社科院无意间露天机——明年房价或现断崖式下跌

社科院无意间露天机——明年房价或现断崖式下跌

 

社科院无意间泄露天机——明年房价或现断崖式下跌

——股事

 

12月3日中国社会科学院发布的最新报告称：房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能。

 

同时，报告中例举了很多数据来说明二三线城市的形式严峻：2014-2015年，我国的住房形势超出预期。统计数据显示，商品住房过剩库存高达21亿。其中，现房过剩1亿(超过18个月外)；期房过剩19.923亿(超过两年外)；总库存：39.96亿。其中，待售现房库存4.2585亿(去化期23个月)；待售期房库存35.7亿(库存=施工面积51.48—两年销售15.78亿)(去化期4.5年)。房地产投资增速呈现俯冲式下降。

 

本来社科院此篇报告主要意思是在说明明年房地产严峻现实的前提下，对政策提出了6点建议，没想到却无意间透露了对明年房价可能出现断崖式下跌的判断。报告出来后引起社会关注，老百姓和政府都不愿意看到这样的观点，尤其是在管理层拼命保房地产的当口。于是乎，今天社科院紧急出来澄清，说报告的主要结论并不是这个，此地无银、越描越黑。结论是什么不重要，对明年房地产的判断社科院已经给出了自己的答案。

 

我们都知道，中国的房地产和其他国家不一样，中国的房地产已经绑架了中国经济和金融，房地产完蛋首先银行就出大问题了，所以迟志强一直认为如果房地产不行了，银行比谁都着急。且不说房地产关联着无数的行业企业及其税收，房地产还关系到地方政府的土地财政，更重要的是银行的贷款绝大部分都直接或间接与房地产有关，什么叫牵一发而动全身？当今中国的房地产就是！房地产已经到了不可倒的地步，到了连研究机构都不能“乱说”的地步。

 

社科院得出明年断崖式下跌的结论，主要依据的是库存和消费端分析的，但房地产最主要的问题也许还不止于此，房地产面临的风险点也许不全在于此，或者说触发房地产崩盘的最后触发点是什么？

 

前面几篇博客都提到了一个观点，当今中国经济最大的风险是债务问题，明后年地方债需要置换11.5万亿；经济下滑趋势明显的情况下刺激经济需要资金，中国国有企业负债额9月出现暴涨，单月新增近6万亿元。按照安信证券分析师罗云峰的形容，这是一种“空前的加杠杆”，财政部数据显示，截止9月末，国有企业负债总776827.6亿元，较8月末暴增5.93万亿元。今年前九个月，国企新增负债总和超11万亿元。资本外流大背景下在不断收紧国内流动性，房地产见顶下滑和社科院所谓“房地产投资增速呈现俯冲式下降”，以及带动相关行业的下滑和卖地的减少，从而导致税收、财政收入的减少，也在收紧流动性。银行由于呆坏账上升和对经济恶化的预期而收紧放贷以规避风险，截止10月底四大行各项贷款总计35.69万亿元，较9月份减少656亿元，为至少2009年以来首次出现中国四大国有银行贷款余额下降，这也在收缩流动。

 

2012年以来的宽松刺激到目前看已经失效，管理层政策已经从过去的单纯的“保”和刺激，转变为适度“保”或者有针对性的“保”以及偏紧缩的结构调整政策取向，提出了“供给侧改革”，提出了今后所谓低速增长的“新常态”（推荐搜索公众号：股事）。这说明管理层放弃了过去的超宽松政策，政策取向上也是偏紧的，这也相对收缩了流动性。

 

新增的流动性更多的是用于“借新还旧”，一方面是流动性的吃紧，一方面又是不断膨胀的债务泡沫：中国国有企业负债额9月出现暴涨，单月新增近6万亿元。按照安信证券分析师罗云峰的形容，这是一种“空前的加杠杆”。财政部数据显示，截止9月末，国有企业负债总额776827.6亿元，较8月末暴增5.93万亿元。今年前九个月，国企新增负债总和超11万亿元。为维持巨大的债务泡沫就必须制造更多的债务，如此恶性循环。

目前利率已经基本实现市场化，当全社会流动性趋紧时，实际利率就会走高。

人民币已经加入SDR，之后人民币将失去维持强势的动力和理由，维持强势的成本越来越高、难以为继，而指望人民币加入SDR能够短期带来流动性也是臆想的水中月。我们用极高的代价（金融的开放和2年多的人民币高位）换来的加入SDR其实短期是中看不中用（长远意义还是有的）。前联储主席伯南克(Ben Bernanke)是这样评价人民币加入SDR的：他称人民币“入篮”只有象征性意义，就像“小学生作业完成出色作业本得到一颗金色五角星”一样，除了IMF内部做帐，SDR的实际用途非常有限，人民币加入SDR并没有给中国带来任何具有重要意义的额外权力或者特权。所以，从今年12月开始及即将到来的2016年，将是人民币不断贬值的过程，期间不排除断崖式爆贬的可能，正如前面博客里所说：“2016将是人民币贬值之年，而且极可能是开始贬值之年。” 

人民币的贬值也将极大收缩社会流动性，至少会终止过去的大规模降息降准，甚至在严重情况下会反过来加息！

 

综上所述，社会流动性在收缩会推高实际利率，人民币贬值会推高实际利率，而利率高企会抵消过去及将来的所有保房地产的政策红利，是压垮房地产的最后一根稻草，这在世界上房地产泡沫破灭几乎无一例外。而社科院的仅仅从库存和消费端分析就得出了“房价断崖式下跌”的结论，而利率将比这个厉害的多，利率高企将会是房地产泡沫的致命杀手。（股事微信公众号：gushi2015）