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今天咱们谈谈老百姓身边的事儿——征地拆迁。我们都知道，征地拆迁有三种模式，分别是： 1、产权置换，直接补给你同等价值的房产； 2、货币补偿，按照被征土地和房产估值补偿相应的现金； 3、产权置换和货币补偿相结合。 这三种模式已经存在了好些年头，笔者所在的小县城里被拆迁的大多数人选择的是第三种。开发商拿到地块后划出一部分地皮盖回迁房供拆迁户居住（回迁房建造通常成本比普通商品房低），如果面积不够还会补偿一部分现金。就这样既住上了小洋房，还能有不少现金，有的买车，有的再买房，还有的选择投资经商……总之，大部分人乐于拆迁。 不过从2016年开始，这种补偿方式可能会有所改变了，确切地说，国家要压缩实物化安置，扩大货币化安置。用老百姓的话说，就是将来征地拆迁直接给现金了。 这种方针已经在政府工作报告中被提及，部分省市也已经出台相应方案。 比如，甘肃近日出台《甘肃省去房地产库存实施方案》，其中指出2016年，全省棚改货币化安置率达到50%以上，商品房库存规模较大、去库存周期较长的市州县原则上要全面实行货币化安置。 这样做的原因是房地产高库存和现有安置办法是互相矛盾的。一方面，各地库存持续高企；另一方面，实物化安置的方式又必须大拆大建。 这种方案的弊端越来越明显： 1、实物安置这种方案需要兴建大量的专用安置房。在商品房严重过剩的行情下，显得不合时宜； 2、实物安置需要待安置居民等待相当长的时间，这个周期通常是2-3年； 货币化安置 货币化安置有三种形式： 1、居民自行购买商品房； 2、政府购买商品房卖给安置居民； 3、直接给与货币补偿。 这三种形式各有特点。对于选择自行购买商品房的居民，政府将引导开发商将普通商品房转为安置房，棚改居民可自行购买；政府购买商品房卖给棚改户这种形式，通常价格不会高于所在城市均价；货币补偿则针对那些住房需求已经得到解决，且本人愿意接受货币补偿的居民。 货币化安置的优点 政府提出在2016年货币化安置的比例不能低于50%，并将货币化安置方式逐渐确定为主流安置方式。它的优点主要有两点： 1、过渡期短。被安置群体不用等待太久，货币化安置所需的房子直接来自于存量房市场。政府也能节省大量过渡安置费。 2、购买存量房，可选度更好，能满足不同人群的需求。 3、最重要的是，能够消化一部分库存。 为了鼓励货币化安置的推行，各地正在采取以下三类措施： 1、财政资金。财政资金安排专项拨款，并给与按期搬迁家庭一定额度的补助和奖励； 2、贷款融资。这主要是通过国家开发银行定向贷款。为了鼓励选择货币化安置，被安置群体购买商品房时还可享受贷款利率折扣等优惠措施。 3、税费支持。通过在交易环节减免契税、营业税等措施，鼓励人们选择货币化安置。 货币化安置确实是解决库存的有效措施，不过在货币化安置的过程中，如何让选择货币化安置的人群得到住房保证，需要政府在政策制定时考虑周全，比如儿女入学问题，是否能在原址划片学校上学等。 |
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