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万周按：房多多是郁亮近期反复提到的一家企业，成立时间不到三年，已经成为房地产互联网化的先锋。此文是房多多CEO段毅在万科营销系统年会上的讲话，这里有他对小米的点评、对房地产 互联网的思考、对万科的建议，还有对物联网趋势的预测。让我们来听一听万科潜在颠覆者的世界观……
文/段毅 非常感谢万科给我们这个机会，让一个刚刚创业两年半的公司能够站在这么高大上的舞台上来分享。当然更重要的是感谢互联网，因为有了互联网，我们才能在这儿分享我们的心得。今天分享的很多东西来自于我们对这两年房地产如何互联网化的思考。
大家现在热烈讨论的一个话题是我们到底处于什么时代？因为雷军和董明珠的打赌，让这个变得非常敏感。我们的LOGO写着“万变”（万科营销年会主题），今天讲的东西和咱们主题还非常相似。我的结论是：我们其实在工业时代、互联网时代和基于手机的移动互联网时代交错的时代，它就是一个多元的时代。我们现在应该面对的，不是单纯看互联网或者单纯看移动互联网，我们从三个维度来看这个世界，可能会给我们带来更多收获。我们觉得每个时代都有每个时代的机会，今天处于三个时代交错的时间，也给我们带来机会。刚才我看到一个词：颠覆。可能会有下一个时代，手机互联网时代真正让我们感受到，就在这一两年间，但是未来一两年的时代是什么呢？一会儿会分享到。
我知道这是一个纠结、交错的时代。这个时代发生了什么？小米3年做到100亿美金市值。雷军说了，他没有这么厉害，是因为他在台风口上，猪都可以飞上天。从2010年开始创业，小米冲出来是因为它换了一个赛道跟多普达、TCL、华为竞争手机。他并没有改变所有的工业技术，改变的是一个赛道、全新的生态系统。
我们房地产业在这个时代发生了什么？房地产从原来工业时代迈向互联网时代。我的结论是：现在房地产和互联网的结合点还处于萌芽阶段。何为萌芽的阶段？我们最常看到的、也是大家用的最多的，是所谓房地产营销跟互联网结合——广告位、门户、活动、广告、邮件、营销。这是Web1.0时代的方式。Web1.0还在房地产营销里面占据非常重要的位置。有一个数据非常明显，搜房从2013年市值26亿美金冲到今天80亿美金，这个行业的风已经来了。我们行业还处于Web1.0时代，接下来会发生一些变革。互联网营销的本质是什么？难道仅仅是广告？互联网广告本质是什么？其实互联网也没有那么可怕，所有互联网上的生态系统其实在线下都有，今天互联网营销模式是RTB（实时竞价） 效果付费，这非常像我们线下的股市。股市中，所有买股票的人和所有卖股票的人在交易所平台上进行实时竞价，广告逻辑也是这样。我觉得互联网营销本质应该是用数字对营销成本负责。这是每个人在每个城市每天所面临的问题——如何降低营销成本？如何提高效率？
房地产营销还处于Web1.0时代，这个时代因为有了移动终端，互联网对所有传播渠道开展颠覆式革命，会让2014年房地产领域发生质的变化。移动互联网给我们带来什么改变？一张图可以表达：原来所有的行为习惯在互联网上的记录，都是基于台式机，每个人被定义为一个IP，我们走开的时候，所有行为已经远离互联网，所以IP成为唯一入口。但是移动互联网随时随地、随时随刻都会记录我们的行为。我们会看到消费者行为发生了根本性变化，这是2013年移动端使用的数据，每个人每天使用时间接近3个小时，每天打开APP次数49次，每次在手机端上用的时间大大缩短。移动端带来行为改变，虽然大数据这个事情已经讲了很多年，但是我们认为现在有了移动数据，有了动态数据，有了基于消费者行为轨迹的数据，真正的大数据时代才刚刚开始。
房地产大数据代表着什么？传统数据就是手机号、账号、性别、年龄，但是因为有了移动端，我们会把消费者行为变成一个数据。消费历史、健康、生活轨迹、手机使用的频次、时间等等，这些数据才是真正能够被利用、能够被挖掘的最有价值的大数据。移动端的另外一个最大改变是基于位置，有了位置信息，我们会在大众点评上搜到我们想吃的东西。每个人使用不同设备，如手机、Pad，从不同入口进来的数据也呈现完全不同的变化。大数据的结果会让我们房地产营销更加精准。这也是我们每个营销人都希望追求的。我要找到精准客户，我要把广告费花在精准客户身上。
大数据后，我们房地产行业需要面临的问题是：有什么样的工具可以让我们采集到大数据？什么工具可以把大数据及时推送给我们形成决策？这是这两年我们在美国重点研究的几个案例，都是基于移动端大数据应用。这个例子是美国基于手机拍照的一个应用，它的强大在于：你看到这个房子，只要拿手机对着房子拍，这个房子的所有交易数据都可以展现，背后是基于地理信息认证、大数据库信息整理，这个给我们每个买房人带来的信息准确度、及时性就会非常高，真正实现在买房、卖房中间让信息越来越趋于平等和对称。另外这个应用是基于美国所有市政大数据，比如这个人的消费信息、小孩年龄、家庭结构、他这个房子的使用记录，倒推出来这个房子有没有可能要出售。这样经纪人就可以在最短时间里找到可能要卖的房子，他还可以通过大数据找出哪些人要买房子。我们看到这些东西全是基于移动端，基于消费者行为、地理行为带给我们的工具。因为大数据需要一些新工具。
大数据和新工具出现后，房地产营销会从广告位时代走到工具时代。从蒸汽机时代到互联网时代、移动互联网时代，我觉得任何时代的改变都是从工具开始。我们在座每一位要面对的是房地产领域一个全新的生态系统，基于移动端的生态系统。业主、购房用户、开发商、经纪人——这四个角色是我们现在能看到的、在这个生态系统里面最真实的四个角色，原来在PC端的时候我们是通过广告方式单向传递所有信息，客户也是单向获得信息，通过很复杂的线下流程来感知我们的产品或服务，但是在移动互联网时代，这些方式会发生很大变化。
房地产最大的特点是房子不能动，互联网再牛，在互联网世界也盖不出房子。所有生态系统尤其房地产系统里面，最后一定要落地，落地是说服务。就像京东为什么敢挑战淘宝？核心是京东有自己的物流，可以做到早上点鼠标，下午把货送到。房地产也是一样，当你所有客户从你非常精准的渠道过来的时候，他们必须要线下到售楼处感知服务，感知万科产品，所以服务是整个生态系统的基石。现在我们看到的服务只有三类：基于物业、基于场外和基于场内的。物业不多说了；场内是客户在销售现场的服务；场外我们针对的是客户从收到信息到售楼处看房，这个过程中也需要服务，所以也需要服务提供方来解决这个环节的客户痛点。在未来我们可能会衍生到基于社区、基于业主全生命周期、基于业主地理位置，形成一个业主社群。还有业主房屋再交易服务、再出租服务等等，这些是我们研究的课题。
移动互联网会给房地产营销方式带来什么变化呢？从四个维度看这个事情：大数据、工具、通道、服务。另外我也关注到郁总讲小米会不会做房地产，我们带来一些思考，花几分钟跟大家分享一下。
小米的梦想是什么？大家看到小米的手机如日中天，2013年一年卖了350亿，但是小米现在在做什么呢？做小米电视、小米路由器。我们知道一点：它在占领家庭上网入口。小米的梦想到底是什么？雷军承认在手机的设计垂直能力上永远超不过苹果，手机生产制造供应链管理上永远超不过三星，但是他说他做的不是手机，做的是以手机、电视、路由器等一系列东西为中心的家庭电子设备智能化。确切地说今天看到小米卖的是手机、电视、硬件，但是小米未来要想成为千亿美元级公司的话，它必然是一个吃软饭的商业公司，手机不赚钱、电视不赚钱、路由器都不赚钱，它要的是延伸，要的是占领家庭上网的入口。每个人都知道，我们在家庭的时间最多。虽然移动互联网强大，它一天才占用你2.8个小时，但是我们在家庭多长时间？如果能够占领家庭入口，是多么强大？
2013年互联网几件大事：百度19亿美金收购91，百度负责这件事的唐总跟我聊过，他说这件事所有人都看不懂，比91单独上市的市值都高，但是他说这就是一个桥梁，这是一个没有办法跨过去的坎，必须建立一个桥梁，91就是这个桥；腾讯4.48亿入股搜狗；阿里2.94亿入股高德。
2014年1月10日在美国发生了一件大事，这么一个小小的东西，Google用32亿美金现金收购Nest，这是一个创业三年的公司，他们就做了一个东西，我有一个视频给大家看一下（见本文底部视频）。
其实它就是一个温控器，但是为什么值32亿美金？它是一个可以记录你所有在家习惯的，这个不是基于移动互联，而是基于不移动的物联，它值32亿美金是因为Google在美国已经可以控制所有入口，唯一控制不了的是你家里的空调面板，但是这件事的价值并不比移动端差，因为有这个东西，可以研究很多东西。这个可以控制温度，当你连续三天每天9点回去，到第四天这个时间它就可以自动调整到合适温度。国内BAT（百度、阿里、腾讯）拿到所有互联网入口，什么是流量入口？难道仅仅追踪你的IP、Cookie，控制你的手机、路由器就是唯一入口吗？我们有一个想象：基于房子的智能家居会不会是下一个入口？房子是一个更大的硬件。
雷军只是做手机、电视，房子这件事我认为雷军很难做到。因为在工业时代，万科积累了非常强大的能力，就是我们做出来好的房子，让客户感知多。我们认为下一个入口是智能物联网，每一个房子是我们每一个人最伟大的入口。不管你用什么手机，你晚上得回家睡觉，不管你在外面多少天，你终得回到家。在家的时间永远大于在外面的时间。所以我们认为，基于房子的智能家居会成为下一个伟大的时代。马化腾说因为有微信，腾讯拿到的移动互联网原来是站台票，现在是站票，那我觉得万科手上握着一张非常大的牌，这张牌可以让我们进入互联网下一个时代和下一个入口，谢谢大家！
（根据录音整理，未经审阅） 附：段毅演讲中提到的Nest温控器视频：
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