【大雪冷饮】《物权法解释一》，登记证书不是丹书铁券

 新出台的《物权法解释一》并没有什么“新精神”，似乎全是老生常谈。有关登记的内容，概括一下就是“登记了不一定就有权利，没登记不一定就没有权利”，这本来也是物权的题中应有之义。只有联系司法中存在的认识误区，联系那些糊涂官判的糊涂案，我们才能理解最高法院的良苦用心和《解释一》中暗含的玄机。

这部解释并非十全十美，但它针对现实中难点焦点，坚持物权理论，正本清源，拨乱反正，值得点赞。对我们学习物权法、加深对物权理论的理解也十分有益。我谨将初步学习后的几点体会与同道们分享，以期抛砖引玉。

一、登记不是赋权，而是保护物权的方法

司法实践中常见一个误区，认为不动产权利是由登记赋予的。比如甲告乙，说A房产是我的，乙抗辩说我有房产证，有的民事法官就认为，有证就是有权，只要乙的登记不被撤销，案子就没法受理。甲只好再提起行政诉讼，要求登记机构撤销乙的房产证，而登记机构抗辩说，我登记材料齐全，程序合法，凭什么撤销？行政庭法官又说，甲要求撤销登记依据不足，甲得先证明自己是真正的权利人，于是又回到民事。这样两边推，死循环，当事人苦不堪言，司法资源无谓浪费。

       出现这种现象，根源在于办案法官没有认识到，登记为表，权利为里，权利是实质，登记是形式，把那张纸混同于权利本身，错误理解物权法第九条“不动产物权未经登记，不发生效力”的规定，这是本末倒置。一个男人转户口，性别被写成女，就不能改了吗？

针对此，《解释一》第一条规定，因不动产物权的归属产生争议，“当事人提起民事诉讼的，应当依法受理”，无需撤销登记，就可以根据当事人提供的证据判断物权归属。当事人也可以在行政诉讼中申请一并解决民事争议。这就减轻了当事人的讼累，提高了司法效率。

严格说，这属于诉讼法范畴，似乎不应出现在物权法的解释中。但这是为了解决现实问题，就像丝袜破了，抹点指甲油，未尝不可。

《解释一》第二条规定，只要“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”，能证明自己是真正权利人，法院应予支持。说白了，登记证书不是丹书铁券，是可以在民事诉讼中推翻的。过去那种登记证书不撤销，民事争议就无法审的观点，明显是刻舟求剑，早该摒弃。

宏观调控造成许多借名买房产生的纠纷，登记制度落后造成许多登记不及时、不准确的纠纷，这些纠纷共同的难点就在于，登记的权利人与真实权利人不一致，民事诉讼能否拨乱反正。以往，许多法官只认登记，不管其它证据，认为这样判，自己最保险，结果让当事人陷入僵局。《解释一》首先化解了这个僵局。

        二、未登记的物权也应当保护

按照物权法，区分所有建筑物中，凡专有部分，都应当作初始登记。何为专有部分？2009年区分所有权纠纷的司法解释规定了三个要件：构造上独立、利用上独立、可以登记。按此，规划车位，未分摊的地下室、架空层都应登记。但现实状况却很不如意，登记机构只认得文件上的字，凡是政府不许可销售的部分，都不给登记。深圳房地产搞了三十年，至今所有的车位都不办登记，遑论其它。

于是乎，许多人认为，建设单位未办理登记，就不能证明其享有物权。这显然是违反物权法第三十条、第一百四十二条的错误观点。小业主可以查查自己的房产证，开发商“送”的面积、飘窗、地下室、车位、花园、小院，都是没有登记的，你能认可这些是全体业主共有的吗？

《解释一》第八条规定，依物权法第三十条，因合法建造行为而享有物权的权利人，尚未完成不动产登记，其提出保护物权的请求，法院应予支持。

这一规定的实务意义巨大，对原始权利人提供了有力的保护。对开发企业来说，再遭遇产权纠纷，只要证明自己是建设单位就足够了，没有初始登记，权利也是我的。

三、只有改变物权关系的法律文书才能发生物权效力

物权法第二十八条规定，人民法院的法律文书可以导致物权设立、变更、转让或者消灭。而何种法律文书才具有物权效力，实务中存在不同认识。

去年深圳爆发二手房卖方违约的风潮。法院在当事人明确约定了违约责任的情况下，却支持买方“继续履行合同”的诉求。我曾质疑，为何置双方约定的争议解决方式于不顾？且如果卖方拒不履行，这样的判决对买方有何实益？许多人认为，只要判了继续履行，就可以强制过户，这是把法院的判决看成万能钥匙。一个债权的判决，只能要求当事人做什么事，怎么能改变物权的归属？房屋买卖，必须依赖对方配合才能实现合同目的，这就属于合同法第一百一十条规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形，不应该判继续履行。

在《解释一》第七条中，我找到了依据。该条对可以发生物权效力的法律文书“进行目的性限缩解释”（最高法院民一庭庭长程新文语），规定只有“改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书”才具有物权效力。最高法院民一庭法官姜强博士的解读更加直接：“实践中有将继续履行合同的判决认定为导致物权变动的法律文书的现象。如此，导致产生以法院判决替代履行行为，以法院判决替代物权登记”，导致物权秩序紊乱，影响交易安全。鉴于此，第七条的实质，就是“坚守物权法债权行为与物权变动二分的体系原则，将直接导致物权变动的法律文书限定为改变物权关系、而排除履行债权的判决书等”。

有人会说，作出继续履行判决后，在执行程序中，法院再作出以物抵债裁定书，不就可以实现标的房屋的物权变更了？这更没有道理。试想，卖方所欠的，就是买方支付的首付款、定金或违约金，返还与支付后，哪还有未清偿的债务？法院不准他还钱，一定要让房主拿房去抵债，这像话吗？

所以,法院关于买卖合同继续履行的判决，不属于导致物权变动的法律文书，不能发生物权上的效力。

       四、给《解释一》挑挑刺

1、对司法解释还需要解释。许多条文，如果不看说明和执笔人的解读，我们几乎看不懂。比如第一条，“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。”从字面上看不出有特别规定的必要。看了程新文庭长和姜强法官的解读，我们才理解，这是针对民庭与行政庭扯皮的现象。既然程文与姜文能把事情说清楚，为什么不采用他们解读的方式，把法条写得明明白白呢？

2、逻辑问题。第十五条第二款“真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”，他既然还没有证明，如何断定他是“真实权利人”？称之为“利害关系人”更加准确。

3、文字缺陷。仍然以第十五条第二款为例：“真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”，“承担证明责任”与“举证证明”，意思重复，属于“叠床架屋”的语病。删除“举证”二字为好。

    （2016.2.24）