2016年深圳各区买房分析

致虚守静666 2015-12-24

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自330政策之后，深圳房地产市场一片火热，供需两旺。继二季度火热之后年底再次翘尾，新房市场供应加速，但连续多年深圳供应不足的局面仍未缓解。

根据深圳中原研究中心统计，预计2016年深圳有136个新盘入市，可供应面积1493万㎡。截止到2015年12月18日，深圳住宅及公寓供应共计121个项目，面积为706万m2。一般年度实际供应面积约为预测的6至7成，由此可推知2016年供应项目个数增加15个，但可供应面积却增加两成以上，究其缘由还在于深圳将会有大量旧改项目和城市综合体项目入市，加上旧改容积率一般较高，间接加大了新房的可供应量。

近年来政府加大城市更改项目的供应量，截止2015年12月，深圳市已审批了76个城市更新项目，其中有48个项目包含居住更新，合计拟拆除重建用地面积达到了492万㎡。2015年大部分片区房价的快速攀升得益于旧改项目，如华润城润府、银湖蓝山润园等。2016年即将入市的项目中，城市更新项目近50个，占到了全市新房供应面积近4成，而2015年入市旧改项目仅为23个，面积占比约25%。同时大多数旧改项目均定位为综合体，加上容积率较高，提升了新房的可供应量。

来源：深圳中原研究中心

综合体大量涌入

2016年即将入市的项目中，综合体项目就高达37个，主要集中在南山、龙岗和龙华。

其中南山有7个，占据了南山区未来入市项目数量的3成，城市综合体的集中入市会提升区域的优势价值，支撑其价格继续保持高位。

龙岗将有9个城市综合体入市，有3个位于坂田片区，结合坂田靠近深圳北站、交通便利、聚集华为、航嘉等多家国内外高科技知名企业以及产业规划发展良好的优势，未来将是龙岗区域的热点。

龙华在2016年也是综合体爆发的年度，尤其是观澜，入市项目基本以综合体为主。

热点轮换明显

2016年深圳整体供应继续保持高位，但是区域规划差异导致热点轮换，各区占比将出现一定变化。

龙岗依旧保持供应首位，占比为35.9%，较2015年有小幅上升。宝安未来供应占比与2015年基本持平，占全市的20.4%，但西乡和宝安中心区未来将会有近20个项目入市，受价格、交通、航空产业城、全球最大会展中心等利好因素影响，未来区域发展优势明显。

龙华2016供应占比为13.3%，较2015年的17.5%有所下降，不过观澜片区将有3个大型城市综合体入市，促使其在2016年继续保持活跃。消沉了很长时间的罗湖2016年供应上升，占全市供应的5.1%，预计在新的一年有9个项目入市。福田与南山较之前变化不大，盐田的新入市住宅项目则明显减少。

1福田：中心地位难撼，持续发力

由于中心区土地稀缺，近年来福田供应占比一直不算高。预计2016年福田入市的项目达10个之多，占全市总供应面积约6.3%，与近5年比较，处于最高位置。虽然区域供应量不多，但由于中心地位优势明显，且项目多以豪宅为主，所以每个项目的入市都备受市场关注。

2罗湖：城市更新助力罗湖再起航

罗湖作为深圳最早开发的区域，曾经犹如深圳的一颗明星，然而在过去几年却逐渐黯然失色，新房占比仅为全市的3%左右。在未来发展中，城市更新建设项目会助力罗湖加速发展，预计2016年罗湖将会有9个项目入市，占全市总供应面积约5.1%。住宅、公寓、综合体的入市将极大丰富罗湖的市场供应，将重新塑造罗湖的城市地位。

3南山：综合体项目耀眼高品质住宅突出

2016年南山将会有19个项目入市，供应占全市约17.2%，类型仍保持高品质改善住房多的局面。2015年11月南山区新房成交均价已高达7万/㎡，较今年年初已经上涨了60%，高端住宅的入市仍会支撑其价格在新的一年保持高水平。预计2016年南山将会有一些大规模项目入市，其中城市综合体项目有7个，占总供应的37%，将会再次拉升城市地位。

4盐田：供应减少，加速度不足

基于盐田市场需求量一直比较低，未来入市项目较少。预计2016年将会有3个项目入市，其中佳兆业山海城为大型滨海综合体，环境优势明显，但是其距离市区较远，交通配套不足，中心区辐射效应较差。未来其将在政府规划利好和全市整体发展较好的带动下，加快发展，但预测仍会落后于其他区域。

5龙华：供应略降，观澜初露锋芒

龙华是2015年全市的焦点，从年初至今，其价格涨幅约50%。预测2016年供应面积近200万㎡，占比约为13.3%，与2015年的17.4%相比略有下降。2015年以来龙华持续大量供应再加上价格猛涨，透支了较多市场需求，预计2016年龙华价格将会进入平稳上升阶段。2016年观澜将有3个综合体项目入市，面积高达41万㎡，活跃了片区建设，完善区域配套，提升了居住与投资价值，预计观澜在2016年仍旧保持活力。

6宝安：中心区、西乡备受青睐

宝安一直是仅次于龙岗的供应大区，全市供应占比保持在20%左右，2016年供应占比约为20.4%。预计新的一年西乡和宝安中心区仍将会主要供应片区，将有近20个项目入市。区域靠近南山，地理位置相对优越、交通便利，再加上受航空产业城、全球最大会展中心、前海自贸区等利好因素影响，未来区域发展空间较大，将会备受市场青睐。

7龙岗：稳居第一布吉坂田蒸蒸日上

龙岗在新的一年中稳居供应老大哥的地位，预计未来会有536万㎡入市，占全市约35.9%，较2015年提高了1个百分点，龙岗中心城、布吉、坂田仍旧是供应主力区。坂田片区云集了华为、航嘉、新天下等国内外著名的高科技企业，靠近深圳北，交通便利，配套设施完善，现已有星河、保利、佳兆业等大型开发商入驻，预计未来将会有8个项目入市，其中包含了3个大型城市综合体，将会是2016年龙华区域的热点。布吉交通便利，靠近罗湖区，中心区域辐射明显，预计未来将会有发展加速。2016年龙岗中心城预计有17个项目入市，仍会继续受到刚需需求者的认可。另外，平湖在2016年供应增加明显，预计会有5个项目入市，其中包含了佳兆业中心壹号和中环星苑两个城市综合体。