<物权法>实例讲解买卖房屋时，何时取得房屋的所有权

 问题：买卖房屋时，何时取得房屋的所有权？   
解析：这个问题与不动产物权的变动以登记生效的原则有关。   
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”理解如下：   
第一，设立、变更、转让和消灭不动产物权，只有经过相关部门的登记，才能生效。不登记的，不发生物权效力。不动产登记，是指将土地及其他不动产的所有权或其他物权的取得、丧失与变更，按照法定程序记载于有关专门机构掌握的专门的薄册上的行为。例如，在房屋买卖中，签订了房屋买卖合同，还必须经过登记主管机关对房屋权属变更情况进行登记，买房人才能取得房屋的所有权。   
第二，至于不动产物权变动的具体时间，《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”意思是，发生效力的时间是不动产登记簿记载的时间，而非权属证书的发证日。因此，买房人取得房屋所有权的准确时间是登记主管部门记载于登记簿的时间，不是房产证的发证日。   
第三，登记对不动产物权的效力和对合同效力的影响是不同的。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”意思是没有办理不动产物权登记的，不发生物权效力，但却不影响合同效力，合同应依据《合同法》来判断是否有效。如果合同有效的，当事人可依据《合同法》的规定要求对方履行办理登记的义务；无法办理登记的，可要求损害赔偿。   
第四，《物权法》出台前，我国的不动产登记机构有国土登记机关、房产登记机关、矿产管理机关、水行政机关、渔政管理机关及林业管理机关等，分别对基于土地、房屋、矿产资源、水资源、森林资源等产生的物权进行登记。《物权法》对此进行了调整，它规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”   
第五，不动产物权登记生效也有例外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记；因法律文书或者征收决定导致物权变动的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；因合法建造、拆除房屋等行为设立或者消灭物权的，自行为成就时发生效力；土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；土地承包经营权互换、转让，未经登记的，只是不得对抗善意第三人，但对当事人双方有效。   
根据《物权法》规定，不动产登记不仅有权属登记，还有异议登记和预告登记（后面有专门讲述）。   
了解了不动产登记的效力，在实践中就特别要注意以下几点：   
第一，及时办理不动产物权登记。   
第二，特别注意不动产物权变动生效的时间，及时行使或依法维护自己的不动产权利。   
第三，即使因为没有登记而导致不能取得不动产物权的，也要依据合同及时主张权利。