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1月27日凤凰房产杭州讯 2016年开年，杭州西湖区华元天鹅堡小区业委会在微信公众平台上连发数文，痛斥开发商云泽置业（华元房产全资子公司）及其下设的管家部。业委会为何维权？开发商和物业又为何被推上风口浪尖？带着这些问题，凤凰房产了解了天鹅堡物业出现问题的过程。
华元天鹅堡项目（凤凰房产摄于1月25日） 开发商违约“挤走”中标物业 成立管家部接管小区 根据业主委员会方面说法，凤凰房产简单还原了纠纷发生的经过： 2010年6月，天鹅堡通过公开招投标的方式选择了小区的前期物业公司，来自上海的海鸿福船物业管理有限公司中标，随后双方签订了相关的服务合同。 但在2013年年初天鹅堡交付之时，云泽置业单方面违约，拒绝中标物业公司入驻，从而引发纠纷。随后，中标公司将云泽置业告上法庭。案件经过区、市两级法院判决后，认定云泽置业违约，上海海鸿福船胜诉。胜诉以后，上海海鸿福船放弃入驻天鹅堡。 期间，华元房产派出旗下杭州华元物业管理公司接管天鹅堡，但并没有按照招投标程序合法进入。2013年4月，杭州市住房保障和房产管理局出具文件，对华元的非法入驻行为进行了通报批评。为了保住物业管理资质，华元物业不得不退出天鹅堡项目。 此后，云泽置业并没有再通过合法途径寻找有资质的正轨物业公司来管理天鹅堡，而是通过云泽成立“管家部”。据业委会查证，云泽管家部本身并没有物业管理资质。 业主控诉物业费高管理差 集体供应的热水费1年翻5倍 凤凰房产辗转联系到了天鹅堡的一位业主周女士，她表示：“管家部的服务真的很差，小区闲杂人等进进出出根本不管，快递也没人收。之前中庭的泳池也荒废了，这几天下雪天连石板路上的积雪都没人清理。” 根据凤凰房产实地探查，目前小区的物业管理相对松散，整个小区仅有两名保安值班。凤凰房产进入小区和公寓内部，也没有遭到保安的问询和阻拦。 “而且小区每平米每个月的物业管理费将近7块钱，这么贵的费用，服务还这么差。最离谱的是，集体供应热水的费用居然一吨要127块。”周女士抱怨。 据凤凰房产了解，华元天鹅堡的物业费一直在6-7元/平米·月。根据2014年5月1日颁布实行的《杭州市物业管理条例》规定，目前杭州普通小区住宅，甲级标准最高物业费收费上限为2.25元/平米·月（若定价超出则需向物价局申报），而目前浙江省内平均物业管理费用为1.2-1.4元/平米·月。 总体看来，华元天鹅堡的物业管理费用在杭州市场上相对较高，与不少高端项目的物业费用较为接近。例如，万科郡西（独栋别墅）的物业费为8.5元/平米·月，武林壹号为7.6元/平米·月，大家武林府为7.5元/平米·月。 至于业主们提出的天价热水费问题，凤凰房产了解后得知：早期天鹅堡的统一供应热水费用在25元/吨，与目前杭州其他供应热水的小区基本持平。2014年5月，云泽管家部发出征询函，表示由于使用户数减少导致平均成本升高，每吨热水的费用将上升至127元。
云泽管家部就热水费问题发出的征询函（照片由业主提供） 成立业委会要求物业撤离 管家部拒绝撤离 出于以上种种的问题，2015年8月，业主代表们依然成立了第一届业主委员会。随后，业委会通过多种法律途径，要求管家部在2015年12月28日以前主动交接撤离。 据业委会方面消息，云泽管家部以部分业主欠缴物业费为由，拒绝撤出天鹅堡，并与业主们发生了肢体冲突。但《杭州市物业管理条例》第35条中明确指出：“物业服务企业不得以业主欠缴物业服务费等理由拒绝退出物业项目。” “听其他业主说，除了物管费和热水费，管家部敢都赶不走的原因还有很多。”周女士表示：“华元在项目中留下了大量的工程缺陷，通过自己管理小区，就可以掩盖缺陷，拖过了质保期，就能逃避大笔的维修资金。而且，在房子售出之前如果使用第三方物业，未售房源的物业费是需要开发商承担的，这也是华元‘处心积虑’要用自家物业的原因。” “而且管家部还侵占了小区的经营性收入。”据业委会爆料，小区便利店租金、电梯广告收入以及公共空间租赁所得并没有以任何形式反馈给业主。“为了接待华元其他项目的客户，开发商甚至将小区大堂租出给华彼道生酒店。”
小区大堂出租给了华彼道生酒店（凤凰房产摄于1月25日） 为了求证业委会和业主的种种说法，凤凰房产致电联系了云泽管家部的负责人冯女士。她表示：“今天（1月27日）早上街道和派出所都已经介入了。其他的我不想接受采访。” |
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