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当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了： ·市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ ·开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ ·增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？ 当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： ·市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？ ·面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ ·为什么没有做出想要的产品？ 市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2： ·竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ ·别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？ ·高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？ 某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层： ·为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ ·销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？ 对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式 谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限 在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。 实际上应该怎么理解容积率？ 基本概念 影响建筑密度的因素1 影响建筑密度的因素2
影响平均层数的因素 ①建筑限②高经济性③公摊面积 其他因素——建筑退线 由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局
一、点群式布局（组团式布局） 特点： 点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。
二、行列式布局 特点： 行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采用行列式布局对房型设计较为有利，所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。
三、围合式布局 特点： 所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。
不同容积率区间的住宅类型
容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性
为实现销售金额最高，应尽量提高单价高的产品建筑面积
高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景: ①产品需求量大 ②房价增长空间较大 ③位于城市中心的成熟地段\交通便利 ④市场对高层产品接受度高
化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
②增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。 ▼超高层消化容积率 是否出现超高层产品要看市场成熟度，通过价格与成本对比，用S比来比较
我们得出，最终决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值（S比）密切相关 当S比大于1.5，售价远超成本时才有超高层实现基础。
按S比值大小可以将楼盘分为两种模式： ①＞2.0的楼盘属于价值主体模式； ②≤2.0的楼盘归类形象主导模式； ③S比>2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。 ④S比<>，形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，超高层更多作为形象的标杆，化解较高容积率情况下使用。 第二部分：容积率确定下的策略 容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字 容积率决定了什么？ ①决定不同的产品类型之间的配比； ②决定了不同的产品形态； ③决定了不同的面积区间； ④决定了不同的产品户型的使用功能； ⑤决定了项目的售价和盈利表现； ⑥决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。
①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?
①利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标； ②企业自身资源状况和资金状况是限定条件； ③企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。 不同前提条件下，应该如何确定容积率的问题 容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，总结容积率与项目利润之间的关系如下：
容积率最大化案例 案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利
①总用地16.3万㎡，总建筑面积65万㎡，地上容积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约3.5。 ②建筑形式为一体两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数28—32层。 ③为提高容积率，采用了“v”型的楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部的空间感略感压抑。 品质偏重型案例
①占地66904㎡，建筑面积138550㎡，8栋小高层（一梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数710户。 ②绿化率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。 ③小学单独占地，临路退后线距离较大。 ④规划上采用了半围合的布局方式，充分考虑了地块与公园的相互关系。 较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳幸福海岸
①占地104616㎡，总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅2.196。 ②幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性； ③一期6栋595户， 18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅。 ④后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。 |
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