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近些年来，尽管国家建设部、国土资源部、各省、市政府及有关立法机关都相继对房屋权属登记制定了详细而具体的法律、规章及有关规范性文件，但人们通常对登记的申请人和义务人是购买人还是开发商，登记对合同的效力的影响，开发商协助的理解等并不十分清楚，导致有关权属登记工作中的纠纷层出不穷，如“房主‘一房二卖’、房主卖房后反悔、购买房屋入住后不能取得房屋产权证等等现象较为突出”，并日益成为社会投诉的热点和焦点，而是否进行产权过户登记则是案件结果的关键因素。 一、房屋权属转移登记的性质及效力 （一）房屋权属转移登记的性质 长期以来，很多购房人认为自己支付购房款后，办理房屋权属转移登记是开发商的事情，与自己无关，于是对办理房屋权属转移登记漠不关心；还有些购房人认为，既然办理房屋权属转移登记是自己的义务，而自己又要交纳很多税费，索性就不去办理房屋权属登记，致使出卖人“一房二卖”，或者卖房后因为房屋价值增加反悔、买受人入住所购房屋后久久不能取得房屋产权证的现象较为突出；因此，无论是买受人、出卖人，都需对房屋买卖中权属转移登记的性质及效力及自己在其中应承担的责任有一清醒的认识，不断提高法律意识，以维护自身的合法权益。 1、我国现行有关法律、法规规定 《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”、第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”、第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。” 《城市房地产管理法》第60条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”、第61条规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。” 《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的房屋所有权证。” 《城市房屋权属登记管理办法》已于 2008年7月1日起废止，取而代之的是《房屋登记办法》，该办法第25条规定：“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。”、第26条规定：“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”、第82条规定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。” 2、房屋权属转移登记的性质 房产权属登记是房产产权管理的主要行政手段，也是依法确认房地产产权的法定手续。根据上述法律规定，并结合我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后才生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”、《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 因此，房屋所有权的转移以登记为要件，未经登记，不发生房屋所有权转移的效力。由于房屋权属登记是不动产物权登记的一种，而不动产物权登记是一种行政行为，它所体现的是国家行政权力对不动产物权关系的合理干预，干预的目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。因此，房产权属登记的实质是对房屋物权进行公示，属于不动产物权的公示方法。 （二）房屋权属转移登记的效力 1、房屋权属转移登记产生房屋所有权转移的效力 房产权属登记的实质是不动产物权公示行为，因此，根据物权公示原则，只有当事人依法办理了房屋权属转移登记手续，房屋所有权才发生转移。所有权转移的时间即到房地产交易中心办理交易登记的时间。如果不进行房屋权属转移登记，即使买方已经入住，房屋的所有权也没有发生转移，在未来的时间内，出卖人（原产权人）仍然可以在房屋产权上设立抵押，甚至可以将房产转让给第三人。如果购买人对房屋的产权没有被确认，不仅有可能因为出卖人的缘故被法院查封、拍卖，也可能因此与第三人发生产权纠纷。同样，购买人也不能行使处分权，也不能设定抵押。 2、房屋买卖中权属转移登记与房屋买卖合同的关系 我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规虽然规定转移房屋所有权要进行房屋权属过户登记手续，但未规定登记后生效。所以办理所有权过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记，只是不发生所有权转移的效力，而不是买卖合同不生效力。这是因为交付标的物或者交付提取标的物的单证是动产的物权变动方式，而并不是不动产的物权变动方式，不动产物权的变动不能通过交付来实现公示而只能是登记来实现公示，所以过户登记是已经生效的合同一方当事人应当履行的义务，房屋买卖未登记过户，买受人仅仅是不能取得房屋所有权，但房屋买卖合同本身并不因此而不生效力；另一方面，房屋所有权登记，仅是房屋所有权转移的公示程序，而并不是买卖合同生效的要件。综上所述，房屋权属转移登记的实质是对不动产物权的公示，其目的在于向他人展示，标的物所有权已发生转移，若没有进行公示登记，则不发生物权变动的效力，不能对抗善意第三人，而是否进行转移登记不影响合同的效力。 二、合同当事人在房屋权属转移登记中的权利、义务 （一）买卖双方当事人在权属转移登记过程中的地位和义务 1、我国现行有关法律、法规规定 《物权法》第11条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”；《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”；《房屋登记办法》第31条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”、第32条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。”第33条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。” 2、双方权利、义务 依据上述法律、法规规定，出卖人在房屋买卖合同依法成立并生效后，应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人，买受人应当会同出卖人到房屋管理部门进行登记，办理过户手续，交纳契税，领取房产证。 第一，购房人是办理房屋权属登记的申请义务人。房屋权属登记是国家对房产权属管理的行政行为，既然购房人购买了有关房屋，那么对有关房屋所有权提出转移登记申请也是当然的。同理，如果房屋要办理抵押登记（如按揭购房），那么也只有由房屋所有权人（按揭购房人）提出申请，方能办理。目前，开发商常常为购房人代办有关手续，虽然其作为买卖合同的一方当事人，又代为履行合同另一方的法定义务，在法律上并无不妥但并非必须；从法律上的权利义务关系来讲，开发商的行为是一种代理行为，其进行房屋权属转移登记的行为是代理购房人而为，其行为产生的权利义务也由购房人承担，因此，房屋权属登记的申请义务人，仍然系购房人一方。 第二，开发商的义务为协助购房人办理权属登记，为房屋权属转移登记，提供相关资料、文件。房屋出卖人最基本的一项义务是交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人。而房屋出卖人在房屋权属转移登记过程中的义务就是向房屋权属登记部门提交转移房屋所有权办理权属登记所需要的相关文件，协助办理权属登记。虽然开发商的义务为协助义务，但是，根据合同法规定，协助义务是合同的附随义务，是基于法律规定而产生法定义务，开发商不尽协助义务，导致购房人房屋权属登记不能，取得房地产权属证书的，购房人可以选择退房或要求开发商支付违约金、直至解除合同。此外，依据《城市房地产开发经营管理条例》第27条的规定，商品房预售合同的预售登记备案手续，则完全是应由开发商履行的义务，而不是协助办理，开发商必须在签约后法定时间进行预售备案登记。 （二）购买人申请登记的期限和开发商资料报送的期限 1.购买人申请预售商品房过户登记的期限 依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 2.购买人申请现售商品房过户登记的期限 依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。” 3.开发商资料报送的期限 《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。” 4.预售合同的预售备案登记 《城市房地产开发经营管理条例》第27条的规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。” （三）买受人未在约定或规定期限内取得房产证时享有的权利 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”、第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 也就是说，由于出卖人的原因，如果购房人在合同约定或者缺乏约定时在法定期限内不能取得房屋权属证书，那么在该期限届满一年后，购房者可以退房并要求出卖人赔偿经济损失。 三、房屋权属登记中存在的问题和法律实务 （一）存在的问题 在权属登记的过程中，尽管买受人作为权属登记的申请人，出卖人所履行的是一种协助义务。但是在权属纠纷中，大多数纠纷恰恰是由这个协助义务引起，而能否办理权属转移登记的关键因素通常取决于出卖人。我国《城市房地产管理法》第39条和《城市房地产转让管理规定》第10条对房地产转让的条件作了严格的规定。通常，由于出卖人的如下原因，可能导致不能进行房屋权属转移登记，买受人不能取得房屋产权证： 1、土地使用手续不合法。如在农村集体所有土地上建造而出卖的房屋。 2、出卖人未支付全部土地使用权出让金。支付土地出让金是土地使用权受让人的主要义务，在受让人没有按约履行全部义务前，土地管理部门一般会限制办理土地使用权的变更手续。 3、房地产开发企业违章建房。开发企业超过审批进行建房，超出的部分就无法办理产权证。 4、房地产开发企业不能提供规定的资料。如因没有通过综合验收而不能提供综合验收合格的证明。 5、其他原因。如开发企业没有将抵押权注销、涉及诉讼房子被人民法院查封等情况，也会影响房屋产权登记手续的办理。 一旦发生纠纷，当买受人为此提起诉讼时，依据我国民事诉讼法规定“谁主张谁举证”原则，买受人必须对不能办理房屋权属转移登记及不能办理房屋产权证的事实进行举证，使买受人常常处于不利地位。 （二）房屋权属登记中的法律实务 1、谨慎签订合同，明确双方的义务 在签订合同前，应当对出卖人是否具备办理产权登记所需手续进行必要的审查，在签订合同时，明确出卖人在办理产权登记的义务，出卖人向房地产产权登记管理部门递交办理产权登记的各项完整材料的具体时间及其他义务履行的具体时间，并合理约定违约责任。 2、提高法律意识，及时办理房屋权属转移登记 由于房产权属登记的实质是不动产物权公示行为，因此，只有当事人办理了房屋权属过户登记手续，房屋所有权才发生转移。我们必须有较强的法律意识，在合同签订后，应当按约定或者法定的时间前往申请或者督促出卖人及时代为申请，办理房产权属转移登记。并在履行过程中，对自己的权利义务要有清楚的认识，在对方违约时及时督促对方履行义务，以维护自己的权益。 3、最好请律师陪购 |
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