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还建房指标可以买卖吗？武汉还建房如何购买详解 字号:小大2013-08-09 15:21 来源：热线房产网
近几年，随着城中村的改造，城市规划建设的改变，武汉市面上出现越来越多的还建房，拆迁户纷纷将一些在建中和已经建好的还建房拿出来出售，由于在价格上相对于所在片区的商品房较低，那些既不能购买经适房，又买不起商品房的刚需购房者，逐渐把视线转移到了拆迁还建房上。这样还建房指标就成了香饽饽，但是这样的还建房真能购买？能办理两证？本期小编就为大家讲解并指导大家如何安全购买武汉还建房。
【友情提醒】如果你在买房过程中遇到疑难，请拨打热线帮办热线电话027-85668696，或加入我们的QQ群，参与讨论，群号：273740688。热线房产网值班编辑将有问必答。 还建房不一定能办两证 存在不确定因素 先来了解下还建房的基本情况。 为统一规划市政建设，需要对城市郊区农民原建住房进行拆迁，为妥善安置拆迁群众的居住用房，政府有计划地统一建房分配给拆除了原住房的居民。这种住房，称为还建房或统建房、统建楼。 目前武汉市还建房能上市交易的一般分为两种，一种是经适房，要合同满5年才能上市交易；一种是还建商品房小区，可自由上市交易。 但是这样的公开出售的还建房却存在无法办证的风险。 还建房不属于商品房的范畴，一般是在房产证办下来之后，才能进入二手房市场流通。除非获得了政府的特批，否则开发商是无权将其当作商品房直接对外公开发售的。而若是得到了政府特批，一般就会有齐全的“五证”( 《商品房销售(预售)许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》)。 “五证”不齐全的房子，“两证”(土地证和房产证)是不能办下来的。当然，也就不能申请贷款。 如果是买来自住，没有两证，以后可能会遇到一些问题。比如倘若遭遇市政规划拆迁，赔偿就会成问题。如果想投资，这类房子将来也可能存在不能交易的风险。 此外，卖方与开发商签订的合同，在转让时，需要对方把安置房及该房的产权证明单、计税发票等用于领取安置房产权证的证件给你。 另外，还建房一般要5年才能办房产证，因为以前在做经济适用房的时候防止申请了经济适用房的人群炒房，也就规定在5年内不能买卖经济适用房，满5年以后经济适用房可以买卖。买卖就需要证件，所以满5年以后才能办证。据介绍，“2010年南湖有个还建房的项目，但是到目前还没有到办理两证的时间。到底最终政策如何，还要看政府。当然查询还建房有无两证，最终还是需要去当地规划局、房管局查询。” 还建房指标成香饽饽 私下更名不可取 由各种原因的拆迁所产生了一业主却拥有多套还建房，于是将名下的还建房卖出，但是由于很多还建房也是属于期房，于是就出现了大量的事前签订拆迁协议更名的情况。 根据武汉市的房产政策规定，还建房的更名是不允许办理的。还建房在未办理“两证”之前，在法律意上房主尚未取得还建房的物权，在拆迁办直接办理“更名”手续或者私下公证一份买卖协议，属于非常规操作行为，如果购买这样的还建房，购买人存在合同可能被认定为无效，从而最终无法取得合法产权证的风险。 买卖还建房指标的做法是在钻法律的空子，这其中必然涉及到造假甚至行贿受贿。而且，十几万买来的只是一个选购指标，风险很大，后期很容易出现合同纠纷。建议市民不要盲目选择。 此外，超前转让还存在着无法贷款的问题，买方需要一次性付足全款，这对不少购房者来说，不管是在心理上还是在资金上都是一道难以跨越的障碍。 还建房最好按二手房程序过户 之前已经说明能交易的还建房一般只有两种情况，那么交易时应该注意什么问题呢? 如果想购买还建房，应先确定是否有产权证。其次，应该了解清楚该房产的性质，看是经济适用房还是普通的还建商品房小区。如果是经济适用房，那么根据《经济适用房管理办法》的规定，经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用证后五年，方可按市场价上市出售，出售时，还应按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。 另外，即便是可以上市交易的拆迁还建房，其土地性质也不尽相同。有的拆迁还建房为划拨性质用地，上市交易需要交纳一定数额的土地出让金。 此外双方可以在前期签订买卖合同，把一些相关的风险问题都纳入合同中(如该房是否可以上市交易等)，以便违约时可退房，保护自己的合法权益。 同时，还应明确约定，双方办理产权过户的时间、需补交土地出让金和规费的实际承担方、二次交易税费的承担方、房屋交付的时间、房款的支付方式以及双方违约责任的承担等。如果合同内容是双方真实意思表示，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，即为有效合同。” 还建房交易存三大隐忧 实际上，很多建在集体土地上的还建房实质是小产权房。国土资源部从2010年开始曾多次表示，很快就会对小产权房进行系统清理。购买小产权房，面临许多隐患。 其一，产权隐患。记者从市房管局相关负责人处了解到，事实上，目前并不存在“可以办房产证，不能办土地证”的情况。只要能办证，便应该是可办两证，只能办一个证的说法便不合规。因此，尽管不少还建方承诺可以办理房产证，但在实际交房后的操作过程中，很可能难以兑现。如果无法办理两证，则依法是不得在市场上交易的。 早在2008年，武汉市就出台了相关规定，农村村民在集体土地上建设的住宅，不得向城镇居民出售。记者发现，很多已经入住的还建房一般只有村集体发的产权证，有的虽然承诺可以办理房产证，但很多住户至今还没领到房产证。 其二，变故隐患。尽管大批还建房为小产权房，但仍有一部分经过了规划审批，建设手续齐全的还建商品房小区，可以办理两证和上市交易。家住徐东的刘女士，此前与武昌团结村一村民达成私下协议，认购其即将还建的100平米还建房一套。在与团结集团签订正式还建协议时，合同中便明确了可以办理“两证”，且费用由团结集团承担。 但在确认了房屋产权明晰的同时，刘女士的买卖成功同样存在一定运气成分。由于不少拆迁房在买卖的时候仍处于期房阶段，其合同的履行期限较长，往往在此过程中出现大量不可预知因素。比如卖房人在合同履行过程中，出现死亡、离婚等一系列面临财产分割的状况，将会给房屋的成功交易带来不小阻力。 其三，经适房隐患。目前武汉市另一种可以办两证的还建房为经济适用房性质。如果是经济适用房，那么根据《经济适用房管理办法》的规定，合同满5年后，方可按市场价上市出售。出售时，还应按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。 来源：楚天金报 作者：黄振琳 2012年02月22日07:51 我来说两句() 图为：徐东还建房项目房子才建了几层，买的时候要全额付款 2月18日，从国土资源部传来消息，国土资源部已下发文件，明确规定城市户口的人不能到农村买宅基地或小产权房，小产权房不予确权登记。也就是说，小产权房不受法律保护。而在武汉，还建房(其中部分是小产权房)时下正在热销，买得便宜，是否有后顾之忧呢? 调查：徐东新房5150元/平方米 新房价格普遍在9000元/平方米以上的徐东片区，如果有5000元左右/平方米的房子，谁会不动心?近日，不少读者向记者咨询：“近日接到很多宣传单，称徐东团结大道有5150元/平方米的房子，是否可以买?” 这份宣传单上称，徐东核心不限购钻石小户均价5150元/平方米，最便宜的只需16万元。这个价格确实很诱人。 上周，记者按传单上写的地址来到徐东团结大道，在二郎庙污水处理厂对面找到了项目工地。记者看到，在被围墙围出的一大片空地上，仅有少数沿路边的房子在建，只建了4层左右。项目现场公示牌显示，项目名为徐东村还建小区，总建筑面积1万平方米，层数是29层。 记者根据宣传单上的电话打过去，一位邓姓男子确认上述地方是项目所在地，并称是徐东村的还建房，总共有200多套，现在卖得只剩下60多套。“房子太俏了，我们已经做了销控。”该男子自称负责代理这个项目，房子房产证和土地证是不用担心的，交房后2年内可办房产证，否则退款。不过，要买这里的房子须一次性付款，不能贷款。 而实际上，按照武汉市商品房预售规定，高层主体结构不达到层数二分之一，不能预售。 现状：私底下交易“小产权房” 其实，徐东这样的低价还建房“热卖”并非新鲜事。近几年来，随着城中村拆迁力度的加大，很多城中村居民手中有多套还建房，多余的私下转手销售渐渐流行。 去年，市民杨先生向记者咨询，他看了汉阳一套拆迁还建房，售价只要4500元左右/平方米，房主称可以办理正规的房产证和土地证。而这附近的商品房价格已经达到7800元/平方米。杨先生打听得知，这是经适房小区里配建的拆迁还建房。 房东告诉杨先生，为了省掉在办证过程中产生的一系列“不必要费用”，建议杨先生可以事先签拆迁产权交换协议，并在公证处进行公证，在办证之前就将房子“过户”给他，杨先生就可以超低的价格，辗转购买到两证齐全的新房。 一些早动心、早行动的市民还尝到了还建房的“甜头”。武昌一家单位的职员小刘告诉记者，2008年，他在一个还建小区花2000多元/平方米买的房子，已涨到5000多元。几个同事眼睁睁看着其周边新房单价，已突破8000元，都从当初质疑他买房，改为夸他有眼光， 但这房子是一套城中村还建房，只能办产权证，没有土地证，“就是俗称的小产权房”。小刘和女友收入不高，根本无力负担商品房的高房价。思来想去，决定买小产权房安家。“暂时还没看到买这种小产权房有什么风险。”小刘称，他希望有朝一日小产权房能缴纳点土地收益金后“转正”。 释疑： 存在交易风险 实际上，很多还建房实质是小产权房，不受法律保护。国土资源部从2010年开始曾多次表示，很快就会对小产权房进行系统清理。 不久前召开的全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会上，国家土地执法监察局局长李建勤表示，小产权房是指集体土地上建的房子。比如，农民宅基地拆除后盖成商品房，城里的市民去购房，就是小产权房。国家明确规定城里居民不可买宅基地建房，也不可以买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。 而早在2008年，武汉市就出台了相关规定，农村村民在集体土地上建设的住宅，不得向城镇居民出售。记者发现，很多已经入住的还建房一般只有村集体发的产权证，有的虽然承诺可以办理房产证，但很多住户至今还没领到房产证。 武汉市房管局产权处负责人介绍，村集体盖的小产权房，因为没有经过规划、建设审批，土地性质还是集体土地，所以办不了土地证;还建房如果经过了规划审批，建设手续齐全，就可以办理房产证和土地证。 武汉市房管局住房保障处负责人介绍，还建房分为两种，一种是经适房，要两证满5年才能上市交易;一种是还建商品房小区，可自由上市交易，但买前一定要看清楚是否有“五证”，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。但即便是可以上市交易的拆迁还建房，其土地性质也不尽相同。有的拆迁还建房为划拨性质用地，上市交易需要交纳一定数额的土地出让金。 买房360:两证如何办理?还建房购买疑点全解答————买房360之关注武汉还建房2013-02-05 09:19搜房网邹莹| 分享 扫描到手机 [摘要]还建房分为两种：区别的重要依据就是土地类型和土地所有人。如果土地所有人为集体，那么就是小产权房；如果具备土地使用权证，是通过出让或划拨的方式取得的建设用地，并且具备开发所需要的五证。那么这样的房屋是具备办理产权证的条件的，只是看开发商何时办理的问题。 “买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。期待广大购房者的积极参与。 搜房网讯 “开发商说这个楼盘一期是还建房所以比一般市价要便宜很多，但需要一次性付清房款。买这种房子有风险吗？”近日不少网友来电询问光谷某自称为“还建房”楼盘情况，“还建房不是只有特定人群能买吗？如果我买了，那这房子属于什么性质？还建房可以办两证吗？”针对网友提出的众多问题，记者咨询了中国指数研究院华中分院研究总监李国政。 据网友介绍，此项目位于华中科技大学正对面，地理位置非常优越。虽然仅有40平及60平的小户型产品，但是均价7000元/平左右的房价让不少购房者心动。李国政分析从产品类型来看，40-60平的户型大小的确很符合还建房的建筑要求，不过此楼盘能否办两证仍存在疑问。 何为还建房？土地性质是什么？ 李国政介绍，还建房分为两种：区别的重要依据就是土地类型和土地所有人。如果土地所有人为集体，那么就是小产权房；如果具备土地使用权证，是通过出让或划拨的方式取得的建设用地，并且具备开发所需要的五证。那么这样的房屋是具备办理产权证的条件的，只是看开发商何时办理的问题。一般来说农村在集体土地自建的还建房都是小产权房，购买这样的房屋本身就是风险很大的，因为小产权房在法律上没有保障。 “一般来说，如果是重大城建拆迁的还建房，将来是有两证的。其土地性质为划拨性质，这也就意味着还建房为经适房属性。”李国政表示。“经适房和普通商品房最大的不同即在于二手房的买卖上。经适房签合同满5年后才能上市交易，且在2012年经适房新规发布后立项的经适房项目，在期满后交易，一律要将买卖差价的七成收益上缴。” 随后，记者查询了《武汉市经济适用住房管理办法》，《规定》中明确指出：市民交易经适房时，按照相关规定缴纳土地收益金，土地使用权可保留“划拨”。若交易双方愿意将“划拨用地”变更为“出让土地”的，按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金，土地使用权变更为“出让”。 还建房如何办两证？ “既然可以办两证，那为什么买此楼盘的房子需要付全款？”针对此疑问，李国政表示由于交易时还建房通常还没有两证，银行不给办理抵押贷款，因此需要一次性付清全款。“还有一种情况是开发商自己把应该还建的名额拿出来卖，但如果变更名字办房贷会很麻烦，所以要一次性付款。” 据介绍，现在办理还建房买卖多数通过仲裁和公证来办理，但这样的过程也不完全能保障购房者的权益。“据我了解的情况，有一种办法比较保险，就是在拆迁早期，将拆迁协议更名，即可保障产权问题，不过此时还建房实体看不到，也存在一定风险。” 另外李国政强调还建房一般要5年才能办房产证，“因为以前在做经济适用房的时候防止申请了经济适用房的人群炒房，也就规定在5年内不能买卖经济适用房，满5年以后经济适用房可以买卖。买卖就需要证件，所以满5年以后才能办证。”李国政解释，“2010年南湖有个还建房的项目，但是到目前还没有到办理两证的时间。到底最终政策如何，还要看政府。当然查询还建房有无两证，最终还是需要去当地规划局、房管局查询。” 还建房适合投资吗？买卖细则详解 “二手还建房如何交易？”据了解，还建房和经适房交易细则相同：如果买卖双方不变更土地性质，仍旧维持“划拨”属性，那么经适房交易流程和税费跟普通二手房交易相同。另外，土地性质为“划拨”的房屋，交易时有一项土地收益金，按地段等级收费标准×土地分摊面积收取。目前武汉市区土地等级分九级，一级最高，为不到200元，四五级在100元以下；土地分摊面积一般100平方米的房子只分摊几个平方米，所以算下来也只几百元钱。 如果交易时，将该经适房的土地性质由“划拨”改为“出让”，则要按跟房屋的市场价格与房屋原购买价格之差的七成补交土地出让金，土地出让年限不超过70年。 “举一个例子：2006年，A购买位于徐东的一处经适房，86平方米的房子总价为26万元，现在该区域的商品房均价接近1万元，房屋的差价为50万元，按七成上缴土地出让金，意味着要缴纳35万元，房主只能获得三成差价。”李国政认为如果想投资还建房，出租的方式会比较靠谱。 “如果是地理位置很好的项目，价格也相对便宜，我觉得还是适合投资的。”李国政认为这类还建房比较适合投资，出租是最好的途径。但如果是自住，40平至60平的面积就太小了，且由于限购的政策还会占到购房资格。
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