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房地产之七种武器之：微笑
前篇： 天晴，和风如絮。 天空无痕。 道路将地块划分为无数块，但每块就呈现一样的面貌。 四下荒野、绿草摇曳。 仅此而已。 这般荒芜的地方，本该配不上这般惬意的天气。 但在荒野的四周，却蓦然出现一庄园，落落大方，看似喧哗。 内部庄园雍容，小鸭踱步，琴声悠扬。 一切看上去是如此的和谐，但是与外面的氛围又显得如此的不搭调。 优美的琴声透漏出些许的不安 这里到底是什么地方？
横亘在面前的，是一扇5米高厚门 之所以叫它厚门 因为我发现，我必须用双手才能推开 室内 电视在放着，但是没有人 茶杯盖开着，但是里面没有水 茶几上也有水果，颜色艳丽，富有光泽 但是表面却蒙上一层灰，好像放了很久的样子 久到似乎长在茶几上一样。
“您来啦。” 轻脆的的女声打破了这里的宁静 原来这里有人，而且观察了我很久。 一位出落女人，信步而来，满面微笑，清新自然。 全身一件深色制服，包裹住一件曼妙的身躯 但却包裹不住丰腴的胸脯
我们并不相识，为何她会对我微笑 这世间人一般不会对陌生人微笑 所以他一定不是对我微笑
那对谁，对钱？ 不安的情绪越来越浓 这里到底是什么地方
“欢迎光临一品漫城样板房” 迎接而来是一个更大的微笑 她的确不是对我微笑 她的确是对钱微笑！
古龙说：这世间最厉害的武器是微笑，而这次的微笑，藏在这样板房里。 所以这里我说的第一种武器，不是微笑，而是样板房
正文： 以上文字用于纪念我深爱的古龙先生 正是因为他的《七种武器》，让我产生了撰写房地产七种武器的冲动。
这里说的第一种武器，是样板房。
前段时间看康熙来了，节目里有几期的主题是说所谓的美女卸妆前后的反差。化妆品让女人给予男人更多的幻觉空间，化妆品也间接给予女人更多的自信空间，多少女人因为它而挺起胸膛走路，多少女人因为它咸鱼翻身。而对于项目户型来说，样板房就是它的化妆品，也是给予客户幻觉最多的地方，潜移默化，杀人于无形，这也是我将样板房放在在第一武器的原因。
所以我说的第一种武器，即是样板房，也是幻觉。
对于样板房形式的选择。 对于样板房的形式选择，大抵有两种：实体样板房和售楼处内部的参观样板房。
这样的样板房我相信各位都看过了解过。 一般有些品质感的楼盘都会选择做实体样板房为主导，第一个可以让这样一个“幻觉”更加的逼真，从而更加的让人可信。第二样板房到售楼处中间过程可以形成样板段，经历过售楼处到样板段再到样板房，这种层层递进的攻势，不是一般人可以忽略的，第一印象至关重要，第一印象亦就是这般形成。
杀人何以无形，杀人亦这般无形。 而那些把样板房做在售楼处的，无非是两种原因，要么希望销售能提前而展示系统可以提前。对于很多三四线城市来说，很多项目出地面即可对外销售，而那时候的实体样板房是做不出来的。还有一种原因是项目内部的施工动线严重干扰未来可能的销售动线，而在这二选一的时候，展示体系无条件为施工节奏让路，做在售楼处内部也是退而求其次的选择。
当然，作为实体样板房来说，未来的硬装基本可以折价卖掉，所以从另外一种角度而言，做的好不代表开发商有钱，也是节约成本的一种方式。
对于做几套的选择 样板房要做几套，有没有一个定值？ 对我而言做的最多的一定是户型比重最多的户型，这样的户型意味着最多的客户，最多的客户意味着最强烈的参观需求。
第二如果让我选，我会愿意做项目内部最大的户型，最大的户型意味着拥有着项目最好的资源，而最好的资源意味着可以打造最牛逼的幻觉。牛逼这个时候不吹更待何时。
第三如果还有选择，我会选择有明显硬伤的户型，比如主卧明显尺度过小我会告诉你在我的包装下，你可以住的很舒服。比如外部有噪音影响的户型我会告诉你，这样的双层玻璃运用可以很好的规避噪音的影响。我眼里的样板房需要传递的是，一切都是完美的，该有的地方都有了，您的担心是多虑的，你的老婆一定是个美女。
对于我来说，样板房是不是一定要做三套。废话，必然不是，爱过几套做几套，一般来说以施工方便为考虑，会做一个标准层面。
样板房的功能 功能一：告诉你未来可以拥有的生活。 正如宜家告诉你再小的空间也可以很情趣一样，正如优衣库告诉你好看的衣服也可以很舒适一样，样板房里的一切也是在告诉你未来可能拥有的生活。阳台上茂盛的盆栽花草、厨房情趣的敞开式厨房、客厅优雅的钢琴、主卧双人圆形按摩浴缸……你之前曾经幻想过但是没有实现的生活模式，在这里可以得到很好的诠释，这里的空间刚好可以承载你的生活梦想，一切的一切都这么的美妙。
对于样板房来说，主卧是温馨甜蜜而不是休息的，卫生间是性感的情趣的舒适的，阳台是用来种花看书而不是用来晒衣服的，书房是用来实现你心中理想的，客厅是用来大气土豪的……样板房内的一切都和你现在居住氛围不一样的，样板房内的一切都是你曾经幻想过的完美生活。源于生活而高于生活，这句话是对样板房最好的诠释。
功能二：完美化，不见任何瑕疵 日本忍术中，伪装与隐藏是最重要的两项技能，将自己化为无形。这也是我最喜欢的样板房的关注点。能用样板房，将户型的硬伤规避到无形，这个是我见识过最牛逼的样板房。 有一些常用的技巧就是通过定做家居的方式让空间显得不是那么的狭小，所以你看到的床可能长度只有1.6米，你看到的沙发可能只能做3个人，你看到的柜子可能没办法挂下一件衬衫。这种技巧已经被大量的运用，你知我知就好。并不是一种高超的做法。
一个牛逼的样板房设计，是不会让你这么明显的发现问题的。如果你看过上海的雅戈尔长风项目，我相信你一定有这样的感触，这个项目的整体定位为高端项目，但是户型面积却相对偏小。怎么办怎么办，1.90米想打中锋，怎么办？ 整体样板房通过单色调以及极为用心的撞色体系装饰整体样板房的色调，营造一个相对较为通透大气的氛围，然后再在一些敏感的区域防止一些镜面元素，再辅以部分的玻璃点缀，那空间营造，那赶脚，130平米就像170平米一样。
功能三：拟人化，好像这里就住着一对人。 样板房的空间，在我眼里，样板房的最高境界就在于，你看了这一套样板房，就仿佛见过了他的主人一般。这里不是一个冷冰冰的展示空间，而是一个温馨的、真实的、主人刚刚离开的这样一个居住空间。 书房不能是简单的放一个书架，如果可以，我会在窗台上放一个望远镜，告诉你我会在半夜瞭望星空；如果可以，我会在书台上放着一本书：很高兴见到你。随意的翻到某一页，纸张底部还有一丝折痕告诉你我在这样一个下午喝着一杯茶和这本书慢慢度过；如果可以，我会在主卧上摆上一双水晶高跟鞋，其中一个倒落在一侧，告诉你我们曾经在昨晚经历过一个浪漫的夜晚；如果可以，客厅电视上放着那部《罗马假日》，告诉你我们可以遇见的美好时代……这里一切都是细节，而一切的细节，却勾勒出一个鲜明的主人形象 从未离开过。 这样的幻觉，一旦经历过，你便不会忘记过。
我说的第一种武器：样板房，这是一种厉器，但不是一个必杀技，什么是必杀技，敢于做一套样板房的同时也做一套实际交付标准房，能让客户同样产生冲动的户型，才是一个项目的必杀技。
房地产的七种武器，我们下次再聊。
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@真叫卢俊 2013-11-06
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