 商铺投资热度未减。 张罡 摄 近日，居民陈女士发出这样的疑问：“我在某小区买的一层门面房，已经空了两年多，不是有‘一铺养三代’的说法吗?为什么这个门面房就是租不出去呢?” “一铺养三代”的概念现在已经深入人心，不少居民都看好商铺投资。据一位房产中介公司工作人员估计：“南阳商业房交易较为活跃，每卖出3套房产，平均就有1套商业房。”但是，也有居民发现，商铺虽然买的时候抢得火热，但能否实现宣传中的高回报却没人做过统计。业内人士提醒，商业综合体、专业商城若“撂荒”，套你更是没商量，投资入市需谨慎。 商铺投资热度未减 高回报成投资噱头 “不买间铺子，都不好意思跟朋友说投资了房产。”做医疗器械生意的赵女士3年来投入商铺的资金达到100多万元。“商铺是比较好的保值增值产品。”赵女士这样告诉记者。 记者调查发现，我市商铺投资热始于2010年，火爆于2011年，至今热潮仍在持续。 据不完全统计，近几年我市商铺的上市量和成交量都在大幅增长。就目前来看，南阳城区分为两大核心商圈，一个是以人民路老南阳商场、鸿德购物公园为代表的老城市商圈，另一个是正在形成的新城市商圈，如建业、鑫阳、北辰、广苑等地产项目的运作，势必带动东部城区的崛起。其他还有各自较为成熟的小商圈，如以建材大世界、红星美凯龙为代表的建材商业圈，以裕华商城、南阳银基商贸城为代表的百货批发商圈等。未来，南阳还将形成新的商圈，吸引人们投资开发，推动南阳经济快速发展。 据相关人士介绍，投资者热衷于投资商铺的原因有二：一是南阳商业氛围较浓，很多人看好商业项目的投资回报;二是南阳居民的投资渠道相对较少，有了闲钱后商铺自然成为投资目标。开发商也往往以高回报率作为推销重头戏来吸引投资者的目光，掀起阵阵热潮。 核心商圈回报率约5% 商铺短期难有高回报 居民沈先生告诉记者，他们小区的临街门面房，每平方米单价2万元，面积约60平方米，总价120万元，还不算办证交税的费用。但他打听了一下，旁边同样的门面只能租2000元/月，他觉得收益率太低了，可是还有人买。这铺子到底值不值得买?沈先生陷入了矛盾之中。而投资者刘女士2010年出手购买了一间18平方米的社区商铺，每平方米单价1.5万元，首付10万元买下后，月供1300元。但因小区入住率不高，交付后商铺月租金才1000元左右，租金并没有包住月供，尽管开发商当时宣传年回报率会不低于8%，但刘女士感觉很难达到这个水平。 在某综合性商业项目购得商铺的张先生称，开发商承诺年回报率为7%，但因招商不理想，去年又将回报率降低为4%。 据房地产业有关专家介绍，商铺的投资收益率有通行的算法，一般有两种计算方式：购入再出租的投资回报率=月租金×12/购入价;购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价。上述沈先生看中的商铺，投资回报率为(2000×12)/120万=2%。投资回报率仅为2%，比长期存款利率还低。 据此可见，目前部分商铺价格存在虚高现象，一些入住率很低的小区，社区商铺售出单价却动辄一两万元，但因难有足够的消费力支撑，商铺就租不出高价来，开发商宣称的投资商铺回报率起步8%是比较少见的。 关注三类地域商铺 赢取投资获利先机 业内人士认为，投资商铺是一个较为专业的领域，需要具有较为专业的知识水平。一方面要看短期回报率，另一方面要看长期的增值。长期来看，核心商圈的商铺增值潜力还是比较大的。但要想达到“一铺养三代”的目标，投资眼光非常重要。第一，要尽可能低价入市，而目前南阳商铺价格普遍已是住宅价格的3倍以上，有的甚至高达6倍。而月租低于100元/平方米、年投资回报率4%的商铺非常多，已经积累了一定的风险，建议普通居民应谨慎从事商铺投资。第二，因为商铺不是刚性需求，跟地方经济发展关系非常密切，经济繁荣了，商铺才值钱，所以不是所有的商铺都能实现“一铺养三代”。第三，商业地产对开发商的要求非常高，需要开发商具有成熟的商业运作经验、强大的融资能力、科学的商业管理能力、合理的业态布局等。因此投资者一定要睁大眼睛，寻找真正能“养三代”的商铺。 基于此，业内人士建议人们关注三类地域商铺，赢取投资先机。第一类，利用政府动迁，抢占投资先机，这是投资商铺的一大策略。第二类，城市商铺中，除去那些发展多年、商业成熟、具有辐射力的中心一级商圈，还有正在发展壮大的城市副商圈。这一类型的地段主要依附大型住宅区或者商务中心区，拥有足够的消费体量，并且为了避免城市集中消费带来的不均衡发展，处于发展阶段的次一级商圈往往会得到政府政策上的引导与支持，在远景规划、政策导向上拥有明显的优势，也值得关注。第三类，选择中心城市的边缘地域投资商铺。随着社会经济的发展，中心城市的功能往往要对外扩散和扩张。因此，选准地段进行门面投资，做长线也可获利。 |
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