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一审：湖北省武汉市中级人民法院(2008)武民初字第56号 二审：湖北省高级人民法院 (2009)鄂民一终字第28号 抗诉机关：最高人民检察院 再审：最高人民法院(2012)民抗字第24号 再审合议庭：何东宁 孙祥壮 王朝辉 一、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。 二、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。 申诉人：湖北金华实业有限公司(以下简称金华公司)。 被申诉人：苏金水。 被申诉人：武汉皓羽地产顾问有限公司(以下简称皓羽公司)。
2005年3月12日，金华公司与皓羽公司签订“商品房保底包干销售合同”及“补充协议”，约定，皓羽公司代理销售由金华公司开发的“楚天星座”项目。2006年4月苏金水与金华公司就购买06号、07号商铺，双方签订了“商品房认购合同”。同月，苏金水与金华公司的房屋销售代理商皓羽公司销售人员签署了两份“商品房买卖合同”。其中第一份合同的出卖人签章处盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”。第二份合同的委托代理机构签章处盖有“武汉皓羽地产顾问有限公司销售合同专用章”，金华公司未在该合同的出卖人签章处签章。苏金水通过POS机、银行转账、直接付款等方式支付了购房款共计5631010元。皓羽公司于2006年6月20日向金华公司发出“解除商品房保底包干销售合同通知”后，皓羽公司销售人员退出售楼部，金华公司重新组织人员对该项目进行销售。2006年9月29日，金华公司将本案讼争的07号商铺出售给李晶。2006年10月31日，苏金水到售楼部要求办理交房手续时，金华公司以该公司并未与其签订合同，也未收到其购房款为由拒绝办理交房手续，从而引起本案纠纷。2007年1月 16日，金华公司将本案讼争的06号商铺出售给李少伟。2008年4月7日，苏金水提起本案诉讼，请求判令：1．确认苏金水与金华公司签署的“商品房买卖合同”有效；2．判决解除“商品房买卖合同”；3．金华公司返还购房款5631010元，并赔偿利息损失689235元；4．金华公司赔偿苏金水 5631010元及仲裁费107240元；5．皓羽公司就上述第三项请求承担连带责任；6．由金华公司、皓羽公司承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。 原二审生效判决认为：根据金华公司与皓羽公司签订的协议，金华公司与皓羽公司间存在委托合同关系。06号合同因明确约定出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏金水，该合同应为有效。苏金水向皓羽公司支付购房款的行为并无不当。应视为苏金水向金华公司支付了购房款。07号合同虽然金华公司未在合同上盖章，仅有皓羽公司的盖章，但是该合同中明确约定出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏金水，且从06号合同签订过程看，苏金水对于皓羽公司作为受托人，有权代理金华公司销售“楚天星座”房屋的事实是清楚的，07号合同直接约束金华公司和苏金水，该合同应为有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，金华公司应将购房款5631010元返还给苏金水并赔偿资金占用期间的利息损失，但由于苏金水交付的款项全部由皓羽公司收取，金华公司未收取任何款项，且在一审法院判决皓羽公司向苏金水返还购房款并赔偿其资金占用损失后，皓羽公司对一审判决并未提出上诉，应视为认可，故对此不作变更，金华公司对于皓羽公司不能偿还的部分承担补充赔偿责任。依据上条司法解释的规定，苏金水有权要求金华公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但考虑到苏金水所持合同原件中存在多处涂改及所附房屋平面图无齐缝印的不正常现象，07号合同仅有皓羽公司的印章而无金华公司的印章，由于苏金水疏于审查，对于本案纠纷的发生存在过失，酌情判决金华公司向苏金水承担购房款金额50％的赔偿责任2815505元，其余责任由苏金水自行承担。判决：一、皓羽公司向苏金水返还购房款5631010元并赔偿其资金占用损失；二、解除苏金水与金华公司签订的06号、07号商铺“商品房买卖合同”；三、金华公司对皓羽公司的给付义务承担补充赔偿责任；四、金华公司赔偿苏金水2815505元。 金华公司不服上述二审判决，向检察机关提出申诉。 最高人民检察院向本院提出抗诉认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，可向出卖人主张不超过购房款一倍的赔偿。该条款作为对惩罚性赔偿金的规定，旨在制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为。因此其适用的前提是出卖人具有恶意违约故意的情形。本案中金华公司不存在恶意，原审判决金华公司对皓羽公司返还苏金水购房款的补充赔偿责任及赔偿损失不当。 最高人民法院再审认为，本案皓羽公司销售行为的法律后果归属于金华公司取决于皓羽公司的销售行为是否构成有权代理。本院认为皓羽公司的销售行为已构成有权代理，理由是：第一，在销售案涉楼盘时，金华公司已授予皓羽公司独家全程的代理权限。第二，皓羽公司系以金华公司的名义而非以皓羽公司自身名义销售案涉商铺。06号合同和07号合同首部均载明出卖人为金华公司，并明确皓羽公司的身份为金华公司的委托代理机构。第三，06号合同和 07号合同尾部均有苏金水签字，06号合同尾部加盖有出卖人金华公司的销售合同专用章，07号合同尾部亦有皓羽公司以金华公司委托代理人身份加盖的销售合同专用章。第四，苏金水购买商铺的过程中还取得了06号、07号商铺的《＜楚天星座＞商品房认购合同》，该两份认购合同均加盖有金华公司的销售合同专用章。第五，苏金水系在楼盘售楼处现场签订06号合同与07号合同并通过现场POS机支付主要购房款。可见，皓羽公司以金华公司名义向苏金水销售案涉商铺的行为，足以认定构成有权代理，皓羽公司所为产生的相应民事责任应由金华公司承担。另，皓羽公司向苏金水销售案涉商铺系以被代理人金华公司的名义而并非以其自身名义，而成立隐名代理的必要前提之一系受托人以自己的名义与第三人订立合同，故二审判决适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条认为皓羽公司销售07号商铺的行为构成隐名代理，对合同效力的最终认定虽无影响，但属于适用法律不当，本院予以纠正。 根据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。金华公司向苏金水之外的第三人出卖房屋并导致苏金水无法取得 06号、07号商铺，苏金水即有权依据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定请求金华公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。在金华公司另售商铺导致06号、07号合同已无继续履行可能的情况下，二审法院依据苏金水的诉讼请求而判令解除06号、07号合同并无不当。同时。二审酌情判决金华公司向苏金水承担购房款金额50％的赔偿责任，作为相关权利的有权处分人苏金水在再审中表示尊重二审该判决结果，故本院对该赔偿比例不予调整。 另，一、关于再审审理范围的问题。当事人的诉讼请求不同于支持当事人提出请求的理由和依据，金华公司对合同效力认识所提出的理由和依据不同于抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申诉请求未获得抗诉支持，且金华公司的再审请求并未超出本案原审的审理范围。二、关于二审判决确定皓羽公司所承担责任是否应当变更的问题。在委托代理人皓羽公司销售06号、07号商铺的行为构成有权代理且06号、07号合同被解除的情况下，根据法律的规定，应由被代理人金华公司单独承担向苏金水返还购房款及赔偿资金占用损失的给付义务，二审法院却判令皓羽公司向苏金水返还购房款及赔偿资金占用损失并由金华公司对此负补充赔偿责任，本院本应依法予以纠正，但考虑到如予改判将加重申诉人金华公司的责任负担，加之二审判决关于赔偿责任的此种认定既未超出苏金水诉讼请求的总体范围、也未实质损害苏金水的利益，还未损害国家利益和社会公共利益，同时苏金水再审中对此未提出异议，作为有权处分其自身权利的民事主体皓羽公司在再审中亦要求维持二审判决，故为尊重当事人的处分权和维护已进入稳定的社会关系和秩序，本院对此不作变更。 最高人民法院判决：维持二审民事判决。 这则判例提醒我们注意以下几个问题： 一、注意显名代理和隐名代理的区别。法律行为可以通过他人，即代理人实施，某人在其所享有的代理权限内以被代理人的名义作出的意思表示，直接发生有利于和不利于被代理人的效力。然而，只有当代理人在代理权限内实施法律行为时，这一以他人名义实施的法律行为才相对于被代理人而非代理人生效。人们将某人虽为他人实施行为却不以该他人名义实施行为的情形成为隐名代理或间接代理1。合同法第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”该条规定确定了隐名代理制度。区分显名代理与隐名代理的关键就是代理人是否以被代理人名义为法律行为。本案中，金华公司已授予皓羽公司独家全程的代理权限，销售合同首部均载明出卖人为金华公司，并明确皓羽公司为委托代理人，一份合同金华公司公章，另一份合同皓羽公司以代理人身份加盖公章。可见，皓羽公司以金华公司名义向苏金水销售案涉商铺的行为，皓羽公司为显名代理。 二、注意出卖人因“一房二卖”承担赔偿责任不以其具有主观恶意为前提。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。最高人民检察院提出的抗诉理由认为，该条款作为对惩罚性赔偿金的规定，旨在制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为。因此其适用的前提是出卖人具有恶意违约故意的情形。但最高人民法院认为，从司法解释条款的内容可知，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。 三、注意审理再审案件不宜增加再审申请人的责任。在刑事诉讼法中有“上诉不加刑”原则，即第二审人民法院审理只有被告一方提出的上诉案件，不得以任何理由加重被告人的刑罚。其目的在于切实保障被告一方的上诉权。最高人民法院的这份判决中，为保障当事人申诉权利，尊重当事人的处分权和维护已进入稳定的社会关系和秩序，将本应该改判金华公司单独承担向苏金水返还购房款及赔偿资金占用损失的给付义务，但考虑到如予改判将加重申诉人金华公司的责任负担，而对二审判决中的错误未予变更。 四、注意民事再审抗诉案件审理范围的理解。最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）审判监督程序若干问题的解释》第33条中规定：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。” 当当事人的申诉请求与检察机关抗诉的理由不同时，并不意味当事人的申诉请求未获得检察机关的抗诉支持，法院在审理检察机关抗诉民事案件的审理范围是抗诉支持当事人诉讼请求的范围，而不是当事人所主张的申诉理由范围，只要未超过当事人诉讼请求，法院应当对当事人的申诉理由进行审理。 注释： 1.参见[德]维纳尔·弗卢梅著，迟颖译：《法律行为伦》，法律出版社2013年版，第894页。 |
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