文 | 伊洛河 来源 | 伊洛河的法律博客  没有钱才去按揭的，首付付了，按揭合同也签了，但银行就是不放款，开发商要买方一次性付清余款，否则解除合同，追究其违约责任。这样的约定有效吗？ 郑先生就是这个倒霉的买方，他以“银行按揭”的方式买房，《商品房买卖合同》约定，“于2013年12月16日前支付购房款之30%，余款办理银行按揭支付购房款之70%，按揭贷款须在本合同签订后两个月内付清。” 签订《商品房买卖合同》的同时，开发商还与郑先生签订了一份《补充协议》。《补充协议》约定，“乙方确认，在签订本协议及买卖合同前已充分了解佛山及国家的购房政策、银行商业贷款政策，并明确知悉国家及佛山市政府会不时对购房政策及贷款政策进行调整。乙方承诺，如因乙方不符合贷款政策或贷款政策的变化原因导致乙方无法满足银行商业贷款条件的，乙方须按本补充协议本条第4款执行；如因乙方不符合购房政策或购房政策的变化原因导致乙方无法购买该商品房的，甲方有权单方解除本合同，并按本补充协议第九条的约定执行。” 按揭合同签订之后，银行要求郑先生增加10%的首付，理由是形势变化，银行风险太大。郑先生资金周转困难，同时认为银行说变就变，是违约行为，故不同意增加首付。开发商收不到房款，等了13个月之后，将郑先生告到法院，要求解除合同，判令承担违约责任。 郑先生的置业顾问温小姐，出庭证明了签订合同时的情况：“本人曾在原告处任置业顾问，工作时间从2011年7月4日到2015年4月16日。郑先生购买商品房一直和我接触，他是我的客户。2013年下半年公司搞活动，我向公司申请给了他一个优惠价，他表示可以接受，但根据自己的经济能力，一次性有困难，只能接受三成首付、七成按揭贷款。我们把他的身份证复印件提供给农业银行，银行答复征信没问题，于是签订了《认购书》。农业银行是我们公司指定的合作银行。银行审查了郑先生的资料，同意按房价七成贷款，出具了同贷书，郑先生交了三成首期购房款之后，双方签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》。我们的合同和协议是公司提供的模板，统一要求客户按照以上版本签订合同。按照公司流程，合同和协议只有在合同备案、银行放款、公司收齐全款之后，才会通知客户过来拿合同副本，签订的当时合同没有给郑先生。” 一审法院判决郑先生败诉，理由是《商品房买卖合同》和《补充协议》是被告与原告签订的，双方间成立买卖合同关系，各方自当按照合同约定履行各自的义务。被告虽办理了按揭申请手续，但未能得到银行的放款，原告已向被告发出逾期付款通知书，被告应更改为一次性付款并交清房款，但被告至今仍未付款，被告未支付余款的行为构成违约，故原告请求解除合同及支付违约金有理，本院予以支持；被告的抗辩无事实和法律依据，本院不予支持。 对一审判决，郑先生不服。郑先生认为，《商品房买卖合同》签订后，自己交付了首期购房款，与银行签订了按揭合同，并且按揭合同已在政府部门备案，自己完全履行了合同义务。银行没有放款，无法预见不能控制，属于情势变更，相关后果不能仅归责于自己。银行按揭是自己一直以来的选择，是根据自己的经济状况作出的决定，如果银行不放款，则“更改为一次性付款方式交清房款”，《补充协议》一改《认购书》、《商品房买卖合同》的约定，加重了对方责任，限制了对方权利，是格式合同，霸王条款，是无效的约定。而且，《补充协议》在《商品房买卖合同》签订的当天签订，增加了许多主合同里边根本没有的内容。这些内容不直接规定在主合同里边而规定在补充协议里边，就是因为主合同要在房管部门备案，补充协议不用备案，开发商逃避法律监管、损害消费者利益的目的十分明显。 郑先生同时提交了一份国土城建和税务局的文件，《关于进一步加强商品房买卖合同管理的通知》，文件针对个别开发企业强迫业主签订补充协议、霸王条款的行为，提出了三点要求：“补充协议须在拟订商品房买卖合同模板时同时拟订，并报区房产交易中心备案。各开发企业应按经区房产交易中心通过的合同与补充协议范本与各购房准业主签订购房合同及补充协议，除此之外，各房企不得另行再签补充协议。凡未经审查的买卖合同或补充协议，不予备案。”“补充协议应是对商品房买卖合同的补充与完善，不得对商品房买卖合同修改与变更，也不得与《物权法》等国家法律法规相冲突。”“房地产开发企业违反本通知规定的，先责令限期整改，对屡犯不改的，停止预售和不予受理预售申请，并予以诚信扣分处理。” 二审期间，开发商突然提出双方和解，希望郑先生承担违约金的25%，以及一审、二审的诉讼费用。郑先生觉得很划算，这种结果比预期的好得多，遂愉快地接受了开发商的请求。 调解结案，双方皆大欢喜，这是好事，只是“按揭不成全额付款”的约定到底有效还是无效，因为没有最终裁判，对于想知道答案的人来说，可能是个遗憾，只有等待下一个郑先生去争取了。 |
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