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本文以重庆某项目招商总监做的招商策划案为例，从项目定位、商业研判、楼层规划、业态组合、租金制定、工作安排、资源储备等方面深度还原招商策略制定过程，极具实操性。
打造室内游乐公园与现代商业紧密结合的城市商业新地标，并依托室内主题游乐公园，配合主力店整体布局，以室内游乐为主题、时尚品质生活方式为核心，注重多元化娱乐与现代商业形式的有机融合，打造具有独特主题氛围的休闲体验式商业空间。“美国购物中心”是美国最大的购物娱乐中心，集购物、娱乐于一体，其魅力在于改变了人们购物的方式，创造了杰出的娱乐场所，并且首次将零售与娱乐相结合，开创了“娱乐零售”新概念。同时是一个具有吸引力的旅游目的地，已成为美国最重要的旅游胜地之一。以四个百货作为端头，连接四条主要商业街，分别赋予不同的主题和色彩，对应不同的商品组合、档次定位和目标客群。美国女孩占地面积2000平方米，是以女孩为主题的娃娃专卖体验店。其特色在于不是一个单纯的零售商，而是给所有女孩提供了一种专有的生活体验。其中包括服装定制，娃娃美发，特色餐厅。同时，出版以女孩和娃娃为主角的杂志，排演话剧，拍摄电影，还定期举行以女孩为主题的活动、游戏、讲座等。
餐厅不仅内装饰上模拟了一个真实的热带雨林的用餐环境，还通过树上的猴子猩猩鸟类和不时的闪电和雷鸣声，塑造雨林的感觉。
Bourbon Street 模拟美国著名历史街区BourbonStreet夜晚街道氛围的酒吧餐饮街。
购物中心娱乐及休闲设施的比例非常高，投资达7000万美元，突出了购物中心的娱乐特色，使其成为一个颇具魅力的旅游目的地。
主力店客户面积需求较大,一般至少在15000平方米以上，付租方式为固定租金。虽然主力店租金承付力不高，但百货公司和大卖场在项目开业前期能快速有效拉动人流，能为商业项目聚集大量人气，尤其处于非核心商圈的零售商业在前期更需要此类主力店。通常此类主力店在购物中心内以垂直分布的形式，百货公司需要3-4个楼层，大卖场则需要1-2个楼层。
▲主力店商家租金制定 半主力店的业种较为丰富，可包括家居、健身、运动、家电、儿童等多种零售概念，面积需求以2000-4000平方米为多。租金承受能力一般，但部分商家可接受固定租金和营业额抽成两者取高的方式。租赁年限较长，通常都在10年左右。
▲次主力店商家租金制定 零售店铺的面积需求范围较大，一般在100-200平方米左右，但国际时尚服饰品牌旗舰店则需要1000-1500平方米的面积。租金承付能力范围在5-30元/平方米/天左右，这取决于多种因素，比如品牌的知名度、店铺的大小以及品牌本身的盈利能力等。付租方式倾向于固定租金和营业额抽成两者取高的方式。
▲零售类商家租金制定 餐饮根据不同类型可分为咖啡/甜品类，休闲餐饮/快餐类，中型餐饮类和大型餐饮/酒楼类。餐饮类租户普遍对租金较为敏感，租金承付能力低，但如采取固定租金和营业额抽成两者取高方式，则部分营业情况较好的餐饮能贡献较大的租金收入。餐饮类租户普遍对上、下水，用电量，煤气，排烟，隔油池等硬件设施设备有特殊要求。
▲餐饮类商家租金制定 娱乐业经营者对面积需求较大，基本都在2000-4000平方米，因此其租金承受能力不高，租金一般定在1.7-3元/平方米/天左右。娱乐业态中的电影院对层高和建筑形态有特殊要求，租赁年限长达20年，后期进行调整和改变的空间不大。
▲休闲娱乐类商家租金制定
服务类经营者的面积需求以200-500平方米为主，租赁年限一般在3-5年左右，付租方式以固定租金为主，但也有部分经营者倾向于营业额抽成的方式。服务类经营者的租金承受力差异较大，书店、培训中心的付租能力较低，银行、美容美发等则能承担较高的租金。
▲服务类商家租金制定
招商工作是商业战略实践的发动机，招商必须先于建设，主力店招商完成了80%才开始扩初设计，因为招商决定着经营成效和建筑风格，招商成效不仅影响建筑也影响装修风格、策划思路和可持续经营。
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