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6、“打肿脸充胖子”——通过评估等方式虚增资产 操纵方式：包括直接虚增土地成本和通过评估增值增加资产价值、通过虚增投入的方式增大自有资金投入比例，同时夸大自身资产数额。 审计对策：(1)土地款，取得土地成交确认书、出让合同、土地款支付凭证和相应的税费完税凭证，汇总加计总金额应与入账金额一致。参照对比周围类似容积率、用途的土地的成交价格，评价土地评估价值的合理性。(2)工程款，取得项目总包合同项下的三方(施工方、业主方、监理方)签章确认的工程进度表，查看对应的存货科目是否按照施工合同约定结算工程进度并按照结算工程进度和未付款的差额确认应付账款。(3)形象进度：核实可行性研究报告的总投入与对应期数的目前投入比例关系，是否符合项目的形象进度;核实工程计划进度表和现场实际进度表是否相符。取得最新的三方的工程进度确认单，和已付的工程款票据核对，核实未付部分是否计入了应付工程款，核实大额的工程款支付凭证与目前计入存货的金额是否一致。
7、“左手倒右手”——通过关联企业交易转移资金 操纵方式：对于成立后的房地产信托，企业的施工总包方可能是企业的关联方或长期友好合作方，在用款审批时，可以通过施工方转移信托款，以付工程款的形式转移资金，用于其它用途。 审计对策：了解企业的施工方是否有表面关联关系和背后的私人关系，确保资金的有效使用，不得挪用。
8、“藏污纳垢”——往来账中放置大额民间借贷 操纵方式：其他应收款、其他应付款这两个会计科目分属资产及负债科目，常被称为报表里的“垃圾桶”，很多虚假、难以正常安置的科目都被转入这两个科目中，一些民间不合法借贷也易出现在此，对其过于庞大的数额应格外小心。当然更多时候是不会入账，或只入到自然人股东账上，自然人股东再借入企业。 此外，企业也会利用“其他应收款”来虚列费用，一些成本费用不是直接计入当期损益，而是作为“其他应收款”长期挂账以此虚增利润。还有企业直接通过应收、应付款长期挂账，购销双方彼此渔利，实际已构成一笔有息拆借。 审计对策：(1)取得其他应收款、其他应付款这两个会计科目的明细，查看是否有重大、难以解释科目，如工会款、对自然人的大额款项等等，是否因民间借贷产生。(2)是否有同时对某单位的其他应收、其他应付未抵消，以此虚增负债。(3)查看长期挂账的原因，追踪至其发生时的原始凭证，以确定其真实性。
9、“假股真债”——通过资本公积放置民间借资款 操纵方式：部分民营企业，对于所有者权益中的股本较小、而资本公积较大的情况，一般会解释为股东为避税和减资方便，以资本公积投入，但部分企业实际为民间集资、联建方的借贷投入。但这不仅不是企业的一笔权益，反而是一笔负债。 审计对策：(1)查看股东投入凭证、银行进账单，确定表面的资金来源是股东形式上投入。(2)通过与股东或管理层当面沟通、其他渠道的综合调查，了解股东是否有此实力投入上述资金，其投入的资金来源和资产产生方式。(3)若对上述调查产生怀疑的，应委托律师调查当地融资环境、股东的个人真实资产情况、是否有民间借贷在公安机关立案等。
10、“混淆使用”——成本法、权益法混用以虚增利润和资产 操纵方式：有些投资企业，对被投资单位拥有控股权，但其收到被投资单位分来的现金股利时，却以成本法核算，转入了投资收益，造成虚增利润。 审计对策：根据财务会计制度规定，企业对外投资比例达到被投资企业所有者权益的20%以上的，应采用权益法核算，当收到应分得的股利时，应冲减“长期股权投资”科目。一些企业为了完成利润计划，将收到的股利直接增加为投资收益。对此，注册会计师应予以调减。 应该说，拥有几套账、几份报表的企业也较常见，而向信托融资的企业往往有操纵会计报表的主观动机。 首先，审计人员应该从对委托人尽职尽责、对公司负责的角度出发，在尽职调查中应抱着审慎怀疑的态度，对交易对手财务报表的真实性和背后反映的商业性进行分析，通过对财务报表的解读，真正了解企业实力和资产状况，为委托人、为公司把好关，真正做到尽职尽责，担负起“受人之托、代人理财”的受托责任。另一方面，企业负责人的履历背景、经营能力、执业行为甚至个人品性对于判断项目风险的意义较大，对此，审计人员应结合起来对报表进行分析。 |
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