|
（接上） 4 已出租的房地产 对于已出租的房屋能否设定抵押，在实践中存在不同的看法。笔者认为，其关键是要征得拟定抵押权人的同意。因此，在具体做法上要求设定抵押方面应将预备设定抵押人房屋已出租的事实明示拟定抵押权人，并应提供有关的租赁协议副本。倘拟定抵押权人同意接受已出租的房屋作为抵押，即可签订房地产抵押合同，合同签订后，原来的租赁关系继续有效。这样既有利于房屋所有人以房地产抵押取得贷款，又能有效地保护承租人的合法权益。 5 房屋建设工程承包合同的房屋 以房屋建设工程承包合同的房屋设定抵押属于房屋期权抵押，设定此类抵押必须从三个方面严格把关。 其一，该承包合同必须是符合建筑承包管理规定的有效合同，且该合同之房屋建设的开发投资总额已完成25%以上。这一条件实际上是核发商品房预售许可证的条件之一，换言之，也是房地产转让的条件之一，对于抵押权人实现其抵押权有着极其重要的意义。其二，所设定抵押的房屋建设工程承包合同必须是能形成独立使用功能房屋的总承包合同或施工总承包合同，因为如抵押的是不能形成独立使用功能的合同，在实现抵押权时往往会因为无独立使用功能而造成执行中不可分的困难，并因此陷入僵局。其三，对于以房屋建设工程设定抵押的，建设单位应当委托银行进行资金监管，预售款要专项用于清偿建设工程抵押贷款，这也是一条切实保护抵押权人利益的措施。当然，在抵押人用预售款清偿建设工程抵押贷款的同时，应注销相应金额的抵押权。 6 司法拍卖的房地产 法院在加强和完善司法拍卖工作中，与银行创新推出了司法拍卖按揭贷款服务平台——“拍卖通”。该服务平台为减轻司法拍卖竞买人的筹资压力，对参与司法网拍的个人及小微型企业给予办理个人按揭贷款，即如果买受人以抵押贷款或按揭贷款方式购买房地产的，则在办理过户登记的同时，一并办理抵押登记。 《城市房地产管理法》第49条规定，“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理”；《土地登记办法》第40条有“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记”的规定。在办理这类房地产抵押登记时，土地使用权转让和抵押登记前提是权属来源合法、面积准确、界址清楚，并依法取得土地权利证书和房屋所有权证书。买受人通过司法拍卖竞拍成功后，可与银行办理委托公证手续。将拍卖物相关的《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《收款收据》、《拍卖成交确认书》等相关法律文书收执、房产及土地过户、相关税费缴纳及贷款抵押登记事宜委托银行代为办理。由受托银行先行办理房屋所有权和土地使用权过户登记，待产权过户交易完毕后，银行即可直接申请办理房屋所有权和土地使用权抵押登记事宜。 7 集体土地使用权 《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第1条规定：抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。因此，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地及其使用权是不能抵押的，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡或镇、村企业厂房范围内的集体所有土地使用权及地上房屋可以一并设定抵押。 在设定此类房地产抵押登记时应注意四点：一是乡镇村企业建设用地若为“净地”，即地上没有房屋等建筑物时是不能抵押的；二是可以设定抵押的房屋和建筑物必须是合法建筑并已确权登记发证的，否则房屋和建筑物无法办理抵押登记，则占用范围的土地使用权也无法一并抵押；三是设定抵押须经被抵押土地的集体土地所有者书面同意。四是由集体土地所有者承诺在实现抵押权时应按法律规定的征收土地办法进行征收，补交土地出让金后转为国有土地，以保证国有资产不流失。 需要指出的是，无论何种房地产设定抵押，均应当依法办理抵押物登记，这是房地产抵押合同至关重要的生效条件，应引起充分的注意。倘若忽视了抵押物登记，那么未登记的抵押合同会因为不能对抗第三人的行为而造成损失。随着不动产统一登记的实施，这一点将更为显著，对保护抵押权人的权益有着不可忽视的重要作用。 【来源】《中国不动产》2015年第10期 【作者】福建省莆田市国土资源局 张步雄 |
|
|
