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作者：盈科朱庆良律师 经授权转自公众号“北京朱庆良律师” 一、售后回租的认定 在司法实践中，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“承租人将其自有物出卖给出租人,再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。”银监会制定的《金融租赁公司管理办法》第五条：“本办法所称售后回租业务，是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。售后回租业务是承租人和供货人为同一人的融资租赁方式。“以及2010年国家税务总局发布的《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》均对售后回租进行了认定，但仅仅是从形式上对售后回租的概念进行描述，并未对售后回租具体事项做进一步的规定。
从上述规定可知，我国法律并未对售后回租进行认定，亦未对售后回租具体事项进行规定。因此，为了更好地解决实践中融资性售后回租业务中出现的问题，制定和颁布关于售后回租的法律刻不容缓。
二、常见的几种售后回租模式
常见的售后回租主要有承租人已付清全部价款情况下的售后回租、名为直租、实为售后回租、承租人向出卖人已经支付部分价款情况下的售后回租，这三种模式。其中，第一种模式，是典型的售后回租模式。在此，主要对第三种模式进行阐述。 第三种模式是指，在融资回租合同签订时，承租人将尚未实际取得所有权的租赁物转移给出租人，出租人向其提供融资金额，承租人向出租人支付租金的模式。在此种模式下，承租人交付租赁物的方式为占有改定。《中华人民共和国物权法》第27条规定：”动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”另，《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”若，承租人将租赁物卖给出租人未取得原出卖人同意，则构成无权处分。那么在承租人无权处分的情况下，通过占有改定的交付方式交付租赁物，出租人是否构成善意取得？对此，在审判实践中，主要有以下两种观点：
（1）占有改定的交付方式不构成善意取得
占有改定在物权公信力上与其他交付方式有着巨大差异。善意取得中受让人获得所有权是基动产占用的公信力而来。而占有改定不产生对外公示效力。在交易相对人之外的第三人眼中，并不能够看到客观真实的动产的转移。若是确认此种交付方式构成善意取得，并不利于保护当事人的合法权益和交易安全。
（2）占有改定的交付方式不构成善意取得
不认定占有改定适用善意取得，势必加大出租人在融资性售后回租业务中的风险，对融资性售后回租业务的开展造成强烈冲击。
对以上两种观点，笔者赞同第一种观点。《金融租赁公司管理办法》第34条规定：“售后回租业务的租赁物必须由承租人真实拥有并有权处分。金融租赁公司不得接受已设置任何抵押、权属存在争议或已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为售后回租业务的租赁物。”另，2015年12月10日，最高人民法院审判委员会全体会议审议并原则通过的《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第31条第一款、第二款规定：“完成不动产物权转移登记或者交付动产之时，应当认定为物权法第一百零六条第一款第（一）项所称的受让人受让不动产或者动产时。前款所称交付动产之时，在现实交付情形，为受让占有之时；在物权法第二十五条规定情形，为设立和转让动产物权的法律行为生效之时；在物权法第二十六条、第二十七条规定情形，为受让人取得直接占有之时。”因此，笔者认为为了更好地维护融资性售后回租的业务交易安全，占有改定的交付方式不构成善意取得。因此，在实践中，应当结合售后回租的实际情况，在符合法律规定的情况下适用善意取得，具体建议如下：
① 化对承租人的资信审查，且出租人要合规经营，以此降低融资性售后回租业务的风险。
②规范融资性售后回租合同条款，如增加担保、回购条款等，来保障交易安全。
三、影响售后回租合同效力的常见因素
1、租赁物是否真实存在
上海市一中院、二中院发布的《2009-2013年融资租赁合同纠纷审判白皮书》中明确了，在司法审判中，判断一项交易是否构成售后回，应重点审查以下几个方面：审查租赁物是否真实存在，租赁物转让价格是否与租赁物真实价值是否合理匹配，承租人与出租人是否办理了必要的租赁物所有权转让手续，买卖合同与租赁物之间是否有对应关系。 因此，租赁物是否真实存在是影响售后回租合同效力的常见因素之一。
2、租赁物的价值和融资资金之间差额是否较大
《金融租赁公司管理办法》第36条第2款规定：“售后回租业务中，金融租赁公司对租赁物的买入价格应当有合理的、不违反会计准则的定价依据作为参考，不得低值高买。”司法实践中，上海市一中院、二中院发布的《2009-2013年融资租赁合同纠纷审判白皮书》中亦明确了此因素为判断是否构成售后回租的重要因素。 据此可知，承租人从出租人处获得的融资金额必须有相应的价值依据，因此在融资性售后回租业务中需要坚持租赁物的价值和融资金额相适应，切勿”低值高估“”低值高买“ 。
3、租赁物所有权的主体受限或有瑕疵
《金融租赁公司管理办法》第34条规定：“售后回租业务的租赁物必须由承租人真实拥有并有权处分。金融租赁公司不得接受已设置任何抵押、权属存在争议或已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为售后回租业务的租赁物。”另，上海市一中院、二中院发布的《2009-2013年融资租赁合同纠纷审判白皮书》中也明确了租赁物是否真实转移至出租人名下是判断是否构成售后回租的重要因素。
因此，在售后回租业务中，在回租前，承租人必须无条件绝对地享有租赁物的所有权；在回租后，出租人必须实际取得租赁物额所有权。因为租赁物是否真实转移给出租人，亦涉及租赁合同到期后，对租赁物的处置问题。试问不转移租赁物的所有权，谈何后期处置。
对此，笔者认为，在融资性售后回租业务中，首先应着重对租赁物的性质和权限状况的审查。其次，要完备租赁物转移交接手续。最后，要公允评估租赁物的价值。 |
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