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龙湖集团研发类案例 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例 【事件简述】 在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。 对这一案例的原因分析及改进措施： 一、在效果控制、封样方面 本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家： 分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于： １、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。 而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的ＳＴＯ涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。 ２、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时，使用的是小样比较，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。 3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样（杜克的涂料较稠、偏暗），施工工艺不一样，均导致施工后的效果出现差异。 综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。 二、在厂家的选择方面 本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中（此时样板楼施工封样已完成），ＳＴＯ报价高于杜克报价约20元/平方米（分别为61.75元/㎡和41.20元/㎡）。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。 在这种情况下，要求研发部的项目专员清楚地认识到，在对外墙颜色效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。 因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。 三、合理的施工工期方面 23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧张，整个涂料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成（如打磨或干透）就进行下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。 对因客观原因造成的项目工期压缩，研发部的项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。 02 弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】： 计财部“蓝湖郡三期销售指标”中，住宅建筑面积为89286m2，套内面积为85424 m2，公摊率为4.52％（计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。销售前营销部委托测算后提供的“弗莱明戈预售面积统计”中，住宅建筑面积为90014.75 m2，套内面积为80905.13 m2，公摊率为11.26％（营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。 营销部委托测算的套内面积比计财部10月28日版测算的套内面积少了4518.87平方，导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近1520万元。 因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。 【原因分析】： 1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据 蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，项目负责人没有及时和计财部保持紧密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的（计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算）。 2、设计院统计数据计算错误 在初步设计阶段，设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算，只是进行了大概的框算，导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段，由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持紧密联系。 3、设计更改和优化导致面积的变化 在初步设计开始阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进行统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。 在初步设计阶段，因为设计院是按层进行的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。 4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差 例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。 【改进措施】： 1、与计财部保持紧密联系 由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持紧密联系，及时通报计财部。 2、在施工图设计阶段设置一个控制节点 由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果，所以经常会认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部最新的统计数据，用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。 3、计财部在做项目经济测算时，应以营销部提供的数据为准来进行测算 毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进行参考，而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。 【总结】： 1、应充分认识到面积指标统计的重要性 应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持紧密的联系，保证信息传递的及时性与准确性。 2、提高对问题的预判能力 比如在设计院初期提供很低公摊率统计数据的时候，就应该及时判断这是不可能的，而不应该仅仅对数据表示怀疑但是依旧加以利用。 3、应提高全局意识、全面考虑问题 作为研发项目专员，不能说施工图完成了就万事大吉，应经常跟踪关心有关该项目的成本测算、销售、施工、接房、业主反馈等过程。 03 对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结工作内容――切作方案设计、初步设计、施工图设计；方案上会、规划、消防、环保、防雷、园林和人防报建审查；施工招投标；安检、质检备案；规划许可证和施工许可证办理； 团队成员――王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、张玉婷、古丽娅、周世艾、吴杰人、何建伟、董绛、杨永席…… （一）设计工作 设计图纸是报建的重要道具，为了在最短的时间内取得符合报建条件的图纸，研发部王露、胡剑根据报建计划的安排，与设计方谈判、协调，将报建组反馈的政府信息及时输入图纸设计，夜以继日地指导并督促设计院出图。蓝湖郡四期方案设计单位为深圳华汇，但盖章却在天津。为了提高图纸的准确性和缩短图纸盖章周期，通过协调，设计方派设计师及印章管理员飞往重庆，在重庆直接出图、盖章，而出图方也采取多家合作的方式，确保图纸及时供应。 （二）、报建工作 研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初设、施工图审查过程中，涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人防等多个部门，但从申报到最终全部取得批复意见，几乎在16小时内完成。这种非常的速度得益于在报建前，周川、徐远林与部门、公司相关支持同事（杨永席经理、董绛经理等）一起，拆分报建节点，分析重点难点，集中优势资源，重点突破，如在初设审查阶段，遇到节能复核拦路虎，杨永席经理利用资源使程序简化，缩短报建周期；董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系，有力的推进了工作。经过缜密的安排和布署后，报建工作的神速体现在： 在消防初设意见还没有取得的情况下，就先行取得了消防施工图备案意见；在蓝湖郡项目扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下，突破环保局关键环节，取得了环保书面意见；在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书；在不具备放线的前提下1天内取回放线成果和验线回单……创造了6月26日（星期一）取得蓝湖郡四期方案批复，6月30日（星期五）取得建设工程规划许可证的报建新记录！这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与机会！ （三）、招投标工作 在研发部先期设计及报建的过程中，造价采购部为了确保招投标时间不影响施工许可证的取得，密切关注项目经济技术指标的变化，根据报建进度，预估《建设工程规划许可证》办理时间，提前进行了项目造价水平的商定，分析考虑本次招标可能给公司带来的经济及法律风险，与律师进行多次交流并寻求规避合同风险的方法，完成了招标文书的编制与交底，并安排投标单位提前进行投标文件的编制，缜密布署招投标工作的各个环节。同时与经开区招标办进行了多次的交流沟通，凭借以往招标与招标办所积累的“龙湖信誉”，在不具备规划许可证及施工图审查报告的两大招标报建要件的情况下，完成了招标报建、开评标时间确定、组织了开标、评标等一系列招投标工作。在平常前期手续齐全的情况下，从招标报建到开标都需要15～22天的招标周期的招标工作，这次在短短的几天之内完成了，也是开了招投标工作的先例，为后续工作争取了时间； （四）、施工许可证办理 工程部为快速取得《建设工程施工许可证》，提前与施工单位，监理单位协商，重点跟踪过程中每一个容易出错的环节，在招投标前，工程部资料已准备完毕。 因为招投标手续办理先于规划许可证的取得，在建筑面积上有所调整，7月3日（星期一）一早张玉婷和俞尾银一起到建管站落实建筑面积，更改报建及招投标资料相关数据，并与建管站财务室联系，提前取得缴款书。项目部利用招投标公示2个工作日，跟踪完成了建管站资料的内部流转及所有费用的缴纳，并在公示完成的第一天7月5日，即取得蓝湖郡四期《建设工程施工许可证》。 这是一次完美的配合，蓝湖郡四期建设手续的成功办理，得益于项目团队每一位成员的无私奉献，也得益于每一位项目团队成员不循常规，勇于突破。每一个人身上都体现出强烈的团队协作精神，每个环节都有专人跟踪，每个环节都有人前期介入，完美的配合与及时的补位，确保了蓝湖郡四期最终顺利取得了《建设工程施工许可证》。 在这个过程中，龙湖团队的优秀精神再一次得到了充分地展现，每一个成员身上都充满了使命感，面对困难，勇敢突破，不断调整工作方法与思路，及时反馈，依靠团队的力量最终完成了几乎不可能完成的任务！ 04 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例【事件简述】： 2006年5月，研发部和项目部在弗莱明戈23#楼进行施工中间过程检查时，发现在顶层户型客厅和卧室的坡屋顶中出现了现梁，客厅梁较为杂乱，且客厅、卧室均出现了一根斜梁的最低点离楼面只有2.75米的情况（见下图），与我司设计任务书中“主要功能房间不能现梁”的要求严重不符。
经研发部、项目部、营销部协商讨论，决定对未施工但存在此类问题的楼栋立即进行设计更改，消除客厅梁杂乱和客厅、卧室现梁且高度过低的情况。 但因坡屋面结构的复杂性，设计院、项目部、研发部经过多次讨论，设计院于6月7日完成了大部分芳树晴川的坡屋面施工更改图，6月16日完成了弗莱明戈未施工栋号的坡屋面施工更改图，6月18日完成了弗莱明戈已施工楼栋的坡屋面施工更改图。 但此时，研发部与项目部的同事发现有10栋（共计34套）现梁楼栋楼面结构已施工完成，更改会存在较高的返工费用。而这些现梁的问题并未违反规范的要求（规范规定：坡屋顶离楼面2.2米以上可计算建筑面积，弗莱明戈现梁的高度远远高于这一高度）。在整改与否的取舍间，负责的同事产生了动摇。 在这种情况下，研发部与项目部邀请营销部蓝湖郡销售组、营销部客服中心、项目负责人等相关人员到现场进行评判；6月20日，由研发部组织，研发部、工程部、营销部、造价采购部、物业公司相关人员再次到现场进行讨论。 经过反复交流后，大家统一了认识，现梁问题并非仅仅是违背规范与否的问题，而是企业标准的问题。既然在过程中发现产品未能达到公司的企业标准，那么就应该整改，不能向客户提供不符合龙湖标准的产品。 在这一过程中，值得我们总结的地方有: 1、对公司标准的认识。 在弗莱明戈的项目中，公司标准“主要功能的房间不能现梁”是清晰的，也明确地在任务书、设计管理中提了出来。但是从设计、设计管理到施工管理的复杂的过程中，不同的人对标准和该标准的目的有着不同的认识，比如： （1）设计院的建筑设计师是非常清楚这一标准的，但坡屋顶的结构设计师并不清楚这一标准，导致设计失控； （2）研发部建筑专业的项目专员是非常清楚任务书提到的这一标准，在建筑图中也注意到了这一问题；但是花园洋房坡屋顶现梁问题在结构图中才体现出来。而研发部的结构工程师并不清楚这一标准，在审图时没有发现这一问题； （3）现场的项目工程师并不清楚这一标准，在审图时，工程师发现这一现象，但是以施工过的香樟林为标准，弗莱明戈的现梁既未违反规范，也比香樟林现梁问题好得多，因此，也没有人对此提出异议。 （４）发现问题后，因要产生整改费用，动摇了整改的决心，而忽略了企业标准对产品的意义“要提供符合龙湖标准的产品给客户”。 因此，作为标准的制定者或牵头执行部门，一定要理清各个控制环节，将统一的标准传递到位，让每一位参与控制的人员都清楚同一个标准，同时，在过程中要坚定不移地贯彻执行这一标准，才能将产品的质量控制到位。 2、现场问题处理一定要看准目标，果断处理。处理的时间越长，成本越高。 弗莱明戈现梁问题的解决，从发现问题到解决，前后有一个多月的时间，原因是因为对标准认识不清，一直想从规范的角度论证不进行整改。但是造成的客观后果是，施工阶段进行得更深入，再整改会造成更大的经济损失，而且对工期也有影响。 3、标准（含设计、施工、交房）的制定和维护是一项长期的工作。每一个项目（尤其是第一次做的产品业态，如本案例中的花园洋房），都应该对已经成形的企业标准进行回顾。 经过梳理，现梁的标准基本成形：厨房、卫生间、储藏室、衣帽间等次要使用空间可接受现梁，客厅、餐厅、卧室等主要使用空间不得现梁（迫不得已的话应满足高度要求、梁应比较规整），客厅和餐厅的分界处、阳台、过道等部位可有限度接收现梁和标准。 4、完善各种业态设计审图的重点： 在花园洋房的设计管理中，坡屋顶现梁问题是容易忽视的重点问题。所以设计审图中，不仅要注意平层现梁的问题，对不涉及到户型使用、套内分隔的顶层屋面现梁问题也应列为重点。 5、研发部设计管理建筑与结构由不同的人员进行，但是对其中可能涉及交叉的地方要及时沟通和交流，不要出现审图的真空地带。 【关注微信:dichan360 回复:龙湖 自动获取本文相关文件】 …………………………………………………………………….. ● 直接回复〖目录〗 就可获取最前沿的地产资料 ● 欲看地产联盟的内部资料，点击左下阅读原文 |
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