一套房屋约定两种价格 如何认定阴阳合同效力

一套房屋约定两种价格 如何认定阴阳合同效力

日期：2010-04-22 10:50:20  来源：本站整理

　　【案情简介】

　　原告张京华在上海市丰贤区北京路有一套商品房。因被告张丰毅欲购房，经人介绍原告张京华与被告张丰毅达成购房意识，当时双方为规避国家税费，原、被告口头约定，被告应支付原告购房款33.5万元。但在正式合同中约定25.5万元以规避税费。双方达成共识后，2005年3月12日签订了《上海市二手房买卖合同》，该合同约定，原告张京华将其所有的房屋产权转让给被告张丰毅，转让价为25.5万元，原告张京华应于同年6月30日腾出该房并通知被告张丰毅进行验收交接；未尽事宜，双方可以签订补充条款，双方之约定应以补签协议为准。购房合同签订后双方未另签协议。2005年8月20日，被告张丰毅取得该房屋房地产权证。

　　购房合同签订后，被告张丰毅分三次共支付给原告张京华房款27.5万元，并于2006年2月12日与中国建设银行上海丰贤区支行签订了《个人住房公积金借款合同》及《个人住房抵押合同》，向银行借款9.7万元，借期10年，同时将房屋作为抵押物担保还款。截至2006年10月底，被告张丰毅共归还贷款本金10877.31元，利息6284.36元，尚欠贷款本金86122.69元。

　　事后，被告张丰毅不再向原告支付购房款由此形成纠纷。

　　原告张京华认为，2005年3月12日，其与被告张丰毅签订《上海市二手房买卖合同》，约定其将自己所有的房屋转让给被告张丰毅，转让价为25.5万元，其应于同年6月30日腾出该房并通知被告张丰毅进行验收交接。在补充条款中，双方约定另签协议为准。之后双方未另签协议。同年3月，被告张丰毅取得该房产权证。但在上述合同之外，本人曾与被告达成口头共识，约定房屋价款为33.5万元，为规避国家税费在正式合同中注明价款为25.5万元。可见，双方商定的房价款应为33.5万元。现被告张丰毅在签订买卖合同后否认房价款为33.5万元的事实，且至今尚欠房款6万元，严重侵犯了本人的合法权益。

　　双方经多次协商未果，原告诉至法院，请求法院判令撤销其与被告张丰毅之间的买卖合同。

　　被告张丰毅认为，其与原告签订的二手房买卖合同系双方真实的意思表示，虽在合同附件中写明以双方另签协议为准，但实际双方未另签协议，故应以合同约定的内容为准，即合同约定的房价款应为25.5万元，故请求法院驳回原告张京华的诉讼请求。

　　第三人中国建设银行上海丰贤区支行述称，依照公积金抵押贷款合同，被告张丰毅向建行支行贷得公积金9.7万元。如撤销被告张丰毅与原告张京华签订的买卖合同，亦请求终止银行与被告张丰毅之间的借款合同及抵押合同，判令被告张丰毅提前结清房款。

 

　　法院到决

　　上海市丰贤区人民法院经审理认为，原告张京华与被告张丰毅在订立二手房买卖合同时，被告张丰毅明知逃税将造成国家税款流失而隐瞒真实房屋价格，原告张京华应知被告张丰毅逃税会损害国家利益而与被告张丰毅签订上述合同，系双方恶意串通损害国家利益，故双方签订的买卖合同无效。对无效合同取得的财产应予返还，造成的损失应予赔偿。被告张丰毅应将房屋返还给原告张京华，原告张京华应返还被告张丰毅定金及房款27.5万元并赔偿被告张丰毅利息损失。中国建设银行上海丰贤区支行基于与被告张丰毅的借款合同主张权利，要求终止公积金借款合同和抵押合同，由被告张丰毅提前结清公积金贷款余额，符合法律规定。

 

　　据此，原审法院依照《合同法》第52条第（二）项、第58条之规定，判决如下：

　　一、原告张京华与被告张丰毅签订的《上海市二手房买卖合同》无效；

　　二、系争房屋产权归原告张京华所有；

　　三、原告张京华应于本判决生效之日起10日内，返还被告张丰毅定金2万元、房款25.5万元；

　　四、原告张京华于本判决生效之日起10日内，以中国人民银行同期存款利率支付被告张丰毅购房款27.5万元的利息损失；

　　五、被告张丰毅与中国建设银行上海丰贤区支行签订的《个人住房公积金借款合同》终止履行；

　　六、被告张丰毅于本判决生效之日起10日内，一次性归还中国建设银行上海丰贤区支行至2006年10月底止的公积金贷款余额86122.69元，之后《个人住房抵押合同》终止履行。

　　被告张丰毅不服一审法院作出的判决，遂向上海市第二中级人民法院提起上诉，其上诉称，其与原告张京华之间买卖合同约定的价格为25.5万元，从未谈过33.5万元交易价格，也不存在双方恶意串通，损害国家利益的事实。现被告张丰毅已经按照合同约定的交易价格缴纳了税款，税务机关亦出具了完税证明。同时，原告张京华在原审时的诉讼请求为撤销买卖合同，而原审判决超出了诉请范围。原告张京华的撤销之诉，根据《合同法》的规定因撤销权已消失，故不应得到法律支持。遂请求二审法院撤销原判，驳回原告张京华原审时的诉讼请求。

　　被上诉人（原告）张京华辩称，原审法院认定房价为33.5万元是正确的。如果房价是25.5万元，被告张丰毅无需支付27.5万元。买卖合同所写的房价是虚假的，原审法院判决正确，请求予以维持。

　　二审法院经审理查明：原审法院认定的事实无误。

　　二审法院经审理认为，依据原告张京华提供的证据及当事人质证意见，应认定原告张京华与被告张丰毅就系争房屋达成的交易价为33.5万元。被告张丰毅对其已支付的价款超出买卖合同约定的价款一节未能提供合理解释。原告张京华作为系争房屋所有权人与被告张丰毅签订二手房买卖合同，应是双方真实意思表示。合同本身未违反法律法规强制性规定，亦非双方恶意串通故意损害国家利益。在合同签订过程中双方将合同价款写为25.5万元，被告张丰毅并据此缴纳税款。考虑到合同中对房屋附有装潢、设施设备做了约定，且在原告张京华提供的估价报告及被告张丰毅书写的字条中均考虑了装修因素，故合同约定的25.5万元应是房屋转让价的一部分。根据规定，房屋所有权转让中，受让方应按合同确定的成交价缴纳契税，如成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关可参照市场价格进行核定。鉴于目前税务机关已为被告张丰毅开具完税证明，对原告张京华与被告张丰毅实际转让价与合同约定价款之间的差价是否需缴纳税款应由税务征收机关确定。原审认定双方恶意串通，损害国家利益缺乏依据。原告张京华与被告张丰毅所签订的二手房买卖合同合法有效。根据法律规定，因重大误解或显失公平而签订合同的，撤销权应自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。鉴于本案纠纷并不属于重大误解或显失公平，且原告张京华起诉时距其与被告张丰毅签订买卖合同已超过一年，故对原告张京华要求撤销合同的诉讼请求不予支持。

 

　　【法院判决】

　　据此，二审法院依照《民事诉讼法》第153条第1款第（二）项，《合同法》第54条、第55条之规定，判决如下：

　　一、撤销原判；

　　二、对原告张京华要求撤销其与被告张丰毅所签订的二手房买卖合同的诉讼请求不予支持。

　　【争议焦点】

　　当事人就同一套房屋约定两种不同价格，应当如何认定此类合同的效力以及在购房过程中，对于漏缴税费的行为应当如何处理？

　　【律师点评】

　　本案系一起在二手房买卖过程中因当事人对房价数额产生争议而涉讼的案件。争议焦点在于当事人就同一套房屋约定两种不同价格（即俗称的“阴阳合同”），应如何认定此类合同效力及对于漏缴税费的处理。

　　1．“阴阳合同”的效力认定

　　所谓“阴阳合同”，是指合同当事人采用订立两份以上合同的方式，一份对外，一份对内，其中对外合同的价格或其他条件并不是双方的真实意思，而是用于完税或出于其他目的；对内合同可以是一份也可能是数份。可以是书面，也可以是口头，其内容反映了双方的真实意思。在本案中，被告张丰毅与原告张京华签订的二手房买卖合同，就房屋转让达成协议，协议上约定的房屋价款为25.5万元，而同时又另行约定房屋实际转让价为33.5万元。这种情况在目前的二手房买卖活动中时有所闻，即就同一套房屋约定两个价格订立两份合同，用约定较低价格的合同办理手续，而私底下按照较高价格的约定交易房屋，以逃避缴纳部分税收。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也蕴含着风险，因此而引发的纠纷屡见不鲜。类似问题在租赁房屋情形下也时有出现，承租人与出租人签订两份租金不同的合同，一份合同交给单位以取得“房贴”，另一份为实际履行的租赁合同，承租人据此取得差价。

　　在本案中，原审法院审理认为，双方恶意串通隐瞒真实房屋交易价格造成国家税款的流失，损害国家利益，认定双方买卖合同无效。由于双方确定的房屋买卖价款是由房价与装修设备价两部分组成，即系争房屋的成交价33.5万元中还有装潢、设备费用，因此认定房价25.5万元、装修设备款8万元是符合实际情况的。然而双方办理契税时仅以房价款25.5万元为基数申报，存有瑕疵，这也为双方日后的纠纷留下了隐患。现被告张丰毅不愿支付余下的钱款，而随着时间的延续，房地产价格的飙升，如果仅因为双方合同中存在隐瞒价格一节而认定买卖合同无效，双方返还，无疑将市场的涨跌风险全部加于买方。纵观房地产市场的实际情况，认定合同无效不利于保护交易稳定，亦有悖于民法契约至上的基本精神。在认定合同有效的同时，对于双方逃税的情况，可由税务部门进行处理。二审判决合同有效具有法理基础，保护了交易的稳定，具有比较好的社会效果。

 

　　2．本案合同不符合行使撤销权的实体要件

　　在本案中，原告张京华起诉要求撤销其与被告张丰毅之间的买卖合同。根据《合同法》第54条规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的合同的理由系基于重大误解或显失公平等，本案并不符合上述情形。

　　第一，所谓重大误解，是指误解者做出意思表示时，对涉及合同法律后果的重要事项存在认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大损失或达不到误解者订立合同的目的。主要适用于一方当事人对合同性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格产生误解等情形。判断合同的订立是否属重大误解，应具备以下要件;（1）误解一般是因为受害方当事人自己的过失产生。（2）必须是对合同内容构成重大的误解。（3）这类合同要能直接影响当事人应享有的权利和承担的义务，合同一旦履行就会使误解方的利益受到损害。（4）重大误解与合同的订立或者合同条件存在因果关系。从本案双方签订的二手房买卖合同分析，双方都清楚买卖合同标的物是位于某处带装修的房屋，转让价为33.5万元，双方意思表示明确，原告张京华未能证明其产生了重大误解，因此本案并非因重大误解订立的合同。

　　第二，所谓显失公平，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的合同使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等。例如，标的物的价值和价款过于悬殊、风险承担明显不合理的合同，都可称为显失公平合同。显失公平具有以下构成要件：（1）客观上当事人之间利益不平衡；（2）一方当事人故意利用其他优势或另一方当事人的草率等订立合同。能否认定本案属显失公平的关键在于房屋的约定转让价与实际价值是否过分悬殊，影响了当事人的利益平衡。原告张京华虽认为合同约定房价低于实际房价，但考虑到合同中对房屋附有装演、设施设备做了约定，且在原告张京华提供的估价报告及被告张丰毅书写的字条中均考虑了装修因素，故应认定合同约定的25.5万元是房屋转让价的一部分，双方利益并不存在明显的不平衡。且原告张京华亦不能证明被告张丰毅存在故意利用自身优势交易的情形，故本案不属于显失公平的情形。

　　综上分析可以认定，本案中当事人订立的二手房买卖合同是双方真实意思表示，合同本身未违反法律法规强制性规定，亦非双方恶意串通故意损害国家利益，符合合同的生效要件。因此为有效合同，原告张京华行使撤销权不符合实体要件。需要注意的是，撤销权应当在自知道或者应当知道撤销事由1年内行使，这1年的时间是除斥期间，即法律规定某种权利的存续期间。期间届满后权利归于消灭。除斥期间不能中止、中断或延长。结合本案分析，即使原告张京华的主张符合行使撤销权的实体要件，但程序上因其在1年期限内未行使撤销权，亦失去了撤销合同的权利。

 

 

说法：“阴阳合同”违法一经发现要罚 

 

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http://sz.house.sina.com.cn 11:25 深圳新闻网 

 

“阴阳合同”：合同两版本 租金差万元

直击：中介公司为逃税 教客户签假合同

链接：什么是“阴阳合同”？

相关新闻：业主愿打 租户愿挨 为避税违规使用“阴阳合同” 

　　东门房屋租赁管理所的卢所长告诉记者，这种情形生活当中不少见，前不久，市地税部门已正式发文，从今年开始将对房屋租赁税率适当调减，并按综合税率的办法进行征收。而事实上租赁双方签订“阴阳合同”必然要承担很大风险，最后得不偿失。

 

 

　　卢先生说起前不久处理的一件“阴阳合同”纠纷：去年叶某与一租户以口头合同约定的形式，出租了位于东门商业街的一个商铺，当时约定每月租金5000元，为取得营业执照，双方又到东门房屋租赁管理所签订了为期10个月、月租为1500元的《房地产租赁合同》。起先租户还很自觉，做了三个月后可能生意不景气，就找借口拒绝交租，双方为此闹到东门房屋租赁管理所，经过调解，最后租户同意以每月5000元交租金，但叶某还是被处罚，而且最后还补交了税款。

 

　　有关律师建议，针对中介交易“阴阳合同”，可以将房屋租赁合同公布上网，这样，房屋租赁能否买卖、租金多少、房价多少皆一目了然。实行合同网上备案能有效规范房地产租赁双方的行为。

 

　　专家说法：“阴阳合同”法律不容

 

　　房屋租赁的“阴阳合同”现象涉及许多法律问题，我市盐田区法院研究室禹明先生向记者进行了深入剖析。

 

　　关于房屋租赁的管理规定

 

　　首先是房屋租赁合同需要到房屋租赁管理部门登记或备案。《深圳市出租屋管理若干规定》第七条规定：房屋租赁当事人应于房屋租赁合同签订后10日内到房屋租赁管理部门登记或者备案；房屋租赁合同变更或解除后，有关当事人应于变更或解除合同之日起10日内向房屋租赁管理部门提交有关证明材料，办理相关登记或者备案等手续。

 

　　其次房屋出租需要依法缴纳税金。《深圳市出租屋管理若干规定》第十八条规定：房屋业主将房屋出租的，应当到房屋所在地地方税务部门办理税务登记。房屋出租人与承租人订立租赁合同后，应于10日内向地方税务部门申报纳税。

 

　　“阳合同”没有法律效力

　　“阳合同”即在房屋租赁关系中，由双方签订向有关部门备案的那一份合同。这一份合同反映了双方真实的意愿，符合合同成立的形式要件。但是，这一份合同的是在于通过虚假降低合同标的———租金的方式，欺骗登记部门，从而达到少缴税金的目的。这一做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规，因而是无效的，不具有确定双方权利义务关系的效力。

　　《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”这里的“阳合同”就属于典型的第(二)款所指“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，因而是无效的，是不受法律保护的。

 

　　实际履行的“阴合同”留下隐患

　　这里的阴合同即房屋租赁双方当事人私下签订、实际履行的合同。这一份合同充分反映了双方当事人的真实意愿，并为双方所实际履行。对此合同，存在有效与无效两种意见的分歧。分歧的原因在于一是未经登记，是否符合合同成立的形式要件？二是这一合同是否也属于前一情况所指“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”？

　　首先，《深圳市出租屋管理若干规定》第七条规定：房屋租赁当事人应于房屋租赁合同签订后10日内到房屋租赁管理部门登记或者备案。这里仅指出，房屋租赁合同需要备案，而没有强制性的规定登记或备案是合同生效的必要条件。因而，未经登记不影响合同的效力。

　　其次，《合同法》52条第(二)款所指“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”应当理解为订立合同本身的行为，而不是指合同的履行过程中客观上会造成什么样的后果。这一合同虽然客观上存在“串通”的情况，但合同内容本身不存在“恶意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关系的真实记载，也为双方所实际履行。此时的合同已经成立并且生效，至于合同的一方主体没有履行行政法规所规定的将该合同如实登记并依法缴纳税金的义务，并不影响合同的效力，后一行为属于一般的偷税行为。

　　基于此，这里的阴合同应该是已经生效并成为双方当事人必须遵守的契约，尽管它一开始就留下了制造麻烦的隐患。

 

　　给签订“阴阳合同”的当事人提个醒

首先，虽然阴合同具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法却严重违反了我国税收管理规定。如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额巨大，则可能构成犯罪，不仅房屋的出租人要承担刑事责任，房屋的承租人也可能因共犯关系而面临牢狱之

　　其次，在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸逃过纳税，但由于因合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清楚谁是谁非，结果只能是“机关算尽太聪明”，反误了自己的钱财。