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说到买房，大多数人都是菜鸟，咱不是开发商，没有小道，没有熟人，咱小老百姓买房就是到处看，到处听，然后到处抢！ 抱着买的人多的，肯定差不到哪里的心态，满城乱看，有眼光运气好的，买到了就赚到了；也有运气差的，买了好多年，楼盘也没涨多少的。 但对于大多数购房者来说，买房是大事，有的房子要住10年，20年，甚至更久的时间，那么选到适合自己的房子，才是最最最重要的！究竟怎么样才能选到适合自己的房子呢？干货来啦！小编呕心沥血整理的史上最全买房流程！绝对实用！买房小白快来看！ 买房第一步：算账 要买房，第一步当然要看看自己手里有多少钱？自己需要交多少比例的首付？公积金账户里有多少钱？能贷多少钱的公积金贷款，能承受的了多少钱的商贷等等等等，要算很多笔账，这样才能最终确定房屋的总价！确定了房屋总价，确定自己想买的面积段，也就基本确定了可购买的区域。 那下面就说说买房需要算哪些账： 1、商业贷款 首套房：首付比例不少于30%，基准利率（部分银行针对首套房贷款可打85折或9折） 如何认定首套房？大多数银行目前是按照夫妻双方是否使用过商业贷款购房来认定，但也有银行既认贷又认房，也就是说既要看是否有商业贷款记录，又要看你目前是否拥有房产，根据银行不同，认定的方式也不完全相同。 二套房：首付比例不少于40%，贷款利率为基准利率上浮10% 如何认定二套房？曾经使用过商业贷款购房的，或名下有房的（部分银行也看这项）。 首套房和二套房的认定，也直接决定了你要付出30%或40%的首付差别，是比较直接的购房资格限制。 如果此时你的首付问题解决了，那你还要解决一个还款能力的评估问题，进入到下一步 建议：每月的还款总额建议不超过家庭总收入的50%以上，否则生活质量大大降低，可能不利于家庭和谐。 2、公积金贷款 公积金贷款资格：在有购房资格的前提下，需连续缴纳公积金满6个月，即可办理公积金贷款。 公积金贷款：公积金贷款原则上是个人最高可贷30万，家庭最高可贷款60万，但还要看具体每个月缴纳的公积金比例以及还款年限等，如果每月缴纳金额过少或剩余还款年限较少，可能个人贷不满30万。 公积金提取：是在买房后一年内，凭购房合同到银行提取公积金，如果是用公积金贷款的，账户内需保留13个月的公积金缴纳金额，未使用公积金贷款的，则只需账户内有钱即可，对剩余金额没有限制。 公积金还款：如果是使用商业贷款，可每年提取一次公积金，一次性还款。这里要注意的是，一次性还款时，选择直接还本金。 买房第二步：挑区域！ 在通过第一步的方法计算出自己能够承受的购房成本后，就可以开始撒网啦！不过撒网也不能盲目，至少要先了解济南各个区域大概的房价和条件，做到有的放矢。选对了大致的区域，才能进一步锁定符合意向的楼盘，进而就楼盘的品牌、物业、口碑等进行对比，最终选到最适合自己的房子。 下面就教教大家如何选择购房区域： 购房最重要的还要考虑“生活半径”，什么叫“生活半径”呢？ “生活半径”就是你工作、生活的地方所能辐射的范围。比如说，我在槐荫区上班，那么条件允许的话，我就不太可能选择高新区的房子，来回时间太长，费时又费力。也就是说，选房子不能光凭价格，还要符合个人的生活范围和生活习惯。 了解济南各片区面积和房价区间，得出了自己大概所能承受的单价范围之后，就可以在全市放眼寻找啦~ 买房第三步：选品牌、鉴物业！ 第一步教大家计算出自己所能够承受的购房成本，第二步向大家介绍了如何选择购房区域。前两步购房指南已经为各位购房者的购房道路做了一定的铺垫，前期的基本工作到此告一段落，接下来咱们就要继续锁定，找到符合意向的楼盘，进而就楼盘的品牌、物业等进行对比。好品牌、好物业，才能让你住的舒心、安心和放心！选到最适合自己的房子，其实不难哦~ 接下来就聊聊楼盘的品牌和物业。 一、对比品牌 房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业，就房地产开发商而言，与其他产品类似，也有品牌开发商与非品牌开发商之分。品牌开发商，顾名思义，有品牌，相对更加有保障，让人更加放心。 在房产业内人士看来，购买品牌开发商的楼盘，可以在最大程度上降低复杂市场环境下有可能出现的各种风险，如延期交房、烂尾楼，甚至开发商携款潜逃等等。。。 一家开发商之所以能称之为品牌开发商，往往具有十余年甚至数十年的房产开发经历，并在购房者中有着不错的口碑。相比普通开发商，品牌开发商体现的是更好的资金实力、更强的产品营造能力，以及更精细的管理能力。这意味着，在市场火爆时，能给产品带来更大的升值潜力；在市场低迷时，拥有更好的抵抗风险能力。 品牌开发商资金实力雄厚，出现延期交房甚至烂尾的可能性很小，也很少会因成本价格的浮动而偷工减料、以次充好。即便出现了质量等问题，获得妥善解决的可能性也比较大。历史数据证明，品牌房企已经成为决定购房者下单的重要因素。 二、对比物业 有人说了，开发商卖完房子走人，只有物业陪伴业主，这话一点不假。我们都知道一个小区的物业管理至关重要，比如小区安全、停车、环境、日常维护等都离不开物业，可能家里出现一些生活小事也需要物业帮忙。济南大大小小小区无数，有的小区业主和物业关系相处不错，对物业服务比较满意，有的小区就不是这样了，经常和物业发生矛盾。总之一句话：买房子，不能只考虑价格，物业服务也很重要！有个好物业，才能住得舒心！ 品牌物业到底好在哪里？加分在哪里？ 1、开发商自持和不自持物业的区别： 一般品牌开发商都会用自己的物业进行小区管理，还有一些开发商会请第三方物业公司进行管理。 现实情况中，开发商用自己的物业维护管理比第三方物业要好一些，最主要的原因是小区维护遇到问题，开发商可以第一时间拿出资金运作整改；建议购房者买房的时候问清楚物业情况，尽量选择开发商自持物业的楼盘。 2、好的物业对楼盘营销影响： 口碑物业也会为kfs营销加分加码，越来越多的kfs重视物业团队建设，好的物业不仅有利于提高kfs知名度美誉度，还可以更好促进楼盘销售。甚至于对楼盘日后二手房的价值提升也起到了极大的推动作用。 买房第四步：各种购房流程搞清楚 大家算完帐、挑好区域、挑好品牌和物业，这些步骤做完就要准备下手啦！一下手你就会发现好多手续要办，搞单身证明、购房证明、交首付、签合同。。。关键是还得请假去办理。 不要着急不用烦，办理各种手续之前一定要梳理清楚，以免资料没带齐全，或者跟开发商发生一些不开心的事情。这里帮大家整理了整个购房流程，每个流程也提醒大家注意一些事项，看完之后再下手哦！！ 购房流程：认筹排号→缴纳定金→办理购房证明→签署商品房认购书、交纳首期款→签署按揭合同认筹排号 认筹排号、缴纳定金 方式：认筹排号一般有两种方式，一种是缴纳相应额度的认筹金，另一种是提供存款证明，例如提供10万元的银行存单，提供给开发商复印件即可，这种情况不需要缴纳现金。 时间：认筹排号发生在开盘之前，是开发商为了市场摸底进行的行为。 提醒：缴纳认筹金开发商必须开收据，认筹金可以退还，最好跟开发商约定退还时间。每一份认筹单号跟身份证号是对应的，也就是说如果中途转让，开发商一般情况下是不同意的。 选房、诚意金转定金 选房方式：选房一般也有两种方式，一种是摇号，对于开发商来说，摇号既能解决排号人太多的问题，也能烘托现场气氛。另一种是按排号顺序选房，比较常见，如果蓄客的数量与推出的房源套数差不多的话，一般使用这种方式。 时间：开盘当天，所有买房人到场选房。选房后会先签订认购协议，这个时候认筹金自动转为定金，一般情况下，开发商规定定金不可退。如果最后没买，可以要求开发商退还认筹金。 提醒：摇号选房时要镇定，选房之前准备多个房号，按照自己想买的顺序排列好，现场下手要快！有时就算购房者参与认筹排号，开发商也未必全部通知开盘时间，所以大家要紧密关注最新信息。 办理购房证明 办理方式：单身的童鞋得提前去户口所在地民政部门办理单身证明，带上身份证和户口本。开完单身证明后带上身份证、户口簿就可以去房管局开购房证明。已婚的童鞋直接带上结婚证、身份证、户口簿去房管局办理购房证明。 时间：一般开发商会要求购房者选房当天带购房证明，其实签约当天带上就可以了。 提醒：去办理购房证明带齐资料，如果可以的话提前复印几份身份证、户口簿，免得到房管局各种复印，还要交费。 签约、缴纳首付 方式：去售楼处约好置业顾问签订商品房预售合同，缴纳首付款。首套房的话缴纳三成首付，二套房的话缴纳六成首付。 时间：开发商一般要求开盘后三天内或者一周内签约、缴纳首付。有购房者可能想拖一拖首付时间，这就要看开发商的忍耐力了，忍耐不住的话，开发商会发律师函给购房者，解除认购协议 提醒：签约时记得带上购房证明、身份证。置业顾问会拿一大叠合同给购房者签，一般情况下开发商不会因为购房者意见修改合同，不过还是建议购房者仔细看下，对条款有疑问的尽早提出来。还有，开发商一般不收现金的哦，只能刷卡。 |
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