
背景：2012年12月7日，《佛山日报》曾刊登《房子要修谁负责》一文中写到：今年，市建设局正着手建立五区统一的物业维修基金管理系统，对全市五区的维修基金管理情况进行全面监管。同时还将开设业主投票平台，通过短信或网络，业主参与投票缩短了时间，方便专款的提取，预计该系统2013年投入使用。
问题5：上面提到，启用物业维修基金须符合“两个2/3”原则。但同时也有网友吐槽，由于目前小区内存在“很多业主互相不认识、部分业主转租他人、少数业主自私不肯签名”等问题，导致逐家逐户征得同意的“可操作性不强”。那么，之前佛山市建设局承诺建设的业主投票平台目前投入使用了吗？
解答：乐居编辑致电佛山市住建局，相关工作人员表示，目前各区的物业维修基金管理，已经下放到各区的住建局，市这边不再做统一管理，至于这个物业维修基金管理，应该是南海和三水在试行。
为了解该系统是否建成，乐居编辑致电南海区住建局，针对物业维修基金管理系统的相关问题，相关工作人员称，目前有在建立房地产信息系统，但是该系统并不包括物业维修基金，目前亦并不存在业主投票平台。要符合相关法规，征得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，也只能是人工操作。
附：禅城区的物业维修基金申请资料：
(1)住宅专项维修资金使用书面申请(原件)
(2)申请使用住宅专项维修资金的公告(原件)
(3)工程维修项目业主表决情况统计结果的公告(原件)
(4)三分之二业主签名确认函
(5)属电梯维修项目的，需提供维修项目的鉴定报告
(6)选定工程维修公司或工程竞标结果的公告(原件)
(7)工程预算(报价)清单
(8)工程承包合同
(9)工程费用发票
(10)付款委托书(原件)和转账公告
(11)工程验收报告(待工程验收后补交)
(12)住宅专项维修资金支出明细清单(原件)
(13)住宅专项维修资金使用申请表(原件)。
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