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前言 商业房地产是指用于零售（商铺、商店、商场、购物中心、超级市场、专卖店、批发市场）、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产。 商业房地产具有收益性、经营内容多、业态多样、出租转租经营多、产权分散复杂、装修高档复杂、垂直空间价值衰减性明显等特征。同时一般以长期投资为主，投资炒作相对住宅地产成本高、周期长、交易手续复杂，在房地产市场上，商业房地产不像住宅房地产价格上涨较快，地段、层次不好的商业房地产甚至出现价格不如住宅的现象。本文拟通过分析商业房产抵押风险及防范对策，为授信业务提供参考。 一、商业房地产的风险 （一）带租约的房地产 商业房地产由于普遍存在出租现象，租约风险普遍存在。具体体现在： 1、租赁合同租期长。大型商业广场初建之时，为招揽人气和一些大卖场签的租约，不但租期很长而且租金价格远低于市场价格，其中也存在个别业主恶意操作行为。如某处商业地产以高评估价格取得银行贷款后，又以极低廉的租金价格承租给另一家商户，在合同中约定了高额的违约金。并抢在银行办理抵押登记之前，先办理了租赁备案。当授信出现不良，想处置该抵押物时，又因违约金过高无法处理。因此带租约的房地产变现有一定的难度，会对价值造成一定的影响。 2、租金水平不真实。授信时通常根据已签订的物业租赁合同中约定的计租方式、租金标准、增长水平等来进行测算。而实际工作中，部分借款人提供的租赁合同反映的平均租金及增长率高于周边类似物业，对此银行难以收集到充分证据来判断租赁合同的真实性。同时，由于商用物业抵押贷款期限较长，如何合理测算租金收入的增长方式及增长水平，存在一定难度。 （二）大型商业房地产 大型商铺或综合楼中的裙楼商业部分，进行抵押的情况也较为常见，此类商业房地产存在的风险如下。 1、面积一般较大、市价较高，市场上没有成交案例可比较，即使交易也是通过股权交易的形式实现，很难获悉成交价格进行比较，价值难以把握。 2、经营性商业房地产层次价值随楼层递减，楼层越高价值越低。商业物业的单价虽然与住宅没有直接的可比性，但近两年住宅价格涨幅基本都已翻倍，多数情况下，购物中心或整栋商业的单价都低于住宅价格，甚至低很多，而单层或上下两层的商铺单价有可能比住宅高。 如某银行抵押的百货有限公司，抵押建筑面积为1万余平方米，抵押层数为01-05层，位于QD市某县级市的商业中心。在进行评估时，单纯采用市场法进行评估，选取的交易参考案例为整栋商场的交易案例，评估时未考虑楼层及面积对抵押物价值的影响。而采用收益法和市场法两种方法进行评估，综合考虑了面积和楼层等因素的影响。且通过在QD市交易的商场案例进行比较，通常商场进行整体转让交易难度较大，价值不高，最终差异达到45%。 3、做为地下停车场部分的建筑面积不能单独计算价值，因为其价值已经分摊到地上建筑面积单价中，地上部分的价值已经考虑了停车场带来的增值。 （三）分割或部分抵押的商业房地产 商业房地产的开发商为尽快收回投资，常常将楼内某层单独出售或分割成若干小型面积出售，部分还存在划线商铺的情况。此种情况准入时押品位置明确，但后续商场改变格局，位置难以落实；或由于抵押物无法独立使用，造成难以处置。 如2013年某银行的抵押物为某县级市的商业网点，授信时抵押物有明确的分界隔断，并有独立铺号。2014年借款人把商铺租赁给某商场经营，商场将所有分界隔断拆除，整个商厦全部打通，重新装修，此情况，直到 2015年形成不良现场检查时才发现。此时已无法区分银行抵押物的位置，给银行后续押品处置带来极大的困难。 （四）一般沿街商业房地产 通常而言，风险较小的是社会认知度高、地段好，人流量大的商业街或是成熟区域的商业房地产。但需注意的是商业房地产遵循的原则是“位置至上”，项目之间距离几十米，房价相差20%-50%，甚至一倍也不足为奇，且无法和整个区域的房地产平均价格进行类比。 例如以某市繁华步行街为例，同一条路的商铺，位于路南端就可能比位于路北的商铺价格高一倍以上，需要对抵押物具体分析。同时还需要注意抵押物的实际用途，不同用途的商业房地产不能盲目进行类比。如某银行在对某市市区4S店进行内部评估时，内外评差异率为-40.02％，主要原因如下：估价对象为1-2层的汽车4S店，设计用途为办公。内评是按其法定用途进行评估，而外评报告则是按普通的1层商业来进行评估，且只采用了直接比较法。估价对象现状为汽车4S店，在同一供求范围内，汽车4S店店销售交易并不活跃，交易实例较难获取，用网点作为比较案例测算价格不合适，不宜采用比较法。 （五）权属存在瑕疵的商业房地产 1、集体土地上的商业房地产。尽管土地的性质不影响其使用，但由于其不能正常的进人市场流通，抵押时要特别谨慎。 2、划拨土地上的商业房地产。这些房屋现在不能直接进入市场，必须交纳出让金以后才能转让，因此需在考虑其价值时扣除应缴纳的土地出让金等各项费用。 3、非正常渠道购买的商业房地产。如一些历史遗留下来沿街的房屋现作为商业用房使用，后动迁置换到其他地段的商业用房。此类商业房地产如抵押给银行，抵押物的清偿时应首先扣除实现抵押权的费用及抵押房地产应缴纳的税款等。 （六）商业房地产主要价值影响因素举例 二、商业地产抵押风险的防范对策 1、优选区域、客户和项目 贷款原则上应仅考虑已有稳定收益、经营成熟的商用物业。项目选择上应了解区域内主要商业形态、消费特点、平均租金水平及出租率，同时关注外部商业氛围的成熟度、商业定位及可持续发展能力、竞争物业项目定位、经营情况、竞争优劣势等，分析项目是否具备独特性和核心竞争力。 2、合理确定贷款金额，审慎预测增长水平 在审核项目时，一是加强审核，可要求借款人提供租赁台账、租金归集账户流水、租金缴纳凭证、纳税证明等佐证材料，与租赁合同相互印证，合理确定基期租金收入。二是充分考虑物业维护改造招商等支出项目，全面合理估算物业运营成本和相关税费。三是应充分考虑经济环境、区位、以往年度经营业绩、客户资金实力、竞争对手等因素，审慎预测增长率水平。 3、审核价值时，应谨慎保守 商业房地产估价最适合选用收益法，其次是市场法。但在收益不确定性增加的市场环境下，也可以采用成本法作为一种辅助的验证方法。尤其是新建商业地产，成本法能一定程度反映估价时点的价值，而且成本法的保守性也符合抵押评估谨慎性的要求。大型商业综合体出售减少，自持增加，用市场法估价较为困难，对于出租的，只要是能够通过租赁收入测算收益的，宜通过租赁收入进行测算，但要以备案的租赁合同为准。 |
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