  案 例 周甲、周乙为周某的两个儿子。1994年，周某以周乙的名义购买了一套商品房（以下简称诉争房屋）。该房屋交付后，周某交与周甲一家居住管理，随后周甲与周某协商，以5万元的价格买下诉争房屋。1996年，周某取得诉争房屋的所有权证（载明房屋所有权人为周乙）后，将其交给周甲夫妇保管。1998年4月，周甲与妻子唐某协议离婚，双方约定诉争房屋归唐某所有。此后，诉争房屋一直由唐某居住使用和管理。 2016年，诉争房屋纳入拆迁改造范围，周乙以产权证遗失为由，申请补办了诉争房屋的不动产权证书，随后与拆迁办签订了诉争房屋的拆迁补偿协议。唐某认为，诉争房屋由周某购买后转让给其与前夫周甲，后因离婚分割财产，其已取得所有权；因双方系家庭成员关系，该交易仅付款和交付房屋、房产证，并未立字据和办理转移登记手续，诉争房屋虽登记在周乙名下，但其实际并不享有所有权。随后，唐某向人民法院提起诉争房屋的所有权确认诉讼。周乙辩称，周某私自将其房屋卖与周甲、唐某夫妇属于无权处分，且当时产权证仍未办理，买卖行为应属无效；诉争房屋产权证记载表明其拥有所有权无可争议。 一审法院经审理后判决：诉争房屋所有权归唐某所有。周乙不服，提起上诉。  疑 惑 01 不动产登记权利人与实际权利人不一致如何处理？ 02 无证房屋买卖合同是否有效？ 问题解惑 不动产权属证书具有法律上的推定效力，不动产登记簿和不动产权证书上记载的权利人应为真实权利人。但是，现实中也会出现不动产登记簿记载权利人与实际权利人不一致的情形。可以说，在某些特定情形下，不动产登记并不能直接等同于实际权利的状况，持有不动产权证书并不代表着已拥有绝对权利。如果出现不动产登记权利人与真实权利人不一致的情形时，不动产真实权利人就应根据导致问题出现的具体情况，选择更正登记、行政复议和行政诉讼、民事诉讼等救济途径来解决问题。其中，通过民事诉讼中的确权之诉来明确不动产物权归属是现实中解决这类问题的主要途径。《物权法》第33条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院适用 〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第2条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因此，对于已登记不动产的权利归属发生争议，真实权利人可以向人民法院提起确认所有权的民事诉讼。 在诉讼中，人民法院将对导致不动产物权变动原因的法律行为、法律事实等进行实体审查，如果不动产登记簿和权属证书记载的事项确有错误，可根据相反证据作出与不动产登记事项相反的权利归属判定。人民法院在证据审查中，不动产权证书不再具有绝对的证据效力，但仍具有优先的证据效力，需要有相反的证据证明来推翻已有记载事项。因而，不动产真实权利人在确权诉讼中将承担更多的举证责任，需要充分运用证据规则，提供全面、充分、有效的证据来支持其诉讼请求和反驳对方主张，否则将承担不利后果。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》等规定，人民法院在证据判断时，应当运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。在不动产确权诉讼中，除直接证据外，一系列构成证据链的间接证据和客观事实、生活常理也将成为判案的重要依据。例如，当事人长期实际占有使用不动产的事实作为生活常理，经常成为决定此类案件处理结果的重要因素。 本案中，唐某虽然没有买卖协议及付款收据等证明购买诉争房屋的直接证据，但其提供的诉争房屋所有权证、离婚财产分割协议、原始购房协议、证人证言及录音资料等证据能够相互印证，充分证明了诉争房屋从周某至周甲、唐某，再到唐某的三次物权变动。而且，唐某在20余年内一直居住在诉争房屋，周乙作为登记所有权人从未进行管理或提出权利主张的事实，也有力佐证了其诉讼主张。据此，一审法院认定，周某已将房屋卖与周甲、唐某夫妇，诉争房屋虽然登记在周乙名下，但真实权利人应当为唐某。二审法院对此也予以认可。 我国《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据上述法律规定，未取得权属证书的房屋转让合同通常被认定无效。 但是，随着我国房地产市场的日益活跃，现实中未取得房产证进行交易的现象日益普遍，一些更加切合实际、符合法理的观点逐步在司法实践中达成共识，最后以司法解释的形式确定下来。2009年，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定，关于《合同法》第52条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效情形中的“强制性规定”是指效力性强制性规定；《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步规定，违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。这样，通过司法解释将“强制性规定”的概念，作出了效力性强制规定和管理性强制规定的区分，明确了违反强制性规定并不必然导致合同无效，只有违反了效力性强制规范才能认定合同无效的处理原则。 实践中，北京、安徽等地高级人民法院发布的关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见中，都明确了《城市房地产管理法》第38条、第39条等规定属于管理性强制规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。因此，在司法实践中，未拿到房产证的房屋不得转让的规定，已不再作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。本案中，周某与周甲夫妇经协商自愿达成买卖房屋协议，该协议并不违反法律、行政法规的效力性强制规定且已经实际履行完毕，显然不存在交易合同无效的情形。 本案二审法院认为，唐某提供的证据及其长期生活居住在诉争房屋的事实，足以证明其享有所有权；周乙虽然是诉争房屋的登记所有权人，但在理应知悉周某转让诉争房屋给周甲、唐某夫妇的事实后一直未作否认表示，根据《民法通则》关于“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，可视为周乙同意周某代为出售诉争房屋的行为；周某与周甲夫妇间的房屋买卖行为合法有效。综上，判决驳回上诉，维持一审判决。 作者单位：自然资源部不动产登记中心 《中国不动产》2020年第3期 i自然全媒体 编辑：马康 审定：李军晶 以上文章不代表本官微观点 仅供参考 ·END· 让不动产信息“动”起来 |
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