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大量外资地产逐步涌入中国市场 近年来，由于我国房地产利润空间较大，而且人民币的升值预期增强了中国房地产的升值预期，外资纷纷看好中国地产业并加速流入。据商务部统计，近今年来，房地产业已经成为仅次于“通信设备、计算机及其他电子设备制造”行业的第二大外商投资行业。我国房地产行业中的外资主要来源于港、澳、台地区，欧美国家和地区及新加坡和东南亚地区三大区域。 外资在我国房地产开发资金中所占的比例还不是很高，因此短期内境外资本还不足以成为我国整个房地产市场的主要市场主体。但是，近年来流入我国房地产的外国资金发展十分迅速，并在外资利用总额中所占的比例很大；同时，在某些城市、某些种类房地产的细分市场上，外资的操作能力相对较大。外资公司凭借其强大的资金实力，市场竞争能力将远远超过本土企业，并且在未来相当长的时期内，境外资金和各类机构会以更大规模进入中国更大范围的房地产市场。 外资房地产行业发展的渠道、形式及其特点 外资房地产行业发展的渠道主要有以下三种类型: 一、非居民机构和个人投资房地产， 二、外资通过外国直接投资方式进入房地产 三、外资通过外债方式进入房地产。其中外国直接投资进入房地产的方式又可细分为两类： (一)、主要是外资直接在华设立房地产开发企业 例如：新加坡凯德置地(Capital Land)，该公司2004年投资于中国房地产的资金估计不少于60亿元，主要集中于北京、上海、深圳、广州，之后逐渐往宁波、成都、武汉、大连、天津等二线城市拓展。 (二)、主要是外资通过收购境内著名房地产开发企业股份的方式，介入境内房地产市场.例如：美林集团向北京银泰中心投资3000万美元，成为银泰中心项目的合作投资和经营方，并以3000万美元收购南京锋尚项目约半数股权；美国罗斯福中国投资基金设立的罗斯福科技城发展总公司投资2.25亿美元与上海佘山科技开发有限公司正式签约，兴建罗斯福(上海)科技城。美国最大的房地产投资公司之一Equity International对河南鑫苑置业公司的投资总额为2500万美元等。 外资房地产行业发展形式呈现多元化趋势 海外基金投资国内房地产的方式主要是： 一、过桥贷款、合作开发项目、单独开发项目、战略联盟等 二、双方合资成立项目公司，优势互补，增强竞争力 外资地产以和国内房地产开发商合作进行项目开发方式为主，并在在合作开发方式中，海外房地产基金一般是和国内房地产开发商合资成立项目公司，其中海外房地产基金投资75%-95%的资金，国内开发商以各种方式出资5%-25%，从而极大地缓解了开发商的资金压力。 例如，1997年，荷兰国际集团旗下的房地产基金与中信集团下属房地产公司及北京城建成立合资企业，在望京新城开发了5万平方米的普通商品住宅“信荷城”，在该项目2402万美元的总投资中，荷兰国际占了50%。澳大利亚SPG集团与上海浦东康桥集团合作成立上海康桥半岛(集团)有限公司，并于2004年正式进入集团化运作模式，共同开发地产项目及物业管理等房地产相关产业。迪拜最大的地产公司Emaar地产公司在上海建立公司开展相关业务。美国环球房地产管理公司下属的保德信金融集团注资约10亿元与深圳市怡景投资中心城达成协议，共同发展中心城。摩根士丹利房地产基金MSREF与复地合作共同投资5000万美元开发“复地雅园”，荷兰ING与首创置业合作先后开发太平洋新城和丽都水岸等 外资房地产行业在华发展的特点 一、港资地产企业表现活跃，欧美、东南亚企业后来居上 来自不同地域的外资地产公司由于其进入中国的时间、渠道及形态不同，着重进行开发的市场也不同。港资公司在高端市场中表现活跃，涉足房地产开发、房地产金融和房地产服务等各个领域。欧美等其他国家和地区的投资者后来居上，目前已经全面参与房地产开发投资、房地产经营管理、房地产不良资产处置和基础设施改造等各个环节。拥有西方投资理念的新加坡等东南亚国家的投资者则选择将房地产开发投资和经营管理环节作为进入房地产市场的切入点，同时采取基金运作和与本地开发商合作的方式。 从海外基金投资中国房地产业的主要形式上看，主要包括直接投资、收购等。通常，直接投资以成立外资房地产公司或参股开发房地产项目方式为主。例如，美国西蒙与摩根士丹利在深圳成立合资公司联手进军深圳房地产；香港太古集团在天河开发“太古汇”广场；泰国正大集团投入上百亿元介入15.8平方公里北京通州新城整体开发；德意志银行分支机构RREEF获得珠海一大型民用住宅项目50%股权等。新加坡国浩房地产集团的开发项目包括北京金融街的甲级商务楼国际企业大厦和上海黄金路段淮海中路的高级住宅项目“淮海晶华”。新加坡腾飞集团与西安市科技投资有限公司组成合资公司并收购了位于西安高新区内的40000平方米物业，共同建设西安信息技术孵化基地。在收购中，以在境内大量购买商业楼盘和高档住宅并长期持有经营为主，尤其是对高端住宅物业及高档酒店项目的投资逐渐增强。外资地产基金整体购买商业地产也是一大特点。例如，新加坡凯德置地以18.37亿元买下中环世贸中心A、B两栋甲级写字楼，新加坡腾飞集团1.66亿美元收购上海甲级写字楼海洋大厦，凯雷1.2亿美元出手上海中房森林别墅110套别墅，摩根斯坦利收购上海的世界贸易大厦，麦格理收购新茂大厦，高盛收购百腾大厦，花旗银行房地产基金收购永新广场等。 二、长三角、京沪等一线城市依然是海外基金的投资热点，投资方向更趋向于商业和产业地产；而二线城市将逐渐成为跨国企业投资的热点。 例如，摩根斯坦利公司和瑞安地产的资金投资主要集中于上海；荷兰ING集团和新加坡GIC的资金投资主要集中在上海和北京；据仲量联行的统计数据显示，2006年一季度，外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过2005年全年的34亿美元。这些投资主要集中在北京和上海，合计占93%。投资的物业类型中，写字楼占58%，商铺占30%，住宅占5%。约有50%投在北京，约43%的资金投在上海，其余7%的资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等城市。在仲量联行的调查中，近80%受访跨国机构表示，会在扩张城市寻求写字楼物业，其中2/3会选择甲级写字楼。约有20%受访者除对写字楼有所需求外，还对商铺、高级住宅、仓储物流和工业园区等物业有兴趣。 此外，二线城市的大型超市、连锁店等拥有大型主力商业进驻的零售物业，也得到诸如麦格理银行、凯德置地、摩根士丹利等海外基金的青睐。凯德置地已计划在宁波综合开发占地面积为9.8万平方米的地块，并规划往成都、武汉、大连、天津等城市扩张；成功开发出湖畔佳苑等众多知名楼盘的新加坡传慎集团也规划在安徽省开发公寓类项目；印度尼西亚的汇宝集团在苏州高新区黄金商业圈内建造大型休闲生活广场；某荷兰基金规划在杭州建造由五星级别墅式国际酒店、特色休闲区、特色购物区以及西溪湿地特色旅游服务区四项组成的“西溪沃尔玛休闲购物公园”。 尤里克预测：外资房地产公司人才需求状况报告(部分) 未来3—5年，随着房地产市场人才争取战的日趋激烈，拥有资金和规范化管理优势的外资地产公司在挖掘本土高级人才方面将会不遗余力。 根据尤里克猎头机构对华东、华南及华北地区的三十余家知名外资房地产开发企业内部人力资源负责人的电话调查与沟通，我们获悉外资房地产企业近来主要紧缺的职位如下：(按急需程度由高至低排列)： 工程类、建筑类(工程师、建筑师等)，如凯德置地已计划在佛山地区开展诸多的住宅类地产开发项目，因此非常急需此类专业技术含量高的人才；工程管理类(项目经理等)，如富力地产在各地开展的项目非常需要能够调配和整合工程部门各方面资源，从而提高工程效率及进度的管理人员；全面经营管理类(总经理、副总经理等)，如复地股份需要能够优化企业全面管理及各项工作流程的高级管理人员；市场营销策划类，如中珠股份、万福集团需要能够建设与提升项目品牌并制定与执行项目销售策划方案的高级市场策划类人才。 其它如项目总经理、财务总监、建筑设计、景观设计、成本管理及地产估价师、设计部室内设计师、结构工程师、景观设计师等职位也较为紧缺。（由尤里克咨询提供） |
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