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我们正在雾中行走，踏入“无人区”。 对于今天（2月19日）出台的房地产减税政策，我一点都不兴奋，反而很可悲。供给侧的改革，最后依然沦为了需求面的刺激。证明了我们根本没有打算在房地产领域进行供给侧改革，而是基于GDP考量，再一次选择了“房地产经济”。 就像制造业产能过剩一样，如果三四线城市的房地产产能严重过剩，让市场去自我调整不好吗？谁说的开发商就一定要赚钱而不是亏钱呢？ 1、非核心城市，政策刺激恰是减仓的机会 谈主题。 一个朋友春节去北京考察潘石屹的3Q项目，就在芳草地旁边，回来说：很关心转型。3Q项目原本是一个购物中心，现在三层3万多平米全部改成了创客中心，3000多个卡位，按周出租，租者都是大学毕业生以及海龟。小潘使用了会员制，从而掌握了创客的大数据。 据我所知，这应该是第一个把购物中心改成创客中心的吧，够大手笔。
潘石屹的3Q，深圳有没有3万平方米的孵化器？ 还记得万科在2014年的研究报告不：创客是中国未来20年最重要的故事。 潘石屹打掉了购物中心，改成创客中心，只是过去2年里整个房地产行业的缩影。只要是中型以上的开发商、中介代理商、物业公司，都和几年前的面目完全不同了。而这样的不同，不会因为去库存、减税、降首付的政策刺激，而有任何减缓。 房地产进入白银时代，未来首先面对的是市场规模的萎缩，尤其是住宅市场的规模。过去2年，非一线城市房地产库存量的奇高无比，只是在宣告这个时代的开始。 虽然我们继续使用大规模的宽松政策刺激，但是不要指望房地产还能够重新回到过去的黄金时代。对于开发商来说，核心发达城市之外的房地产市场，每一次政策刺激，每一次反弹都是减仓的机会。政策刺激可以在短期内消化掉高库存，但并不能够扭转房地产全行业增速下滑的大趋势。 2、开发商纷纷“去住宅化”，你要怎么想？ 大中型的开发商都在去住宅化，降低住宅业务比重带来的直观结果是：职业经理人的转型，或者是分流，最差是裁员。 王健林在春节之后，明确提出了万达“去地产化”，我最想问的是：万达地产业务规模的萎缩，那些曾经被高薪挖过去的地产人怎么办？继续在万达做地产开发的那些职员，对自己的未来又想了什么？就像我们的企业大都按照每年9%以上的全国GDP增长制定了人才规模和生产规模，而一旦GDP掉到了6.5%，企业规模的萎缩一定会带来大裁员一样。万达的地产业务规模开始萎缩，带来的也会是原有职员的分流。 对于王健林来说，他关心的是传奇。对于你来说，要掌握主动权。 上到地产公司的老板，中到地产公司的品牌经理，下到一线销售员，外到中介代理行业，以及上下游的供应商们，都在受到越来越明显的时代冲击。而且，这个冲击是双重的： 一是行业本身运行规律的冲击。中国的房地产行业经过了10多年的黄金时代，每年10亿平米的房屋销售量，到了这两年，全国的房屋供求关系进入了基本均衡期，我觉得宁可相信它而不是否认它，会更有指导性。这意味着住宅的投资回报率会下滑，住宅市场规模会慢慢萎缩。所以，你看到开发商开始纷纷加强对非住宅业务的倚重，而降低住宅业务的比重。 这样的情况下，就出现了我们看到的两个故事版本：一是，有开发商在房地产行业里玩细分，相关多元化，比如万科，加重对产业地产、物流地产、养老地产的投资倾斜。二是，更多的开发商则直接跨出去，寻找更多的风口行业，几乎大点的开发商都开始玩金融，尤其是保险，像万达、恒大、绿地、碧桂园等等，中型企业也都在申请保险牌照了。还有文化、互联网等等产业。这些开发商统一展现出来的共同点是：不一定是去地产化，但绝对是去住宅化，去商业化。 无论有没有移动互联网浪潮的出现，房地产白银时代的来临都是不可避免的，这是主导开发商全面转型的根本原因。移动互联网浪潮的出现，只是加速了它来的更快而已。 3、你有互联网思维，你就不干前端了？ 二是移动互联网时代的冲击。原来的玩法都在发生改变，改变快的成了第一个吃螃蟹的人。对开发商的冲击，实质是对职业经理人的冲击，原来有的知识结构、思维方式，都要面临挑战，都需要被更新。 在产品、服务、乃至盈利模式上，互联网思维对传统的房地产行业进行了猛烈的改造，就像它对其它行业进行的改造一样。这些改造很突出的体现在中介行业、物业行业以及营销模式的变革上。 比如中介、物业，都在“扔掉前端，去干后端的生意”。 作为一家中介，陈劲松这几年不断的在收购物业公司，不断的进军金融领域，他收购物业公司并不是看中了物业费吧，他是看中了在科技园里办公的那些科技公司，拿到了那些大数据，他可以为他们提供房屋买卖和资管服务。 在二手房交易领域，搜房打出了只收0.5%的佣金，链家喊出未来开店可以不赚钱，如果你的后端金融服务足够强大，开店的确可以不赚钱。每个人都期待着未来的二手房交易，能像彩生活的物业收费一样低廉，但服务不要像它。 就像中国的报纸从来没有靠着发行赚钱而是通过广告贴补一样，社区未来的再开发，未来的二手房交易，代理公司的策划代理费，都会越来越便宜，不想便宜是不是会被革新掉？ 这些都是模式的变化。这些变化，在各个方面都会冲击着现有的房地产从业人员，更新你的知识结构，理解和接受新事物。如果你抗拒。。。即便你抗拒，也阻挡不了。 4、出走的房企高管有几个还在玩住宅？ 这样的时代冲击，对于地产人的影响已经显现了，越是高管，越是提前感受到巨大的危机感。但是，即便你是基层的一线员工，或者是以为稳如磐石的吃技术饭的，下面也一样会轮到你，只是时间问题。 对比一下，过去的几年里，从各大地产公司离家出走的高管们，他们现在都在干嘛？ 肖莉没有去另一家地产公司，去了房多多。毛大庆没有去另一家地产公司，做了优客工场。刘爱明虽然还在做地产，但主要是产业地产，住宅的分量很轻。佳兆业原总裁金志刚没有去另一家地产公司，选择了创业孵化器。他们大多都选择了创业，大多带有“互联网+”色彩，即便那些继续选择了房地产开发的，他们也没有人再选择做传统的住宅开发或者商业地产。 而想一想3年前，每一个地产公司的高管干的不爽离开了，他的选择十有八九是再去一家地产公司，而且工作性质基本一致。 我相信他们不是脑子一热想赶时髦就钻进了互联网大潮里去了。他们的选择，很好的证明了未来的房地产开发，尤其是住宅开发的前景。 我并不是说住宅开发就一下子断崖式下滑了，那是崩盘。但住宅市场的萎缩，不会因为去库存政策的刺激，而改变它的趋势。即便2016年因为去库存的政策刺激，全中国的住宅销售额创历史记录，也改变不了这样的趋势。 但对于一个企业里的一个员工来说，不是所有人都可以很好的完成转型，比如他做了10年的地产开发，现在一夜之间就可以去做商业运营，可以去玩互联网金融，可以去做保险，可以拍电影搞院线？ 这是地产人面临的新挑战，再像原来那样玩也能玩得下去，但会越来越难玩。还有什么比预期危机更严重的危机？ 我们只看到互联网思维对房地产的冲击，但却忽视白银时代到来的危机，尤其在国家又一次启动针对房地产的大规模政策刺激的时候，人民又开始担心房价再度高涨。当然了，每一次的货币放水、财政刺激，都会带来房价上涨，也许这一次也不例外。但这个行业面临的基本面并没有改观，去库存能改变什么？房子卖掉了能证明什么？能证明需求依然旺盛吗？当你连农民工都开始刺激的时候，你还指望谁来当下一波的接盘侠？ 没必要只看到房价涨，当你的老板都在说要去地产化甚至开始大搞多元化的时候，你还是有必要坐下来想一想自己。总之，在变局来临的时候，不要做一只温水里的青蛙。 |
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