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一、前期准备 1.资金情况 ◆ 第一套房首付标准： 公积金贷款首付最低标准为20%，商业贷款首付最低标准为30%，混合贷款首付最低标准为30%。 ◆ 第二套房首付标准： 首套房贷款已结清，首付最低标准为35%；首套房贷款未结清，首付最低标准为45%。  长沙买房基本分为三个等级，100万以内，100到200万，200万以上，对应的首付也为30万，60万和90万以上。 2..资金预算 根据不同的资金预算，选择不同房子地段，基本上市中心及特别好的地段4房及以上为200万以上区域，100万到200万为长沙大部分房子分布区域，在这个区间可以选择2环以内陆铁口和教育都很好3房，也可以选择稍微偏远或者离地铁口远或者教育不那么好的4房，100万以下基本只可选择2环内2房，或者选择2环外3环内的3房，但一般学校和地铁交通都不会特别好，或者只有其一。 目前，低价盘主要集中在望城、南城、青竹湖以及长沙县，不要全长沙的跑，尽量选择自己通勤更方便的区域，路上节省的时间，会让你幸福感倍增。首付超过50万以上，梅溪湖、滨江、洋湖、高铁难等板块，都能是你的选择。 3.实际需求 购房前一定要明确自己的购房需求，投资还是自住，是考虑孩子读书，交通方便，居住环境还是医疗配套。对于大部分刚需来说，会将交通、学校需求放在首位，想要两者兼有，价格自然不便宜，所以最好是将个人最看重的需求点按必要性排列。如果是单身，那么优先考虑工作方便，那么交通位置非常重要，毕竟上下班同行距离很长会很累，如果考虑会结婚用，将来如果有小孩那么一定需要考虑教育资源，如果家里有老人，也需要考虑医疗资源的远近程度。 4.购房政策  目前长沙625新政后，土著有限购，限购政策并没有放松。并且625之后所有人才新政，都需要一年社保，提供大专及以上学历证明、工作证明、24个月工资流水、24个月居住证明及社保在缴证明，即有购房资格。如果需要公积金贷款，需要连续6个月以上公积金缴存，同时最高贷款金额不超过60万。 二、中期看房 1.区域选择 看房主要区域有内五区和长沙县和望城区，其中内五区以岳麓区均价最高，但教育和交通都还不错，例如梅溪湖片区、麓谷区域、洋湖片区、市政府区域都有比较有代表性的学校，不管是强一线城市还是二线城市，最保值和最有潜力的永远都是学区房。长沙县的地铁周边也还可以，但是教育不行，望城区主要问题就是教育问题，对于开福区天心区和芙蓉区，各有优缺点，建议单身根据工作地点交通为主要考虑，家庭根据教育和医疗为主要考虑。 2.价格因素 我们每个人在决定自己的消费或投资行为时都要衡量自己的经济能力，同样，我们在选择房屋消费时也要根据自己的经济条件进行合理规划，切勿盲目购房。需要对自己的资金承受能力做评估，特别是目前经济形势不太好的情况下，不建议杠杆太高，保持一定现金流非常有必要。 ◆考虑楼盘的房价，包括单价和总价，是否处在合理区间而不是过分虚高 ◆根据自身的经济条件，是否能满足首付及后续供贷款 3.交通位置 单身上班族以地铁为主，周围1公里内有可以换乘的地铁口，如果是已结婚或者销售类工作，以开车为主，周围有比较顺畅的交通大枢纽，可以四通八达尽量少堵车 4.配套设施 市场、医疗、学校、商业、餐饮等各种休闲娱乐设施的配套是否齐全，直接影响到生活的便利程度。其中教育是重点考虑的因素，特别是小学教育和初中教育，长沙因为特殊原因高中录取率并不高，所以高中升学压力非常大，好的教育资源非常有必要，梅溪湖板块能涨起来主要原因也是教育因素居多。其次，家中有小孩和老人的置业者，需要注重小区周边是否存在完善的医疗配套，因为这可以解决你的后顾之忧。 5.楼盘质量 以前期业主反馈为主，谁不希望买到楼盘有质量问题需要维权。 6.开发商口碑 建议选择大口碑或者国企开发商，比如长沙万科、北辰、恒大等。有品牌的开发商，虽然价格高一点，但是往往服务全面、质量有保障、最终物业管理也可令人放心，其他如小区规划、环境设计、建筑水准也不会做的太差劲。对于近期一些口碑不好的开发商慎重选择。 7.物业管理 这块很少人会注意，但后续生活方方面面都会打交道，物业市面上首选万科物业，服务态度好收费合理 通过以上筛选，基本上可以从几百个楼盘里选择出不超过20个目标楼盘，不一定要选择贵的，但求选择适合自己的，一般来说可以通过一些房产 APP 和自媒体公众号以及一些买房群，获得最近1到6个月所有开盘楼盘，然后根据自己的预算、交通、教育、医疗、楼盘质量、开发商口碑、物业服务等最后筛选出20个以内合适楼盘。 三、后期购房  1.认筹 时刻关注相关楼盘认筹时间，一般在取得预售许可证之后的三天内会开始认筹。长沙的认筹方式主要分为线上和线下认筹两种。线上认筹主要是内五区的楼盘，要提前至少一周下载悦居星城APP并上传资料并通过审核（具体操作传送门），然后扫楼盘认筹二维码认筹；线下认筹所需详细资料自行咨询楼盘和置业顾问，一般需要准备银行流水，个人授信，户口本身份证等复印件，认筹银行卡等，目前长沙已经取消“认筹金”。 2.摇号 从已“认筹”的消费者中“摇”出可以选择房屋的选房者。 目前长沙实行“1.5倍”排序政策。即：①如果参加楼盘摇号的人少于楼盘可售套数的1.5倍，直接按照认筹顺序摇号；②如果参加楼盘摇号的人数多于楼盘可售套数的1.5倍的，则优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需选房（限购区域包括长沙的六区一县，不包括宁乡、浏阳）。 3选房/认购 被抽中的选房者再统一选房号，统一交首期，统一签署《认购书》或《认筹合同》，之后签订《预售合同》或者《房地产买卖合同》。特别注意的是，一旦你认购成功，如果因为其他原因不能购房的，将会在未来半年内不能认筹。 4.网签 在规定期限内，由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续，并按规定交纳印花税。如果按揭的话交完定金（不能退的）一般是一个星期内补齐首期，然后去银行办理按揭，一般打点的发展商办理按揭都是直接在售楼处的。然后自己根据自身的情况选择按揭的年限长短。（关于商业贷款和公积金贷款以后会单独写） 5.收房 房屋竣工验收合格后，开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”，销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公，着手办理业主入住手续。业主办理入住手续同时应携带相应的证件、购房合同。 四、总结 由于政府对新房限价，目前长沙的新房房价普遍不高，在中部省会城市中有明显的价差，比如武汉、成都、郑州、西安以同样七八百万人口级别来说，长沙和合肥、济南是同等量级，但房价却相差50%左右，所以长沙房价是全国洼地。经济大环境虽然一般，但政府在保汇率还是保房价这个选择来看，目前肯定是保房价稳定政权更为重要。 对于刚需或有志回长沙发展的，建议尽快买房争取上末班车。长沙是全国对刚需最好的城市，没有之一。房子作为最大的消费支出，如果中西部毕业的学生除了本省省会外相同的工资基本肯定优先长沙。 如果是在外地工作特别是大城市工作，完全可以在长沙置业，一来为自己在外打拼留个后路，二来以后大城市买房置业或者创业，都可以把房子卖掉凑钱，考虑到长沙新房和二手房的价差，以及跟周边省会的房价对比，都是可以考虑入手的。 |
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