华润项目总这样做出最佳租金方案（附深圳12项目租金大曝光）

不同业态、不同楼层、不同位置等租金各不相同，收取租金的方式也不一样。租金价格与商户之间如何协调？是尽快回本还是“放水养鱼”？本文以华润某项目为例，看华润总项目如何做出最佳租金方案。

项目所在商圈租金调研

第一步：了解整体水平

1、深圳商圈及本项目所在商圈概况

2、东门商圈各商业类型租金水平

3、东门商圈各业态租金水平

4、东门重点品牌租金水平

小结

1）街铺与内铺租金差异显著：东门商圈步行街人流量巨大，街铺与内铺的租金差异在100%以上。

2）一层铺位与负一层、高楼层租金差异显著：传统商业高楼层租金随楼层逐层衰减30%-40%，但是东门商圈高楼层租金衰减水平达到60%-80%。比如部分项目一层街铺租金2000-3000元/㎡/月，二、三楼租金仅剩下250-400元/㎡/月。

3）专业市场、百货与普通商城租金差异显著：东门商圈传统的服装批发市场租金水平最高，且高楼层租金也有一定保证。其次为具有大型活动支持、产权统一的百货业态，经营情况也较好，租金水平较高。而最弱的普通商场，经营情况良莠不齐，内铺租金和高楼层租金递减严重，且高楼层空置率较高。

4）核心商圈与非核心商圈租金差异显著：东门核心位置主要道路街铺租金达到2000-3500元/㎡/月，而支线路段租金水平则减到800-1500元/㎡/月，商圈边缘街铺租金则下降到500-1000元/㎡/月。

从租金水平来看，整体租金水平较高，餐饮、娱乐休闲业态因租金承受水平较低，需求面积较大，较难生存，这也是东门餐饮、娱乐配套业态比例偏少的主要原因 。

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12大竞争项目租金分析

第二步：选取可比案例

1、深圳港岛中心

港岛中心目前已脱离东门商圈，且被交通轨道所隔离，人流通行便利度不高，历经多次调整招商，一楼租金报价300-500元/㎡/月。

项目北面东升广场目前已形成休闲餐饮为主的经营氛围，未来规划为餐饮酒吧一条街，现有首层商铺租金约450元/㎡/月，管理费10元/㎡/月；

新园路沿东门核心商圈边缘西南至东北走向，因有东门口岸优势，街铺租金水平较高，可达1000-1500元/㎡/月；永新路东西走向，向东深入东门商圈核心区域，沿路街铺租金值较高，可达1500-2500元/㎡/月。

2、深圳U-city

U-city项目，针对品牌商户和个体商户的租金差异值过大，品牌商户如太平洋咖啡、屈臣氏及影院等，租金基本都在200-300元/㎡/月以内，甚至纯扣点（屈臣氏）。但是针对个体小商户，则租金可以达到400-1000元/㎡/月。

U-city由于美食广场和电玩部分均为自营，按照该类业态的较高底租水平取值200元及150元，情况如下：

U-city整体平均实用面积租金水平（底租）约为356元/㎡/月。不过需要注意的是，U-City除了二楼有部分连锁品牌外，其余楼层均以小面积个体商贩为主。

餐饮平均面积119㎡，零售平均面积10㎡，和本项目差别较大。U-city二层为了吸引品牌租户，整体租金水平低于三楼，本项目1-2层有借鉴意义。

3、深圳东门2088

东门2088租金水平

东门2088整体实用面积租金水平预计约为260元/㎡/月，其中餐饮租金水平为120-200元/㎡/月。项目餐饮面积占比较高，约为35%-40%左右；品牌档次来看，餐饮品牌预计以连锁餐饮为主；零售品牌则相对档次较低。

4、深圳东门荟

租赁政策

租金：B2-B1—零售类370元/㎡/月；

报价：L1—600-1000元/㎡/月；

优惠政策：前三个月免租，第一年租金8.8折。

小结

1）目前东门片区在招商项目普遍档次较低；

2）项目平均租金水平在250-350元/平方米/月的范围；

3）项目铺位分割较小，尤其是零售部分面积甚至达到10㎡的铺均面积。主要面向个体经营者；

4）租金报价较高的项目，后期都会面临较大的招商困难，如华盛君荟、东门荟等项目；

5）品牌租户和个体租户的租金水平差异较大，针对品牌租户不仅租金大幅降低，甚至采用纯扣点的形式。

5、深圳东门町

东门町整体租金水平近三年来有大幅增长。其二层零售铺位租金水平仅为250-500元/㎡/月，如今上升至1000元/㎡/月以上。而同期三层餐饮租金水平也由150-180元/㎡/月上升至目前的350元/㎡/月。

6、深圳南塘商业城

南塘商业城整体租金水平近三年来有大幅增长。一层内铺租金水平400-600元/㎡/月，二层内铺租金水平300-500元/㎡/月，如今均有超过100%的提升。

7、深圳中威广场

8、深圳柠檬街

连通地铁，2008年开业以来，经营情况较为良好，租金在同类地下商业街项目中属中高水平。

柠檬街租金水平有接近70%-100%的增长。招商租金水平主通道约为400-600元/㎡/月/，次通道约为200-400元/㎡/月。

9、深圳鸿展中心城

该项目为东门片区知名连锁餐饮品牌最为集中的商业项目，区位优势可观，客流量大，经营情况较好。

10、深圳中海商城

11、深圳金世界

一层外围街铺主要为BALENO综合店、达芙妮、七匹狼等品牌形象店；

一层内场商铺较少，主要为男女装、童装、精品配饰等，档次低；

二层规划为男女服装，但空置率高，经营状况较差；

三层空置，四层为眼镜城；

一层街铺租金实面1500-2000元/㎡/月，二层租金150-250元/㎡/月，管理费35元/㎡/月；一层街铺达芙妮，实用面积约35㎡，月租金7万。

12、深圳旺角购物广场

该项目整体档次较低，定位中低年轻消费者，一层服装精品配饰为主，二三层美容美发纹身为主；街铺及与茂业相邻铺位租金相对较高。

小结

1）南塘商业广场、东门町、柠檬街、鸿展中心城均为东门目前经营情况较好的时尚商城；

2）租金成长性较高：该类时尚商城运营成熟期和招商培育期租金差异较大，较三年前均有

70%-100%的提升，南塘商业广场及东门町目前的租金水平较同期租金水平提升100%左右；

3）餐饮租金水平：鸿展中心城汇集了必胜客、星巴克、汉堡王、许留山、味千拉面等品牌餐饮租户，为东门商圈餐饮品牌丰富度最高的项目；其餐饮租金水平250-400元/㎡/月，可以树立为东门片区品牌餐饮租金水平的上限值；

4）内铺租金水平：B1层及L2层内铺租金水平在600-1000元/㎡/月居多，少数达到在300、1300的极端水平。

本项目租金水平及经营测算

第三步：协调各方利益

1、项目租金水平推算—竞争项目定价法

小结

1）深圳市经营良好的成熟购物中心项目，整体实用面积租金水平在300-500元/㎡/月；

2）中等经营情况的购物中心，整体实用面积租金在200-350元/㎡/月；

3）东门商圈现有招商中的项目，整体实用面积租金在150-356元/㎡/月；

4）东门商圈经营坪效最高的百货，通过营业额扣点，可以达到700-800元/㎡/月的租金水平；

5）综合以上情况，若采用参考项目租金定价方法，本项目的整体租金水平在200-360元/㎡/月/较合理（目前租金值最高的百货，经过较长时间的培养期，可作为本项目成熟期的参考租金）。

2、项目租金水平推算—租金/营业额定价法

根据等标杆项目的营业额坪效。可见：

1）在东门区域，2.2-2.4万元/㎡/月/年的经营坪效，已经是该区域的峰值；

2）经营最好的商业项目，如万象城、华强北茂业等标杆项目，则可以达到3-3.5万元/㎡/年的经营坪效；

3）一般的购物中心及百货项目，坪效只能在1-2万元/㎡/年的水平。

而如上项目的经营坪效，都是经历了5-10年的培养期才达到现有水平。较开业时期的坪效水平，基本都有100%的提升。由此可以推算：

成熟期：通过底租和扣点两者取高的形式，可能达到的峰值水平在2.2-2.4万元/㎡/年。

培养期：通过市面上现有项目的培养期成长情况来看，基本为成熟期的50%以内，及在1-1.1万元/㎡/月/年。

通过该营业额情况，推算本项目的租金值。百货业态的租金/营业额实际比例在20%左右（目前东门商圈百货的实际水平）。而本项目非纯百货业态，占据快时尚、餐饮等业态会拉低营业额扣点比例，预计项目整体实际租金/营业额比例（考虑促销折扣期）会在15%-18%之间。

由此可得本项目整体租金水平：

成熟期：平均建筑面积租金=（2.2-2.4）万*(15%-18%)/12个月=275元-360元/㎡/月；

平均实用面积租金=(275-360元)/60%=458-600元/㎡/月；

即本项目成熟期峰值实用面积租金值在458-600元/㎡/月；

培育期：项目培育期的经营坪效约为成熟期的50%左右， 即培育期合理实用面积租金值在229元-300元/㎡/月；

为保证本项目的整体品牌度和商户的经营，本项目招租的平均实用面积底租在229-300元/㎡/月左右，结合营业额扣点保证项目的租金上升空间。建议取中间值本项目平均实用面积租金水平为265元 /㎡/月。

3、项目楼层租金推导

根据本项目的楼层情况，根据楼层租金衰减原则：

1）平均租金：265元/㎡/月；

2）首层及B1层、L2层租金水平：由于本项目L1层需要引入较多国际品牌，需要进行一定的租金优惠，因此在大型零售、小型零售的租金水平上，预计B1、L1及L2租金水平较为接近，考虑到L2层的小型铺位最多，因此L2层将可能成为本项目的租金最优层。

3）楼层租金衰减：L2以上楼层，通常随租金递减20%-30%左右。

4）餐饮：本项目餐饮租金水平，参考东门片区成熟商业项目中餐饮租金水平250-350元/㎡/月的水平（如鸿展中心B1、L2及太阳百货L6餐饮），建议本项目餐饮租金水平定在150-200元/㎡/月较为合理，并有机会引入高品质餐饮。

5）快时尚：由于快时尚多为营业额扣点形式，尤其在东门商圈，因此本项目快时尚部分底租设置在200元/㎡/月以内，扣点在10-12%；

6）小型零售及大型零售：关于B1、L2-L5的小型零售（100㎡以内），建议以L2及B2层作为基准值，参考目前东门经营情况较好的商铺的二层内铺的租金值水平600-1000元/㎡/月(如柠檬街、东门町、南唐商业城等)。

7）考虑到本项目的商铺面积普遍较大，小商铺面积也达到25-60平方米，较东门主流的小商铺10-20㎡大很多。因此本项目的L2层及B2小型零售租金水平设定在600-700元/㎡/月，L2以上逐层减20%。

8）本项目大型零售面积在100-300㎡左右，根据面积租金的变化关系，租金水平在小型零售的50%-60%之间。

根据整体租金水平及如上原则，制定租金详表如下：

4、项目各业态扣点

特别说明：本文数据来源于赢商网大数据中心、戴德梁行，数据采集于2015年10月，因市场变化存在不可控因素，仅供参考。

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