第一部分洋房元素植入小高层 借鉴案例：金地湾流域 项目概况：金地湾流域位于上海浦东三林板块。 
容积率1.5 占地12.5万平方米，建面18万平方米，产品包括双拼别墅，7 1电梯洋房、14层大平层公寓、6层电梯洋房和14层小高层五种产品。 本次分析的重点为7 1层电梯洋房，——将洋房形态植入小高层住宅的创新产品。 规划布局 
规划将住宅产品按物业价值高低分南北地块排布，将高等级物业集中在一起，形成独立区域，在规划上提升了产品的档次。单户90平方米以下的6层洋房和14层公寓均布置在北地块。大面积的7 1层洋房、14层大平层和双拼别墅布置在南地块。 规划将8层和14层的建筑布局在别墅的北面，使得8层洋房和14层平层的实现能到达南面的水景，同时共享别墅区的景观。通过和高等物业的规划组合，提升产品的品质。 户型特点 
地下室 一层 二层 底层复式 182-192平方米 三房 复式空间，TownHouse的居住感受。 赠送阳光地下室和南向私家花园，附加值高。 底层入户空间可变，作为客卧。 
在户型设计上，一层住户采用独立的花园入户，而三层以上并没有实现真正的“一梯一户”，北向电梯同时服务东西两套住宅。 在推广时，弱化了实际为“一梯两户”的结构，强调“平层公馆”的概念。若能形成“一梯一户“的结构，增强私密性，产品的品质感会更上一个档次 
三至七层 大平层 168-170平方米 3 1房 卧室全部南向，卫生间厨房集中布置在北向 赠送南向露台 主卧套房独立在户型最深处，私密性佳 
户型通过退台的方式，在竖向空间上形成了露台，将洋房最突出的“层层退台、户户庭院”的特点植入了小高层建筑。 户型面积均为168以上的大户型，底层复式空间，中间大平层，顶层为大平层复式，无论在面积上，空间营造上，都往高级物业靠拢。
对应说辞 
产品在销售时的“名称”？ 
营销亮点 大平层的样板房与其他楼盘售楼处不同，设置在五层。选择较高的楼层主要避免南向三层双拼别墅的遮挡，突出户型南向可观水景的优势，契合“岸上公馆”的推广名。 虽然样板房的装修很普通，震撼力不够，但是室内布局考虑到南向水景，因此南向视线无一遮挡。 产品综述 
第二部分别墅元素植入多层
规划布局 花园洋房位于项目的中心位置。 西侧为3层高商业中心，虽然配套就在边上比较方便，但3层高的商业还是会遮挡花园洋房的大部分江景，因此只有在产品的本身创新来规避这一不足。这就产生了将联排别墅植入多层住宅的创新产品。
品质增值点： 底层顶层TownHouse 电梯洋房、底层地下室 通过户型内部细节布局，享受别墅空间。
地下室 一层 二层 底层TownHouse 148-165平方米。 底层，通过类似别墅的户型布局，赠送地下室和花园，提供联排别墅式的空间感受。
六层 跃层TownHouse 198平方米。 复式空间，上层下层均赠送大面积南北露台 通过放大厨房、卫生间，客厅、起居室分离等布局增强室内空间的别墅感受
重点布置顶层和地下室，营造出联排别墅的空间感觉。
展示区内的景亭、树阵、花坛、围挡都做的非常细致，体现了品质。
第三部分叠加别墅植入多层
万科中粮·本岸位于苏州金鸡湖湖东低密度住宅区。
容积率0.8 占地15万平方米，建面12万平方米，约174套联排别墅，72套叠加别墅。 一期是万科原创别墅第四代创新作品，首创别墅社区组团地库、人车分流、两进三院、全朝南居住空间设计。 二期为本次分析的重点，电梯多层复式产品 ——将叠加别墅植入多层住宅的创新产品。 规划布局
可以看出，虽然叠加别墅位于整个小区的东北面，不属于中心位置，但与其他的联排别墅的组团相比，景观上并没有相差很大，而且，楼栋之间的间距也比一般的多层住宅要宽，因此在环境上可以说与别墅浑然一体。
别墅产品最令人动心的是其有天有地，独门独院的私密舒适生活。而本岸二期的多层电梯复式大宅，通过万科独创的错层结构，独梯独户，邻里之间互补干扰，享受别墅般的私密空间。通过大面积的空中花园和露台，将自然美景引入室内，在高处依然能够享受私家花园的庭院生活。
在底层形成半个单元的入户大堂，在顶层形成一个平层户型，其余五户交错布置。虽然一层实际有两户，但每户的入户空间不在同一竖向平面上，保证了每户的私密性。
本次分享完毕，希望您也能学会这些提高产品溢价的手法
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