|
方成岩 近年来伴随着商业地产热的兴起，与商业地产关联密切的经营性物业抵押贷款也呈现出增长势头。但事实上,在经营性物业贷款的背后，风险正在悄悄聚集。在房地产行业景气度下降的情况下,借款人有可能借经营性物业贷款之名，将获得的信贷资金用于偿还开发商已无力偿还的存量贷款。因此，应密切关注与商业地产相关联的经营性物业抵押贷款的潜在风险。 经营性物业抵押贷款的性质及特点 经营性物业抵押贷款是指商业银行向自然人、个体工商户和企业法人发放的，以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。 经营性物业抵押贷款的特点是贷款额度较大、贷款期限较长、贷款用途灵活、还款方式灵活压力较小等。借款人可获得长期稳定的资金、为盘活资产获取更大收益提供了良好的平台。 经营性物业抵押贷款的潜在风险 (一)租金收入要依赖承租方的经营状况。由于受经济发展周期和承租方经营能力的影响，承租方的持续经营能力存在一定程度的不稳定性。如果企业经营不善或者外部环境变化，导致租金收入降低甚至出现物业闲置的情况，就会大大增加形成不良贷款的风险隐患。 (二)房地产市场周期变动导致抵押不足和变现风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，由于抵押物是商业营业用房和办公用房，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房地产价格高涨时期，其评估价值会相对较高，而由于还款期限过长，随着经济周期的变化，容易出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，从而带来银行贷款抵押不足风险。此外，借款人将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足，项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全。 (三)由于现有商业地产的评估体系不够完善，没有细化的评估标准，银行对抵押物业的价格不好确定，影响对放贷对象的判断。有的评估公司为迎合客户贷款需求人为抬高评估价值，为借贷双方不合理的行为披上合理的外衣，增加了银行贷前评估的难度与贷款发放的风险。 (四)经营性物业贷款发放后管理难度大，有的贷款资金用途严重失控，操作合规性存在疑问。经营性物业抵押贷款往往被用于置换贷款，借着经营性物业贷款之名，开发商获得的信贷资金实际上是用于偿还借款人的存量贷款，或者流向购置土地或新项目开发。 (五)经营性物业抵押贷款不象固定资金贷款、流动资金贷款、项目贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定。在银行监管方面，也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度，贷款的用途非常广泛，如公司的日常经营、偿还债务、置换贷款等方面。随着国家对房地产开发的调控力度逐年加大，尤其是对房地产开发企业投融资有严格的规定，导致目前存在一种现象，就是房地产开发企业利用经营性物业抵押贷款资金来偿还房地产开发项目的前期投入形成的借款，或者在新项目手续不全无法申请项目贷款的情况下用经营性物业抵押贷款资金投入新房地产开发项目。 风险控制及防范建议 (一)严格监管租金收入。租金收入是贷款的第一还款来源，贷款发放后商业银行应该严格监管物业的各项租金收取情况，要求借款人在借款行设立租金收入监管专户，并签订资金监管协议，接受贷款行对物业经营收入、支出款项的监管。对于贷款合同签订时业已成立的租赁合同，要求借款人对出租合同项下的所有承租人发出将租金付至监管专户的通知；对于贷款合同签订后新签订的租赁合同，要求签订借款人、承租人和银行的三方协议，作为租赁合同生效的条件，三方协议中规定承租人要将租金直接存入借款人在贷款行开立的监管专户。租金的支取应经过贷款行的同意。如果借贷企业出现逃避资金监管行为端倪，贷款银行有权要求提前偿还贷款和处置抵押物。 (二)严格把握客户和项目风险。贷款对象须是信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。此外为用于抵押的商业用房购买相关、足额各种法定保险和商业保险，保险费用由借款人承担，并明确贷款行为第一受益人，累计保险期限不短于贷款期限。 (三)加强贷前调查严控项目评估风险。贷前调查风险控制的重点内容有以下几方面：一是物业的权属：要核实拟抵押的物业是否已竣工验收合格、是否取得房产证，是否已设定抵押，是否已计入固定资产账户等。经营性物业抵押贷款必须以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供银行认可的其他财产抵质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。二是物业的出租率、租赁合同的租期、租金支付方式：调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给银行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。 (四)把握贷后管理风险。经营行要及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，确保按期偿还贷款本息，有效控制和化解贷款风险。 (五)采用银团贷款方式，降低贷款集中度风险。经营性物业贷款普遍涉及的贷款额度大、期限长，贷款集中度风险较突出，建议采用银团贷款方式，分散贷款风险。 |
|
|
