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前期物业管理是整个物业管理活动中非常重要的环节，一个物业从其诞生到消失，业主所能享受到的物业服务多寡好坏，在某种程度上，起决定作用的是前期物业管理。然而，在当前物业管理中，尽管比过去几年有所规范，但在前期物业管理中还是存在如下诸多问题： 一、前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时，未按规范签订，合同的核心内容模糊，责权利不明确，往往造成矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。 二、物业承接验收制度不完善，移交不完整 物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法按正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。即便专业物业管理企业在承接验收时，往往也是受制于开发建设单位的，移交什么，不移交什么，什么时候移交等都由开发建设单位左右。很多开发建设单位往往到了合同交房期，施工还未完全结束，根本不具备移交条件，但为了不违约只好仓促交房，而承接验收往往放在向业主交房以后，物业管理企业为了顾及开发建设单位的关系，不得不配合开发商进行交房，而等到进行物业移交时，开发商不再履行移交义务，造成事实上的接管，致使物业管理企业处于两难境地。 三、共用设施设备不明确 物业管理企业在承接物业后，建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分，并办理验收手续。然而，有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整，会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也容易使广大业主与物业管理企业之间产生矛盾和纠纷。 四、前期物业管理招投标不规范 一些地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业并不严谨。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系，“老子”开发，“儿子”管，在这种情况下，前期物业管理的方案、物业管理服务方式等往往是开发商与物业管理企业“私下”协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的开发商为了房屋销售，不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标代理市场发育还不成熟，政府主管部门的监管方式和能力还有限等也是前期物业管理招投标不规范的原因。 五、业主临时管理规约未建立或未约定 按照《物业管理条例》第二十三条的规定，“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时管理规约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时管理规约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症；还有些开发商本已建立了比较完整的业主临时管理规约，但也不在签订售房合同时让业主知晓。 六、物业服务和收费'质价不符' 国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价相符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价相符”的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价；以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。 七、物业管理用房未能有效配置 按照《物业管理条例》第三十条的规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”确保相当数量有效的物业管理用房是物业管理活动能否顺利开展的基本条件，也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，是物业管理企业搞好物业管理工作的需要。有一些建设单位在建设规划时，就有意放弃或降低了物业管理用房的配置，忽视了物业管理用房的作用，造成了物业管理企业接管物业后难于有效开展正常的物业管理工作。 八、物业维修资金使用管理制度不完善 在前期物业管理中对专项维修资金管理制度有些地方未建立，有些地方不明确、不具体，有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有些业主对交纳和使用物业专项维修资金认识不足，不愿意交纳和使用专项维修资金，使得有些物业小区专项维修资金收取困难、使用也困难；有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后，又没有按有关规定执行，挪作他用，使物业专项维修资金制度难于完全建立；一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业掌握，不能按业主意愿使用，住房共用部位、共用设施设备的维修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。 上述问题，在不同地区不同物业中或多或少存在，甚至于在个别地方普遍存在，只有解决了这些问题，前期物业管理的整体质量才会得到提高，业主的合法权益才能有保障，产权人资产的保值增值才有可能具有实际意义。 |
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