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一起聊聊租房那些事儿~
目前，房屋租赁合同纠纷的法律适用依据主要集中于《中华人民共和同合同法》和最高院的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁解释》）。 这两部规范性文件，涉及内容宽泛，法律适用难点各异，面对司法实践中层出不穷的问题，明显力有不逮。为此，笔者结合几年来总结的司法实践和判例，对部分热点和难点问题的争鸣，做一定的梳理。 解答：承租方擅自搬离租赁房屋的行为，既不符合约定解除条件又不符合法定解除条件，因此搬离行为并不具有单方解除合同的效力。 但是，对于此类合同是否应在诉讼中判决解除，倾向性认为：由于非金钱义务无法强制履行，因此在承租人不愿继续履行租赁合同的情形下，合同已确实无法履行，法院可以判决合同解除。 基于承租人违约造成出租人损失，应由承租方承担，该损失一般以三个月的租金为宜。同时，出租人虽系守约方，也负有减损义务，应及时寻找其他承租人，否则对扩大的损失部分不予支持。 解答：2006年上海市房屋土地资源管理局出台的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》（试行）已经明确规定了“群租”判断的标准，并原则上禁止“群租”行为。 虽然这仅仅是地方政府部门规章，不能对合同本身的效力产生影响，但如果群租涉及到转租问题或对公共秩序造成潜在危害，对相邻业主造成影响，则根据相关法律规定，符合解除条件的，可以予以解除。 解答：如承租方租赁房屋从事餐饮、娱乐等特殊用途的，装修物是根据从事的行业要求特定化的，虽然仍具有使用价值，但出租方只有在将租赁房屋仍旧出租给他人或者自行经营同种行业时才具有利用价值，否则并无使用价值。 对于必要的基本设施的装修，如消防设备等，一般都会在事实上对出租人具有利用价值。但是，最高院《租赁解释》规定，只有在出租人同意利用的情形下，才需要考虑装修价值的分摊，因此通常情形下不需要判断对于出租方是否有利用价值。 解答：根据《租赁解释》规定，合同解除之过错在于承租人一方，则装修损失即由承租人承担。是否在此类案件的处理中，除了出租人同意利用的，均无需考虑装修残值损失？ 如装修价值数额巨大，在出租方否认装修具有利用价值的情形下，由承租人单方面负担装修损失是否利益失衡？ 倾向性意见认为：按照最高院《司法解释》的规定处理，根据过错程度分担相应的装修损失。如果系承租人单方面原因造成的，出租人不同意继续使用原装潢的，则不需要进行装潢补偿，相关损失应由承租人全部承担。 解答：租赁合同的标的物是房屋，至于所争议的房屋用途问题，与合同是否有效无关，租赁合同应为有效。 当然，房屋的使用，需要遵循严格的用途要求，否则对房屋结构、周围环境可能造成严重影响，因此为了安全等问题，不宜鼓励擅自改变用途，如果业委会或政府部门不允许改变房屋用途的，则该类租赁合同实际上无法履行，应按解除合同处理。 解答：涉及违章建筑的租赁关系一般应作无效处理已形成统一意见。然而被确认无效后，损失范围如何确定？双方的过错大小如何判断？具体如何补偿？ 倾向意见认为：出租人应对出租物负有瑕疵担保责任，对租赁合同的无效负有主要责任，但是承租人亦应对所租房屋的合法性积极审查，此时应对无效负次要责任。 另外，裁判文书中可以客观描述未取得建筑规划许可等事实，但不宜认定违章建筑，此应由行政部门依法认定。 解答：将来的房屋动迁是属于待定的不确定事实，即使公布了房屋动迁公告，但将来仍存在不会实际动迁的可能，因此该条款实质是附解除条件的约定，在20年法定期限内出现房屋动迁的情形，则合同可以解除。 如果将该类约定视为不定期租赁，一是违背了当事人约定租期到动迁为止的本质，二是赋予出租人随时解除租赁合同的权利，将不利于合同履行的稳定性和预期性。 至于解除时间，建议以动迁公告为准。当然，超过20年法定最长期限的租赁部分，根据合同法规定，属于无效约定。 解答：最高院《租赁解释》第十七条规定因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人代为支付欠付的租金和违约金可以抗辩承租人的合同解除权。适用该规定时有以下两个问题： 第一个问题：在出租人以承租人拖欠租金为由起诉解除合同时，是否必须通知次承租人作为第三人参加诉讼，询问其是否愿意代承租人支付租金及违约金？ 答：《租赁解释》规定次承租人的抗辩权，其目的是为了保护次承租人的租赁利益，促进租赁合同继续履行，如果在诉讼中不通知次承租人参加诉讼，次承租人有可能对诉讼无从知晓，无法为承租人代付租金来对抗出租人的解除权，导致《租赁解释》规定的目的不能实现。因此一般情况下要追加次承租人为第三人，次承租人应在一审法庭辩论终结前支付租金。 第二个问题：对于存在多个次承租人的情况，各个次承租人对是否代承租人支付租金及违约金存在不同意见，是否判决部分解除合同？ 答：一是区分居住用房和商铺。居住用房一般都要追加次承租人参加诉讼，商铺类的非居住用房，由于人数较多，很难直接找到实际使用人，建议不予追加。另外，如果存在多次转租的情况，亦不应追加次承租人参与诉讼。 二是要根据出租人的诉讼请求而定。如果原告要求解除和返还房屋的，则一定要通知次承租人参与诉讼，因为这涉及到次承租人的迁出义务；而如果出租人仅要求解除租赁合同，不要求法院处理解除后果的，可以不追加，因为次承租人此时仍可以通过支付租金的方式，与出租人建立新的租赁关系，不会损害次承租人的利益。 解答：承租人擅自转租确实违反了约定，但承租人的行为却并不构成不当得利，因此对于出租人的诉讼请求不应予以支持。 因为，虽然出租人是以不当得利为由提起诉讼的，但纠纷实质上是由于承租人的违约行为造成的，故而出租人是否遭受损失可以适用合同法中的原则加以判断，即出租时的预期利益与转租后的实际利益之间是否有差额。 承租人擅自转租的行为，实质上并未影响出租人的合同期待利益，即出租人每月收取租金的金额不变，所以出租人并未因转租行为而遭受损失。并且，出租与转租系两个层次的法律关系，应当遵循合同相对性的原则予以处理。 本文作者：上海房法官
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