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最近几年国内房地产业非常兴旺，越来越多人第一次拥有自己的房子，房价也以惊人的速度高涨，一个专有名词出现了：房奴。
综观这些现象，以我过去二十多年在国外国内购房的经验，我发现其实这当中有不少问题是由于部分购房者在个人理财和购置物业上经验不足和一些错误理解所致。在此我愿意分享我的一些痛苦和快乐经验，希望对准备购置尤其是第一次购置物业的提供参考。
1）如何不成为房奴？
与其说这是房地产价格的问题还不如说这是一个个人理财问题。以我最近几年在国内购置物业的经验和观察，我发现国内的朋友缺乏一个正确的负债概念。最简单的一个问题就是到底贷款占收入多少才合适，我没有发现国内一个统一和公认的标准，无论银行还是在国内刚刚开始的个人理财咨询业务。
我们不妨借用一下美国经验，美国联邦储备委员会（Federal Reserve Board）给银行和个人提供了一个个人房屋贷款统一标准，就是所谓的28－36准则。其中的28是指个人房屋贷款月支出最多占税前总收入的28％，这里的支出部分包括房屋贷款利息、本金、贷款保险和房地财产地税（每年交付）；而36是指所有个人负债月支出最多占税前总收入的36％，个人负债包括房屋贷款和其他如汽车贷款和信用卡等的总和。这个28－36标准被所有银行严格执行，否则银行自己会增加它在个人房屋贷款的风险。部分银行还增加了一个33％准则，就是如果申请人信用好而又没有其他房屋贷款的话，房屋贷款比例可以提高到33％，但还是要遵守36％的比例。
在这样一个大前提下，理财专家还建议所有的房屋相关开支不应该超过40％，包括贷款、保险、水电煤气等开支。
国内银行的房屋贷款业务还在新兴开始阶段，对控制贷款风险还不够重视。此外对个人收入证明也是非常随意，这导致很多消费者先考虑要买什么房子而不是先考虑自己能买多贵的房子。很显然对所有人来说房子越大越贵越好，在缺乏一个客观限制（银行贷款限度）机制下，部分消费者很容易超过自己的承担能力。如果你不想当房奴，首先你要约束自己，不要超过自己能够承担的能力，严格遵守1/3（33％）的贷款比例。
当然这个非常松懈的贷款环境给予一些房地产投资者一个非常大的空子，这是话外题了。
问题是，如何抵挡那些超过你承担能力房子的诱惑？
2）一步到位害人不浅！
我发现一些初次购买房子的都有这个一步到位的错误想法，工作没几年的小两口还没有孩子的家庭就在考虑购买100平米的三居，为自己未来的孩子和退休的父母准备。他们以为买房子如同结婚一样一生只有一次，或者看着天天在涨的房价担心未来买不起所需要的房子。
除非有特别的社会性事件如战争，个人收入通常要经历一个反扣碗形状的曲线：刚开始比较低，随后的10年高速增长，然后进入一个平稳阶段，最后退休后减少。对于还在收入不断增加的年轻购买者来说，他们应该选择适合自己3－5年计划的房子，等将来收入增加家庭结构改变以后再升级到更大更好的社区。在国内还没有推出永久性房地产增值税之前，每隔3－5年换一间更贵的房子不需要交多少税，因此这种升级（trade up）行为应该是年轻收入增长型家庭所采取的模式。
我毕业半年后买的房子的价格是我工作10多年后购买房子价格的1/6，在此之间我换了三次，每次都是越来越贵，越来越大。当然其中有一间我也当了两年房奴，也是错误认为要为小孩和父母准备，痛苦的教训。
3）为别人装修
了解到买房子不是一辈子才干一次的事情以后（如果你已经退休本文不适合你），我想讨论一下装修。国内出售大部分的房子都是毛坯房，因此全国的房奴都要经历一个痛苦的装修过程，而装修成本可占房价10％以上。正因为自己要参与装修设计过程，因此一些人在装修时过分强调个人化而浪费钱财。要记住一点，若干年后当你卖房子时别人不一定会欣赏你自以为很得意的餐厅吊顶，或者那些大红大绿的墙纸。如果仅仅从经济角度出发，越简单越大众化的装修风格越合适。你后面的卖家不会为你的个性化多付一分钱。
我不是绝对反对个性化，你只要明白了为自己的装修风格所付出未必能够收回成本就可以。而且什么是“大众口味”也是一个与时代相关的概念。美国70年代经历了石油危机，因此那个年代修建的房子室内高度很低，窗口也不大，室内色彩也倾向于深颜色。而到了80－90年代以后走另外一个极端：落地窗跃层和5－6米高的客厅，浅颜色为主流的室内装修风格。
4）地段地段还是地段
初次购买者比较容易被开发商的样板间所诱惑，往往容易犯走进森林只看见树木的错误，看见一个设计很好的房子就轻易动心。记得网上看到有人问为何房子旧了以后价值还会增加，这是典型对房子价格的误解：按照建筑成本来判断价格。全世界房地产业里面被崇拜的一个真理就是“地段、地段、还是地段（location, location, and location）”，也就是说房地产价格，尤其是未来的价格和房子（社区）所在的地段有非常紧密的关系，这对二手房尤其重要。
我记得很多年前我买了自己第一间房子后去美国加州出差，同学带我去硅谷的一个小镇：Palo Alto。他指着路边的一些小房子说这是硅谷第二贵的小区（第一贵是Saratoga，一个半山区），我看到那些小房子至少有20年的年龄，外表普通，而且房子结构太低太小，还不如我自己在美国东部刚买的共有公寓。结果同学告诉我这些小屋子的价格后把我吓一大跳，比我的贵10倍。他解释其实原因很简单，这个小镇就是著名的Stanford University（斯坦佛大学）所在地，也是一些美国著名高科技公司总部所在地如惠普，因为地段好所以就有这样的价格。多年后我重访斯坦佛大学，那些小屋子仍在，外表还是那个老样子，院子收拾得干干净净，车库门口停的全是昂贵的豪华车，最低价格100万美元。
看官也许要问，什么是好地段？这个没有什么硬性的统一标准，好地段就是大家喜欢的地方。在美国通常和中小学校区相关，成绩越好的地段房价越高，因为和国内相似学生就近录取上学。当然自然风光也是一个重要因素，上海的汤臣一品敢卖15万一平米固然和大量使用高档装修材料有关，但更重要的是它号称有黄浦江第一景的位置。在国内我发现地段和周边配套设施有关系，学校、医院、商店、交通等。
那么对于普通百姓来说如何判断一个新开发的地段能否以后成为一个受欢迎的地段？除了听销售人员吹嘘以外，更加重要的是自己去调查研究，把精力集中在几个方面：由政府控制的周边设施规划，如道路、医院、学校、商业区等。不仅仅是已经建好和正在修建的学校医院商店，而是未来规划中的。我们在深圳购买的一个楼盘当时也没有关注周边环境，结果去年附近修建了一个实验高中，号称是全深圳前十名。中学开学后我们所在的小区整体价格三年内翻了一番，尽管深圳整体房价才增加了30％。当然这是运气了，之前我们买的另外一个就没有这么好。
关注周边未来规划还有一个重要目的：减少负面影响所致的风险。我看见太多业主与开发商或者当地政府发生纠纷，就是因为他们没有被告知附近10年前已经被市政府规划了要修变电站或者立交等负面消息。当然主要责任还是开发商，因为作为一个普通消费者很难得到这些规划信息。可喜的是经历过太多纠纷和官司后我开始看见一些开发商在出售楼盘时也同时公布所谓的风险，包括周边未来计划。
我在美国购买最不成功的一个房子就是这样，当时我选择了一个邻街角落的房子，因为它只有两个邻居而不像其他有三个邻居。结果3年后社区附近一个新修了一个很大的社区，我家前面的路被拓宽成为了一条通往那个社区的主干道。到后来我因为工作原因搬家去另外一个州时那个房子卖了6个多月才成交，因为大部分人虽然喜欢所有一切，就是因为房子太靠近主干道这个原因放弃了，连价格他们不愿意砍。顺便说一下，这也是我前面说当过短期房奴的那个房子，犯错误没有问题，犯一次就够。
5）宁当龙尾不当鸡头
这个规则原文是买贵社区里面最便宜而不买便宜社区里面最贵的。这个规则在国内是否适用我自己还没有亲身体会，它的道理很简单，做龙尾你房子价格会被龙头所带起，□□□□头你房价会被鸡屁股所拖累。
6）房价泡沫？
这是当今最热闹的话题，我相信没有任何一个专家能够准确判断多少钱一平米以上是泡沫，多少钱以下不是泡沫。这是一个非常复杂的宏观问题，而且任何泡沫都是在泡沫穿破以后才是泡沫，没有破之前都不算。作为消费者我们都担心中国的房地产市场是否会和当年日本东京和香港一样，几年内跌了40％甚至更多。
先从宏观角度发表我个人的肤浅看法，我认为只要你买的是给自己住的房子而不是从事房地产投资你大可不必担心泡沫。人总是要住房子的，总不能因为担心未来就住山洞。
有人会反驳如果泡沫即将穿破我们应该租房子啊？
在回答这个问题之前我倒是想讨论房租与房价的关系。我个人认为一个地区的房价是否有泡沫成分可以看房价与房租的关系。简单地说，如果一个单元按照正常按揭比例购买后每月总支出为2000元，如果房租也在这个范围上下的话我认为房价合理。从投资角度的行内术语是正资金流（positive cash flow），就是房租高于按揭付款。这是最合算的事情，因为租客帮你付贷款后你还有钱剩。但如果房租只有按揭的几分之一，这说明这个地段对这个规格房子的需求和其价格有比较大的差别，房东每月要亏钱，这就是泡沫。在这种情形下租当然比买合算。
租比买合算的另外一种情形就是你有回报更高的投资方式，你把本来应该首付房子的钱拿去投资，若干年后的回报远远高于房子的增值。这里我不想太深入讨论，因为还要牵涉到房地产投资的一个技巧：杠杆原理。我建议大家还是把个人房屋贷款和房地产投资分开，前者是给自己住，后者纯粹是一个投资行为。
是否有泡沫成分另外一个参考就是看入住率，但对于购买新楼盘的就不容易判断，而且房地产商公布的购买率数据水分太大。比较保险的就是那些进入二期、三期的楼盘，你可以看前面的入住率。当然如果一期卖得好入住率高二三期价格一定也会起来。这和股票市场一样，风险越高回报越高。
罗罗嗦嗦写了这些，希望对大家有参考价值。
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