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文/ 朱旗 保利物业集团 ● ● ● 如今的公寓行乱象丛生，跟大行业的躁动背景有直接关系。我们对于公寓行业有着比较多的所谓颠倒梦想。公寓是一种生存方式，还远远不是一种生活方式，这是现实的一种状态。 脱离实际的过度包装 ▼ 我们看到许多新公寓公司，号称是一种生活方式，包括一些所谓品牌公寓，但网上随处可见它们的负面消息。我观察发现做公寓其实高估了租客的审美，低估了租客的生存方式。其实相当多的租客每个月的房租会占到工资的50%，这一意味着生存艰难了！维持一定生活质量，国际上租金占收入占比是20-25%，国内我认为35%就是上限了。 公寓具有相对的公共性，但有绝对的私密性。现在业内很多公司都夸大了公寓公共区域的地位，诚然公寓的定义讲有公共寓所的含义，但对于住宿，成年男女，绝对的私密性是一种住宿保障。很多公寓在公共面积上造成相当的浪费，包括公共空间一些功能区的设置。 资本大潮下行业的浮躁 ▼ 资本的诱惑，在我们这个时代是特别激进的一种方式。有些资本背景下的公寓为了规模和体量，忽视了现金流。去年有一家公寓公司来我司沟通，就说只要有盘，我就拿！当时我听后心里就打鼓。 盲目地拓展，扩张规模和体量，往往会造成企业的臃肿，给运营制造相当多的压力。所以在规模扩张的时候，现金流应该是首先关注的。 另一方面，随着互联网工具的发展在租房市场上应用，我们看到了各种所谓的品牌公寓诞生。公寓，作为租赁服务类，用户或者租客的口碑是品牌的根基，而不是自我所谓品牌的自娱自乐。品牌的建设是一个痛苦且艰辛的过程，是时间和服务的积累的结果。如果没有租客口碑，所谓的品牌都是伪品牌。于此同时，连好的现金流也是品牌服务延伸的保障，是品牌建设的过程。 那些本末倒置的需求 ▼ 租客的需求是有一个绝对项的，就是一个租金能够承担的住所，有些公寓甚至把年轻人的交友，做成公寓的卖点，舍本逐末。年轻人的交友，一个微信附近的人、陌陌都能解决的问题，还用您操心？所以需求是绝对项，是服务的根本。 就租赁行业或住宿服务来讲，解决住宿问题是核心，其余所有延伸的价值，是业主的自然延伸，绝非人为，人为的增加，许多租客并不需要的所谓附加值服务，除了给自己增加营运的失焦，分散精力，没见得什么好处。 有一些公寓官网上照片富丽堂皇，美轮美奂，租客实地考察和住宿却是一塌糊涂。有设计感是对的，实用性的设计感对于提升住宿品质是极好的事情，但迷惑于外相，甚至各种重金投入设计，就像设计不需要成本了。 提高满租率是做公寓的唯一真理 ▼ 满租率的前提条件是租金的竞争性和时间段。租金是在预收的盈利范围内，是在尽可能短的时间内实现的，这种满租率含金量是最高的。公寓是一种有限的空间价值观。作为房地产市场的细分市场，实现空间价值，是每个公寓运营的目标所在。 对于一个公寓而言，选址在整个公寓事业里要占80%，运营占20%，成熟片区的租赁房源，热点租赁房源是满租率的保障。有些公寓业者为了便宜，做了远郊的周围配套极不完善的多房间公寓，往往就往坑里跳，就是选址上的极大失误，公共交通问题不是我们能解决的，我们做的是租赁！所以各位在选址上一定要慎之又慎，宁愿错过，不能犯错。重视选址，选址事运营的根本！ 精益经营创造的竞争优势来自于低成本。低成本来自于公寓的建造，有很多的细节，包括采购，都有极大的挖掘成本和提高收益的空间。每个材料成本都比对手少花一点钱，无疑竞争上就有优势，比如说配床就是挖掘的一个点。低成本来自于高效运营，要善于利用互联网工具提高效率，公寓是一个琐碎的苦活儿、累活。效率的高下，是竞争力的体现。低成本复合高效率，是叠加效用。我们之前做商务租赁。当时有个说法，空租1个月，等于赔2个月。因为你要补齐1个月的损失。 公寓，是一种把空间作为服务功能的产品转化为商业的行业，把服务变成了生意。用户是焦点、服务是核心、价值是燃点。 以终为始，事业的终点，也是起点。以终为始，其实是经营的一个心态。很多时候，因为各种嘈杂的声音，会忘记自己设计的营运轨迹。事业的终点，就是想要成就的事业的形状。所有的经营的动作都是朝着终点努力的。以终为始，善始善终。 本文版权归 房东东 所有，转载请联系房东东创始人微信号：15901819616。 . 社群分享预告 我是如何理解公寓产品设计的？ 嘉宾：沈虹 醒山公寓 创始人兼首席设计师 时间：2016年2月24号（周四）21:00 直播：房东东公寓联盟群、房东东北方联盟群、房东东南方联盟群 ▼醒山公寓 |
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