在社区逐步建立起协商民主的制度与程序，养成尊重契约和规则的民主习惯，是当今的迫切需要
目前，我国住宅小区物业管理方面主要存在哪些问题？纠纷与冲突主要集中在哪些方面？
社区物业管理四大问题：开发商、物业的遗留问题突出，严重影响物业管理；业主大会成立缺乏有效组织，运行困难；业主委员会与社区居委会关系没有从根本上理顺，业主自律机制不完善；物业管理企业服务不规范，与居民需求有较大差距。开发遗留问题是投诉和纠纷最多且很难解决的问题。
作为小区自治重要形式的业主大会和业主委员会成立、运作存在不少阻力和困难的原因何在？
小区是一个小社会，业主组织在成立前后，都面对这些难题：法律的不完善及难以实施、政府的过分干预或不作为、商业不规范甚至欺诈、业主自身搭便车甚至内部纷争等。目前，无论是业主之间还是物业管理事务的甲乙方之间，或者社区多元主体之间，多元参与、协同共治的制度机制尚未形成。一些小区业委会成立后，随即陷入与物业公司的争斗之中，这使得多数街道乡镇对成立业主大会的积极性不高，甚至有地方政府部门出台文件提出以居委会取代业委会。同时，开发商若不提供发起时所需资料，业主组织就难以成立。
目前全国小区成立业委会的有多少？业主组织的发展状态、工作状态如何？
民政部副部长顾朝曦在2015年第16期《求是》杂志上发表的文章中曾提到，全国“22%的社区建立业主委员会”，作为一个自生自发的草根组织，业主组织目前处于初级发展状态，能够保持正常运作都很难。如今这些非正式组织的功用正逐渐获得政府认可，其中部分已经以业主委员协会、业主委员会联合会等名义在民政部门注册，形成类似企业商协会的新生组织，在政府指导和培育下承担起互助和自律的功能，帮助业主组织走出自生自灭的原生状态。
建立业主、物业两个平等主体的正常关系，才能找到低成本解决物业纠纷的根本出路
物业费是业主与物业公司产生纠纷的常见原因之一。一些业主以物业公司收费高、服务差等理由拖欠甚至拒缴物业费，令物业公司颇感头痛。如何解决这类纠纷？
物业费纠纷归根结底在于市场机制与民事活动中的合同关系出了问题。第一，合同是否为甲乙双方真实意思的体现？第二，合同是否为甲乙双方尊重和履行？第三，如何有效解决违约问题？
业主组织长期缺位，业主花钱花得不明不白，也没有正常咨询和谈判的渠道，有了任何问题，常以欠费为手段进行意思表达。按照民法的思路，建立两个平等主体的正常关系才能找到低成本解决物业纠纷的根本出路。
现实中，业主要求更换物业公司，往往会遭遇这样的情况——物业公司打击报复或跑路，导致被打击报复者或小区业主的生活陷入困境。这种时候，政府的责任在哪里？
目前，在全国范围，物业项目交接已成为物业纠纷中冲突烈度最高、对社会安定影响最大的事件领域，政府通过研究，制定权力和责任清单并付诸实施，构建民事制度保障。
培育、扶助业主组织，使其健康成长、良性运转是主要途径
私搭乱建是许多小区普遍存在的问题，也是物业管理的一大难题。业主投诉后，物业往往说没有执法权，有执法权的部门往往又推托不管。这样的状态该如何改变？
私搭乱建具有多发性、蚕食式、防不胜防之特点，它侵犯小区内共有部分财产，破坏居住环境。这些行为，除了近邻之间，很难及时发现，也只有作为物权主体和物业管理甲方的业主组织，才有动机也有权利去制止。培育、扶助业主组织，使其健康成长、良性运转，是有效遏制、逐步解决这一难题的根本之道。
目前物业服务企业方面存在的主要问题是什么？该如何改善？
物业服务企业方面的问题源自物业管理制度自身的缺陷，开发商销售房屋时，业主组织尚未出现，开发商直接与物业企业签订物业服务合同。物业接手了小区共有部分财产的管理维护和占用，也接手了开发商遗留的大量难以解决的质量问题。当业主对物业企业的服务和收费不了解、不满意时，业主就以欠费应对。需要采取尽快结束“前期物业管理”阶段的多种举措，促使业主组织和物业企业双方在真实意思表达的情况下签订合同，让错位的甲乙方关系回归原位，这样才能使物业管理服务活动中扭曲的环节逐渐走上正轨。
要维护、保障小区业主的物权，建设和谐社区，有哪些必要条件？
当前社区治理体系中多个法定主体各自权力来源、利益诉求、组织性质、工作方式关系所依据的法律政策都各不相同，存在交叠也有矛盾，导致社区中矛盾和纠纷难以解决。理顺社区多元主体之间的关系，构建程序合理、环节完整的协商民主体系非常重要。
我们目前最缺的是什么？法律上还有哪些需要完善的地方？
由于小区物业事务涉及《立法法》规定的“非国有财产”、“基层群众自治制度”和“民事基本制度”，所以要解决目前存在的问题，需要三个层面制度的协调发展。自下而上看，业主组织要因地制宜地创建支撑内部治理能力的制度；政府层面要制定《物权法》配套实施的物业管理办法和业主组织管理办法等；国家层面要制定社会组织法、业主组织法等改进社会治理方式、激发社会组织活力的相关法律。
