|
目前，房地产开发企业对被拆迁人的补偿主要有两种形式：一是货币补偿，一般一次性支付。二是实行产权调换，即通常所说的回迁。第一种支付货币补偿的形式，契税如何征收的问题没有争议，房地产开发企业会按照货币补偿金额缴纳契税。关键是第二种形式，有的开发企业并未将产权调换部分作为拆迁补偿款缴纳契税，产权调换所安置的房屋，属于承受者对被拆迁人支付的实物补偿，应该按章缴纳契税。因此，房地产开发企业缴纳契税的计税依据应当等于“土地出让金＋安置房屋视同销售价格＋拆迁补偿货币支付＋其他”金额之和。那么，使用产权调换方式的补偿金额是否应当按照房屋交割时的市场价格确定？ 某房地产开发有限公司 钟俊 答：目前，国家税务总局并未出台相关文件予以明确，导致各地税务机关在实际工作中政策执行不一致。如湖北省地方税务局《关于财产行为税若干政策问题的通知》（鄂地税发〔2014〕63号）规定：（一）房地产开发企业用建造的本项目房地产进行拆迁安置的，其安置用房按交付时的本项目同类房屋的平均销售价格确认销售收入，同时将此确认为拆迁补偿费。（二）房地产开发企业采取异地安置，如异地安置房屋属于开发企业自行开发建造的，按照实际开发成本及相关费用确认收入，同时将此确认为本项目拆迁补偿费；如异地安置房屋属于购入的，则按开发企业实际支付的购房支出确认销售收入，同时将此确认为本项目拆迁补偿费。（三）房地产开发企业通过异地自建或外购房屋进行拆迁安置，如获取了高于实际开发成本或购入价格的收益，在土地增值税清算时，应计入本项目销售收入但不得抵减本项目拆迁补偿费。 但在笔者看来，房地产开发企业从受让土地开始到房屋交割，往往需要相当长的一段时间，一般会持续一年以上，甚至更长，以目前我国的房地产市场情况来看，存在非常大的变数，房地产公司与被拆迁人签订协议后，也就意味着与房屋所有权有关的风险与报酬已转移给被拆迁人，与房屋所有权有关的风险也就是跌价的风险，与房屋所有权有关的报酬也就是房屋增值收益。也就是说，合同签订后，不论房屋增值也好，贬值也罢，与房地产公司无关。也正如业主购买的期房，在开发期间房屋发生的增值收益时属于业主，房地产公司销售商品房的收入并非是按照房屋交付时的市场价格确认营业税计税依据。所以，以房屋交割时同类房屋的市场价格并入契税计税依据显然是不公平的。所以，笔者认为应按照以下顺序确定契税计税价格：如果有采取货币补偿的，可以参照同类房屋的货币标准为基础，确定安置房屋的契税计税价格；没有货币补偿的，应当按照签订拆迁协议时被拆迁房屋的市场价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格；被拆迁房屋无法确定价格的，按照合同签订时同类新建房屋的市场价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格；没有新建房屋的市场价格可以按照房地产公司还建房屋的成本价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。由于国家税务总局对拆迁过程中房屋安置补偿部分契税的计税依据在政策上尚未明确，各地在该问题的执行上争议较大。因此笔者建议与当地税务机关沟通。 来源：大成方略 本微信所推送文章，除确实无法确认作者外，我们都会注明作者和来源。如认为有问题请联系我们，我们会立刻处理，并表示歉意，谢谢！财务管理文章投稿及联系事宜，请发至邮箱：shuiyueqibing@foxmail.com，转载请注明出处（大成方略）。 微信公众号：dcflnsrjlb 点“阅读原文”看本月课程安排
|
|
|
